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jeudi 07 juin 2012

Commentaires

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Robert Marchenoir

Je viens d'apprendre qu'au centre de Lisbonne, c'est encore pire. Les contraintes sur les propriétaires sont tellement fortes, que plus personne n'entretient les immeubles.

On cite le propriétaire d'un immeuble entier qui ne lui rapporte que 1 000 € par mois, compte tenu des locataires qui ont tout simplement décidé de ne plus payer (et qui sont inexpulsables).

Il y a pourtant un cabinet d'avocats parmi les locataires, dont on présume qu'il aurait les moyens de payer un loyer décent. Le propriétaire cherche à vendre cet immeuble depuis de longues années. Personne n'en veut.

Jean-Michel Bélouve

Vouloir faire comprendre quelque chose à Cécile Duflot ? Mission impossible: manque de neurones. Elle place le Japon dans l'hémisphère sud:
http://www.youtube.com/watch?v=xntE9a8K2G8

Peut-être le Professeur Kuing Yamang saurait la convaincre:
http://www.youtube.com/watch?v=v3rMkVLGAYk

 ST

@Vincent

T'as des infos plus précises sur la limitation des hausses de loyer à la relocation annoncée par Duflot ? C'est assez flou ce que je trouve, entre ceux qui semblent penser que ca concernerait tous les loyers, et ceux qui le limitent à certaines zones (mais lesquelles ?).

Personnellement, j'ai vraiment du mal à comprendre comment techniquement c'est faisable :

Bloquer l'évolution d'un loyer sur un bail en cours, c'est facile : il y a un contrat, on peut encadrer légalement la limiter d'évolution du prix du contrat dans le temps. Mais en cas de changement de locataire, comment est ce qu'ils veulent faire ? Le nouveau locataire n'a pas le bail de l'ancien, il ne peut connaitre le prix de l'ancien loyer. Et le connaitrait il, quelle serait la procédure ? il signerait un contrat avec un prix 20% supérieur à l'ancien puis irait devant un tribunal pour demander une révision à la baisse de son loyer en forçant le proprio a fournir le contrat de location du précédent locataire ? L'administration non plus ne connait pas ces montants, car les contrats de location ne sont pas déclarés que je sache, seuls éventuellement le fisc connait les montant des revenus d'un propriétaire, et encore, il n'a pas le détail si celui ci loue plusieurs appartements. Qui peut donc contrôler ca ? Forcer les loyer en dessous d'un certain niveau de prix, c'est possible (stupide, mais possible), contraindre l'évolution d'un loyer dans le cadre d'un bail en cours, c'est possible aussi (toujours aussi stupide, mais possible aussi), mais entre deux location, je ne vois pas comment c'est techniquement possible. En outre, ils serons obligés de faire des exceptions liées à la modification de la nature du bien (quand un propriétaire récupère un bien et qu'il entreprend des travaux important par exemple) dans lesquelles s'engouffreront tous les propriétaires (après il faudra contester que le bien loué est exactement le même que le bien précédent, sans preuve). Enfin, vraiment je vois pas comment ils vont faire.

Ensuite, une telle mesure va faire arriver sur un même marché des biens identiques (un deux pièces 40 m2 au 3eme étage dans tel quartier de paris par exemple), mais a des niveaux de prix très différents (selon que les précédents locataires étaient là depuis 2 ou 20 ans) : comment va se gérer dans les agences ces biens aux niveaux de prix totalement différents ??? Tout le monde voudra avoir celui au loyer bloqué en bas. Certains seront prêt à verser des dessous de table en liquide au proprio pour accéder à ce privilège ...

Ca serait un merdier sans nom ... Non vraiment, au delà de l'effet d'annonce, ca me semble irréaliste en terme pratique.

Robert Marchenoir

ST : je pense que vous sous-estimez la créativité des fonctionnaires, et leur capacité à créer du travail et des postes inutiles à leur propre bénéfice.

