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vendredi 10 octobre 2008

Commentaires

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gnarf

Le probleme ne me semble pas etre le credit hypothecaire, mais la facon de le faire. Avec un controle des risques ou pas.

Si quand on fait un credit hypothecaire, la banque prend en compte par exemple seulement 50% de la valeur hypothecaire actuelle du bien, c'est tres peu risque pour la banque et cela augmente les possibilites de credit du client.

Meme si l'immobilier chute lourdement, le bien vaudra toujours plus de 50% de sa valeur hypothecaire. Non?

ST

@gnarf

Si on fait ça, on change pas grand chose au système actuel. Aujourd'hui aussi la banque prend en compte le fait qu'un pret sur un bien immobillier se fait sur un actif qui a de la valeur et en aura demain, à la différence d'un pret a la conso par exemple. C'est pour ca entre autre que les taux sont inférieurs. Mais là on parle bien de réduire l'estimation de la capacité de remboursement (montant des mensualités par rapport aux revenus de l'emprunteur), pour plus se focaliser sur la valeur du bien, avec pari sur l'évolution future. Si on anticipe une baisse, ca ne permettra pas plus de pret qu'aujourd'hui. Ce n'est que si on anticipe un marché haussier que déporter l'analyse du risque de la capacité de remboursement à la valeur du bien in fine permet de prêter à des gens qui n'auraient pas passé la barre aujourd'hui. On tourne en rond. Et derrière un changement d'ordre juridique (prêt classique => prêt hypothécaire), ce que recherchent bien les auteurs du rapport, c'est clairement et uniquement une astuce pour relacher encore un peu plus les conditions d'acces au crédit. C'est criminellement dangereux. Et de surcroit ca n'aurait aucun impact sur la capacité des classes moyennes (visées dans le rapport) a accéder à la propriété, puisque tout relachement dans le crédit se traduira illico par une hausse des prix qui mangera la quasi totalité des nouvelles capacités financières injectées. Penser que la difficulté d'accèder à un logement en France est un problème de difficulté d'accès au crédit, alors qu'on sort a peine d'une période de crédit incroyablement bas, et qu'on a bien pu constater que cela n'avait rien arrangé mais au contraire fait empirer les choses en propulsant les prix à la hausse comme jamais auparavant, c'est de la part des auteurs du rapport, d'une naiveté profonde, d'une incompétence crasse ou d'une malveillance criminelle. Je vous laisse choisir.

ST.

michelPoitiers

dans ma prime jeunesse, il y a bien une soixantaine d'années, mes parents avaient pour ami un vieux camarade de lycée, un certain docteur D, praticien qui jouissit d'un beau patrimoine et augmentait ses revenus par des avortements clandsetins, pratique criminelle ences temps puritains ! Il venait volontiers en aide aux gens qui avaient besoin d'argent, leur prêtant volontiers, contre remise en gage de bijoux ayant une bien plus grande valeur.Et lorsque l'échéance arrivait, il disait: "vous ne pouvez pas rembourser ? ja garde las gages ?". Lorsque les gens de la ville voyaient passer une belle femme couverte de bijoux, ils disaient, "c'est surement la maîtresse du Docteur D".

Jesrad

"Pincez moi, je rêve. Non, nous ne sommes pas un premier avril."

Mon cher Vincent, vous venez de faire l'expérience de l'HORRORMIRTH, ce sentiment mêlant terreur et hilarité, bien connu de nous autres Discordiens. C'est ce que l'on ressent quand on est confronté à l'arbitraire implacable et débile du monde des humains, quand les événements s'enchaînent en spirale dévastatrice de catastrophes à la fois pessimistement prévisibles et rationnellement incongrues.

Détendez-vous, laissez-vous gagner par cette vague, surfez sur cette impulsion, sur cette énergie vindicative et sur la fébrilité qui l'accompagne.