Dans ce domaine, quand on veut, on peut !

Plus sérieusement, je crois me souvenir que cette riche idée a été adoptée parce qu'elle est en vigueur quelque part à l'étranger (en Allemagne, je crois ; voyez aussi la Suisse, qui réglemente les loyers).

 ST

@Robert

Réglementer les montants par des plafonds, c'est relativement facile. Là on parle d'interdire les réévaluation de loyer à le relocation. C'est assez différent. Un entrant sur le marché reste libre de mettre le loyer qu'il veut, mais celui qui avait un locataire depuis 20 ans et récupère enfin son bien, ne pourrait réévaluer le loyer pour revenir au prix du marché. Du coup d'ailleurs, ce propriétaire vendrait plutôt que de relouer. Le résultat c'est que l'offre locative va encore se réduire.

vincent

@ST: je ne sais pas comment "ils
" comptent s'y prendre. Mais comme l'a dit Robert, ne pas sous estimer leur capacité déconnatoire.

Robert Marchenoir

ST, j'avais bien compris. On parle de réglementer les loyers, c'est abusif car ils sont déjà réglementés.

Je crois me souvenir que le loyer de relocation est limité en Allemagne, avec une tolérance de 20 % par rapport au marché (mais je peux me tromper).

Pour la détermination du prix légal, il "suffit" de mettre en place un observatoire officiel des loyers. Evidemment ça pose des problèmes techniques, mais il y a bien une base de données officielle des prix de vente. Pourquoi n'y en aurait-il pas pour les prix de location ?

Il suffirait de rendre obligatoire la déclaration des baux.

"Celui qui avait un locataire depuis 20 ans et récupère enfin son bien, ne pourrait réévaluer le loyer pour revenir au prix du marché."

Pas forcément. On peut très bien se baser sur une moyenne des prix pratiqués dans la zone. Je crois d'ailleurs que c'est ce que fait l'Allemagne. Dans ce cas de figure, votre propriétaire aurait le droit de pratiquer une augmentation conséquente.

maurice b.

Je viens d'être informé que le groupe lamaininvisible se propose d'éditer en Septembre prochain un livre de 100 idées libérales recueillies auprès de 100 auteurs ....dont Mr Vincent Benard !
Il nous faudra donc attendre quelques mois pour se procurer au prix de 12 euros ce livre d'idées libérales. Car il n'est pas question ,par respect pour le travail des auteurs, de telecharger illégalement sur internet ce document. Et pourtant, que ne voit-on pas, sur les tracts des quelques candidats libéraux du PLD aux legislatives 2012 comme propos exigeant plus de liberté par rapport aux droits d'auteur (soit en traduction sans langue de bois: autoriser le copiage et le piratage. Les auteurs et les artistes n'ayant qu'à s'adapter aux technologies).
Bref, pour en revenir au livre 100 idees/ 100 auteurs, je suppose que Mr Benard a été sollicité pour y aller de sa dénonciation féroce de la dictature des services de l'urbanisme des villes qui refusent des permis de construire, et sont responsables de la montée des prix des logements.
Maurice B.
UMP



vincent

@Maurice: on ne peut rien vous cacher. Vos services de renseignement sont partout. A défaut de savoir gouverner, l'UMP sait surveiller les dangereux libéraux qui voudraient émanciper les citoyens...

 ST

@maurice b.

Ah, maurice, tout un poème.

Voyez-vous, aucun des 100 auteurs de ce livre, dont je fais également parti, donc je suis bien placé pour le savoir, ne recevra de droit d'auteur, tous ayant signé une renonciation complète à ses droits sur les textes remis. Aucun d'entre nous ne gagnera un seul centime, ni non plus Ulrich GENISSON ni Stéphane GEYRES, les deux volontaires à l'origine du projet, qui ont sué sang et eau depuis 6 mois pour voir aboutir ce projet complexe à mettre en oeuvre. Nous n'avons donc aucun intérêt personnel à ne pas voir le livre téléchargé et distribué illégalement sur Internet, à la limite ce serait plutôt l'inverse. Si nous enjoignons ceux qui pourraient être intéressé par cet ouvrage à l'acquérir plutôt à sa sortir en librairie, c'est surtout par respect pour l'éditeur qui nous a fait confiance, et qui a pris un risque en investissant sur ce projet pour en sortir la première édition.

Alors votre pseudo ironie sur l'incohérence des positions libérales ...

Robert Marchenoir

Cela dit, Vincent et ST, permettez-moi une remarque : le statut commercial du livre "Libres" est absolument imbitable.

Le site de la Main invisible commence par dire que le livre est libre de droits. Tout lecteur potentiel normalement constitué comprend qu'il est gratuit.

Puis il clique sur le lien du livre, et il découvre sur la couverture "12 € prix conseillé" (c'est bien caché).

Donc c'est libre de droits, mais ça coûte 12 €. Hum !...

Après, le lecteur se dit : c'est un prix "conseillé". Donc, est-ce que ça voudrait dire qu'il s'agit d'une contribution volontaire, dont le montant suggéré serait de 12 €, mais pourrait être aussi bien de 50 € ou de rien du tout ?

Ensuite, le lecteur découvre qu'il pourra aussi se procurer le livre par Internet. Haha ! Internet, libre de droits, donc téléchargement gratuit, se dit-il.

Pas du tout ! On fouille un peu, et on s'aperçoit qu'il s'agit de sites de vente. Lesquels ? Pourra-t-on acheter le livre directement sur le site de la Main invisible, ce qui serait bien le moins ? On l'ignore.

Puis on découvre qu'il existera aussi en e-book. E-book gratuit ? E-book payant ? On ne sait pas.

Enfin, on apprend que le site publiera gratuitement le livre en feuilleton.

C'est le bordel le plus noir ! On n'y comprend rien ! Qu'est-ce que ça veut dire, libre de droits, si le lecteur doit l'acheter ? Qu'il a le droit de tirer des photocopies du livre et de les distribuer sur son marché ? Tout le monde s'en fout !

Ici, vous nous dites que les auteurs sont entièrement bénévoles. Première nouvelle. L'information est enterrée au fin fond du site.

Mais si vous êtes tous bénévoles, alors pourquoi le livre coûte-t-il 12 euros ? Où va cet argent ? Va-t-il bénéficier à une bonne cause ? Dans ce cas, il faudrait nous dire laquelle. Il faudrait mettre en avant le fait que les auteurs ont renoncé à leurs droits pour collecter de l'argent en faveur de cette cause.

S'agit-il seulement des frais d'impression et de port du livre papier ? Qui est l'éditeur ? Est-ce un éditeur traditionnel, ou un site Internet d'impression à la demande ? Pourquoi l'édition électronique n'est-elle pas gratuite (si tel est le cas) ?

Etc, etc.

Franchement, le message marketing est incompréhensible.

vincent

@Robert: libre de droits signifie que tous les textes peuvent être reproduits sans nous payer un centime, sans autorisation.

Secundo, le livre doit être imprimé et distribué, ce qui a un coût, et l'éditeur s'autorise une petite marge, car ses salariés ne sont pas "libres de salaire".

Pour les autres détails, les auteurs n'en sont pas nécessairement informés, il faut contacter les promoteurs du projet (via le site), qui se feront un plaisir de vous répondre.

Jean-Michel Bélouve

@Robert Marchenoir
Sur un livre vendu 12 euros, il y a 79 centimes de TVA, et 6,50 euros qui partent chez le distributeur et les libraires. Il s'agit d'un assez gros livre, donc environ 2,5 euros pour l'imprimeur, et 1 euro de PAO. Il reste 1,20 euro à l'éditeur...A condition que tous les exemplaires tirés soient vendus, ce qui n'est jamais le cas, puisqu'au moins 50 à 100 exemplaires sont expédiés gratuitement aux médias, en service de presse, en espérant d'eux la publication d'une information ou d'une critique. En l'occurrence, ce livre ne rapportera rien à l'éditeur, pas plus qu'aux auteurs.