Eris veille sur nous. Elle qui est l'incarnation du Chaos, Mère de la Bureaucratie comme de la Discorde, assistera toujours par le Destin ses fidèles. Il suffit de l'écouter ;)

michel

Je redeviens sérieux. Pas de doute, Vincent a raison. C'est le coût des logements qu'il faut faire baisser, en libérant le foncier (bravo pour votre livre!), et non en facilitant le surendettement. Mais je crois aussi que le bâtiment a un retard technologique considérable. Il existe des techniques qui permettent de créer en usine des pans entiers d'habitations avec tuyauteries, gaines d'électricité, etc... Et cela, sur mesure, avec des processus commandés par ordinateurs d'après plan d'architecte. On arrive ainsi à construire dans des temps records des immeubles de bureau, assemblés sur chantier très rapidement et tout à fait confortables. Les prix de revient sont plus que compétitifs. Dans les usines, très peu d'ouvriers dans les ateliers, l'automatisation est très poussée. Mais aux commandes des processus, il y a une équipe performante de techniciens. Serge Dassault voulait s'associer avec Algeco pour se lancer sur ce créneau, mais a préféré finalement s'orienter vers la voiture électrique. La question de l'accession à la propriété pour tous ne consiste pas à tirer toujours plus d'argent par un moyen ou un autre à des acheteurs de logement, mais à opérer une remise en cause "révolutionnaire" des mauvaises habitudes d'administration et de construction pour faire baisser les prix tout en palliant le manque de main d'oeuvre du bâtiment.

Vincent

@ST: merci, vous avez exprimé en termes très clair ce que je n'ai pas réussi à écrire hier soir vers 1h du matin...

@ Michel 1 Poitiers : Vous êtes sur qu'on ne les prenait pas plutôt pour des carmélites ? Plus sérieusement, oui, le crédit hypothécaire, c'est un peu comme les prêts du mont de piété... Les employés de banque qui suivent les faillites de leurs clients sont rarement les derniers à se présenter aux ventes aux enchères, d'ailleurs. allez comprendre.

@ Michel 2: C'est exact.

Ces technologies existent et commencent à se déployer. Je lisais dans un numéro récent du moniteur des TP qu'un groupe nommé NCH avait réussi à créer une méthode de fab' permettant de découper à peu près n'importe quelle maison sur plan d'archi en environ 70 modules de béton cellulaire (très bon isolant, par ailleurs) avec gaines techniques de réservations pour les réseaux souples et des armatures béton coulées en place pour solidifier l'ensemble. Au Canada, aux USA, la pratique est également développée. En France, c'est assez embryonnaire.

Ceci dit, au sommet d'une bulle immo, les incitations à baisser les coûts de construction sont faibles: une baisse de 100 euros du m2 d'une maison de 100m2 ne représente que 10 000 Euros d'avantage concurrentiel, alors que la charge foncière a été multipliée par 6 depuis 97: Pourquoi s'embêter à baisser les coûts de construction puisque de toute façon, "ça monte tout seul" et la réduction de prix de revient ne fait baisser le prix final que de quelques % ?

Un marché non "bullaire" redonnerait toute sa valeur à l'innovation technologique et permettrait d'abaisser les coûts de la construction.

James Bond 008

@ ST

Je choisis la malveillance criminelle. Renseignez-vous sur celui qui répond au journaliste pour le compte du CAE, et aux réseaux mondiaux puissants auxquels il appartient.

Rocou

A l'instar de gnarf, je ne vois pas le problème, bien au contraire, ce projet semble lever un peu le carcan étatique qui pèse sur les banques.

Le phénomène observé aux USA, si je comprends bien vos excellents articles précédents, c'est du crédit accordé à des gens sans revenu, sans travail et SANS POSSESSION (les fameux NINJA, no income, no job, no asset). Rien à voir avec le projet présenté ici qui se base sur la valeur d'un propriété pour cautionner le prêt.

michel

@ Rocou
C'est ça, Rocou, on attend que l'emprunteur soit défaillant pour lui piquer sa maison et se payer sur la bête. Le problème, c'est que quand les prix de l'immobilier chutent, le baiseur (le prêteur), et le baisé (l'emprunteur) se retrouvent dans le même caca.

Rocou

@ Michel
Il faut savoir faire des choix Michel et on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre. A vous entendre, il faudrait prêter à tout le monde, sans garantie. Et c'est justement cela qui est à l'origine de la crise.

Par conséquent, soit vous empruntez avec peu de garantie et vous vous retrouvez avec un taux élevé, si tant est que vous obteniez votre crédit, soit vous apportez une garantie (caution d'un tiers, hypothèque) et vous obtenez plus facilement un crédit à un taux bien meilleur.

L'essentiel est que l'emprunteur ait le choix, il ne faudrait pas que le législateur impose une solution, il faut au contraire qu'il laisse emprunteur et prêteur s'entendre sur une solution adaptée a leurs cas.

vincent

@ tous:

allons, messieurs, je sens un léger échauffement, sachons calme garder.

@ Rocou

Il s'agit bien d'hypothéquer le bien acquis. Donc le prêt sera bien accordé à un NINJA.

Sur le papier, votre position parait sensée. D'ailleurs, la possiblité de placer une hypothèque sur le bien acquis existe déjà. Mais aujourd'hui, les banques préfèrent ne prendre d'hypothèque que sur quelques dossiers ric et rac, car le dispositif n'est pas sans risque. En fait, la meilleure garantie de la banque, en France, est la pérennité du revenu des personnes.

Je l'expliquerai dans la note à paraitre ce soir vers minuit, comme d'hab, mais le dispositif présenté par le CAE est tout simplement pervers

si c'est pas du teasing, ça...

michel

@ rocou

Vous m'avez mal compris. Je voulais dire que prêter de l'argent sur la seule considération de valeur du bien hypothéqué, et sans examen sérieux de la solvabilité présente et future de l'emprunteur ne me parait pas moral, car c'est la porte ouverte à l'usure, à l'abus de faiblesse: je prête à un insolvable dans l'attente de me saisir du bien qu'il achète avec le prêt.

Je discutais avec le chargé de relation de clientèle de ma banque, et je lui demandais s'il n'avait pas trop de défaillances chez ses emprunteurs en situation précaire. Il me répondit: "non, il arrive très souvent que ces emprunteurs se trouvent dans l'impasse, mais il y a la plupart du temps des parents ou des grands-parents qui payent à leur place".

C'est vrai que les affaires impliquent une certaine dose de cynisme. j'ai du mal à m'y faire.

alan de Bx

Salut Vincent, coup de G.....
As tu vu la dernière info, voir lien :
http://fr.news.yahoo.com/rtrs/20081012/tts-crise-france-gouvernement-banques-ca02f96.html

Est-ce que l'Etat français va faire la même c....
n'est-il pas entrain de recréer un style fanny Mae etc?????? ou je rêve???

Cloclo

Jespère bien que l'on pourra acheter un bien immobilier avec crédit hypothécaire en France!

Car le problème ds subprimes ce nest pas le crédit hypothécaire, mais comment et avec quel niveau de risque on l'utilise?

Lhypothèque porte telle sur 100% ou 50% ou moins de la valeur du bien?
Prète ton à un client dont les remboursements représentent + de 30% de ses revenus ou 40% 60% etc.

Des vendeurs de subprime ont falsifié ds dossiers clients pour encaisser leur commissions, les banques n'ont pas controlé les vendeurs , toutes heureuses de vendres ds crédits, qui étaient ensuite titrisés (vendus par paquets)à ds institutions financières , mais avec un dol.
Comment controler le risque de chq crédits détenus par les banques ou instituts financiers?

Au final, les défauts de paiements lorsquils sont survenus , devaient bien ètre payé par qqun.D'où la crise!

AsTeR

Est-ce là fierté française que de vouloir surclasser l'outre-atlantique ?

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