Robert Marchenoir

Merci de ces précisions, Vincent et Jean-Michel.

Je pense néanmoins que l'objectif de la renonciation aux droits gagnerait beaucoup à être mis en valeur. C'est un sacrifice important qui a été fait, de la part des auteurs comme de la part de l'éditeur, c'est un geste militant qui n'est pas exploité au maximum, dans l'état actuel des choses, pour favoriser la diffusion du livre.

S'il s'agit d'encourager les acheteurs à diffuser le livre à leur tour gratuitement pour porter la bonne parole libérale, alors il faudrait le dire.

Cela suppose l'existence d'un e-book, payant ou gratuit, mais sans DRM. En tant que militant de la cause libérale, je fais l'effort d'acheter ce livre 12 € (ou je le télécharge gratuitement si les concepteurs du projet ont permis cette option), puis je le diffuse le plus possible sur Internet, gratuitement, pour faire découvrir le libéralisme à des gens moins convaincus que moi: par exemple, je poste le contenu intégral sur Scribd et je mets en valeur un lien sur mon blog, le site de la Main invisible met à jour la liste des blogs qui publient ainsi le contenu du livre, etc.

Si ce scénario est possible, il faut pousser explicitement les gens à agir ainsi.

Si l'e-book est payant, il faut dire que les 12 € servent à payer la mise en forme électronique, et à financer la diffusion en librairie pour le grand public qui n'est pas encore habitué à acheter des e-books ou des livres sur Internet.

S'il s'agit de faciliter l'accès aux idées libérales à des gens qui achètent en général en librairie, il serait bon de l'expliciter aussi : grâce aux auteurs qui ont renoncé à toucher tout droit d'auteur, et à l'éditeur qui a accepté de ne faire aucun profit dessus, vous pouvez trouver ce livre en librairie au prix exceptionnellement bas de 12 €.

(Et non au prix "conseillé" de 12 € : il y a le prix unique du livre en France, je ne vois pas comment on peut "conseiller" un prix en passant par le circuit des librairies traditionnelles. C'est l'éditeur qui fixe le prix de vente final.)

Conseillez à vos amis de l'acheter, achetez-en vous-même plusieurs exemplaires pour les offrir à vos amis pas encore convaincus de l'intérêt des idées libérales, etc.

Dans son état actuel, le site de promotion insiste beaucoup sur la notion de "libre de droits", mais se contenter de cela, c'est exploiter uniquement le côté idéologique de la chose : "libre de droits", c'est bien.

Oui, certes, mais il n'y a qu'un tout petit noyau de gens que cela seul est susceptible d'attirer : les militants de l'Open Source.

Pour tous les autres, le site gagnerait à être plus concret, à expliquer en pratique ce que cette "liberté de droits" permet, à encourager les sympathisants libéraux à l'exploiter pour maximiser la diffusion de ces textes, et à leur dire très concrètement comment ils peuvent se faire les relais de cette initiative.

Bref, à impliquer le premier cercle de libéraux convaincus, à les motiver en expliquant le mécanisme militant mis en place par les concepteurs du projet, et à jouer l'effet boule de neige.

Louis

J'aurais voulu savoir ce que vous pensiez de cet intéressant argument Monsieur Bénard :
http://www.mafeco.fr/?q=node/263#comments

Bien à vous.

vincent

@louis: je suppose que vous parlez de la suite de deux articles et non des commentaires, où l'auteur semble ne pas apprécier la contradiction, c'est le moins que l'on puisse dire. Merci de me l'avoir signalé.

Tout d'abord, un détail: l'auteur mélange allègrement "encadrement" et "plafonnement", ce qui ne simplifie pas la lecture de son article.

Je fais un très gros reproche à ce type de raisonnement: il analyse une image statique en essayant de modéliser le comportement d'un groupe de locataires et d'un groupe de propriétaires à un instant T. Mais il n'analyse pas les effets dynamiques d'une mesure proposée sur le marché locatif.

Autrement dit, dans son "modèle théorique", le plafonnement "peut avoir, à un instant T, un effet bénéfique".

Mais il ne dit rien de l'évolution à long terme du marché avec ou sans plafonnement. Et je ne crois pas que son modèle puisse l'anticiper.

La dynamique d'un marché est aussi, voire plus importante que sa statique: un encadrement trop rigide des loyers le gèlera, cf entre deux guerres.

Un "faux encadrement" alibi à l'allemande (dans les faits moins contraignant que l'encadrement à la Française) le gèlera moins, mais attention, l'allemagne n'est pas la France, et la démographie du nombre de ménages n'y est pas du tout la même.

En outre, cette modélisation est trop simplificatrice et ne prend pas en compte l'ensemble des options offertes au propriétaire:

- louer
- laisser vacant en attendant des jours meilleurs ou une transmission aux enfants
- vendre ... Et ce dernier choix change notablement l'équation, surtout lorsque des loyers trop encadrés réduisent l'offre locative, et que le manque de bien neufs de bonne qualité fait monter leurs prix dans certaines zones.

L'auteur est suffisamment intelligent pour dire que même si le modèle "peut avoir l'air de fonctionner, il faut faire gaffe aux effets de bord, et notamment l'effet transfert de valeur du propriétaire au locataire", ce qui est fort pertinent, et que j'évoque dans mon ouvrage.

Bref, le "plafonnement/encadrement" peut fonctionner dans certains cas à un instant T dans un modèle théorique, mais placez ce modèle dans le monde réel, faites le interagir avec tous les paramètres de la vie réelle, et analysez le de façon dynamique dans le temps, et le modèle éco devient aussi utile qu'un modèle de prévision climatologique du GIEC.

C'est ce qui m'agace dans la plupart de ces modèles réducteurs genre "dilemme du prisonnier" que l'on nous sert ad nauseam: une abstraction dont on a retiré toutes les aspérités pour faire un cas "parfait" à un instant T, mais qui néglige totalement la dynamique des choix opérés dans le temps et l'interaction de ce choix avec le reste de la société. "les effets de bord", en somme.

Enfin, une considération générale: aucun système (et pas même le marché, fut il libre, régulé, semi-régulé, encadré, plafonné, taxé, détaxé, politisé, syndicalisé ou décaféiné) ne peut prétendre à une allocation "optimale" des ressources, si tant est que l'optimum soit définissable.

L'expérience montre que dans environ 90% des cas, le marché ou les acteurs sont libres d'entrer, de sortir, et de fixer leur prix, sont la meilleure solution, tant que les malhonnêtes sont régulièrement pénalisés. Les 10% restants (généralement lorsqu'il y a barrières physiques à la concurrence, ex routes / réseaux physiques) peuvent s'accomoder d'interventions législatives, mais la difficulté est d'écrire la bonne...

Je ne pense pas que le logement fasse partie des 10%, sauf, si, évidemment, le législateur, de Grenelle en loi SRU ou UH, rend la construction totalement impossible, ou l'expulsion de locataires indélicats infernale.

Je vous renvoie à mon post en anglais sur les paradoxes du marché immobilier, créés par l'intervention étatique, ou j'aborde certaines de ces questions :

http://www.objectifliberte.fr/2012/02/housing-shortages-and-vacant-units.html

Louis

@Vincent,

Merci beaucoup pour votre réponse qui met des mots sur mes intuitions (dynamique du marché et vente notamment) et merci pour le temps consacré.

Bien à vous.

volunteer in cambodia

Good an very informative post. I will come back to your blog regularly.

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