Objectif Liberté

Les conséquences du conflit entre urbanisme réglementaire et droit de propriété

Je continue de profiter de mes vacances pour rapatrier les quelques textes de mon second blog à l'abandon, "crise publique", qui ne l'étaient pas encore.

Voici le texte de l'allocution que j'ai prononcée lors de la conférence « Droits de propriété, économie et environnement » d'Aix en Provence (photo) - 26 au 28 juin 2006 - dont les actes ont été publiés aux éditions Bruylant.
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I. Les zonages

Lorsqu'une personne cherche à développer une parcelle de territoire pour y construire logements ou  équipements divers, le respect du droit de propriété d'autrui  veut qu'elle s'assure que l'aménagement ne créera aucun dommage à des tiers, ou que les nuisances tolérables soient négociées avec l'ensemble des parties concernées. En cas de non respect de cette règle, des pénalités doivent être versées aux personnes lésées et l'aménageur doit à ses frais prendre toutes les mesures convenables pour faire cesser le désordre.

Ces règles de bon sens, fondées sur la prévention des nuisances par la responsabilité individuelle des aménageurs, la puissance publique n'intervenant que pour sanctionner les abus et trancher les litiges, furent peu ou prou celles qui présidèrent aux règles de la construction et de l'aménagement pendant des siècles, même si chaque droit local y apporta ça et là quelques variations.

Avec le développement des grandes cités, la complexification des interactions entre développements divers et l'augmentation des exigences de qualité environnementale observées à notre époque, ce modèle de gestion du sol par la responsabilité des propriétaires a connu parfois quelques difficultés pratiques de mise en oeuvre:

• Tout d'abord, un individuel  n'a pas nécessairement l'expertise -ni les moyens de se l'offrir sur le marché- pour s'assurer que sa construction n'amènera aucune nuisance compensable.
  
  
• Deuxièmement, la négociation du niveau de nuisance admissible avec les parties concernées se heurte rapidement au problème connu du coût de la transaction (si le nombre de parties prenantes est trop élevé) et de la délimitation du périmètre des parties prenantes (jusqu'où des personnes sont elles concernées par les rejets d'un incinérateur ?).
  
  
• même sous l'exercice du principe de responsabilité, les individus demeurent faillibles et certains de leurs choix de développement peuvent générer des nuisances aux tiers incorrectement évaluées au préalable. Or...
  
  
• .... Certains de ces préjudices peuvent être difficilement réversibles, voire pas du tout:  effets de certaines pollutions sur la santé, difficulté politique de détruire des constructions (légales ou non) ayant entraîné la défiguration d'un paysage de valeur, etc.

Ces craintes ont engendré une demande politique d'action préventive des puissances publiques pour limiter le risque d'occurrence de tels désagréments.  Les pouvoirs publics furent amenés à  imaginer des moyens de prévention des nuisances aux tiers non désirées.

Ajoutons que certains urbanistes apportèrent des arguments – contestables, et contestés par d'autres auteurs, mais nous n'aborderons pas cette question - contre le développement non planifié des agglomérations: « l'étalement urbain » et « le mitage », entre autres, seraient générateurs d'externalités négatives qu'il faudrait à tout prix combattre.

Par conséquent, de nombreux pays adoptèrent dans les années 50-70 des législations de « zonage » des sols, visant à segmenter les sections de territoire par destination (agriculture, foret, construction, voirie, activité professionnelle, captage des eaux, etc...). Ces principes furent combinés aux législations environnementales en plein développement, créant des ensembles normatifs souvent complexes.

La principale manifestation légale de ces normes est en France le PLU (anciennement POS), qui est supposé combiner des dispositions de technique urbaine (zonage) avec l'ensemble des contraintes environnementales connues sur un territoire, la totalité des textes  environnementaux opposables au tiers (de la loi ''littoral'' aux SCOT, en passant par les schémas de gestion des eaux... liste à la Prévert non exhaustive), et qui limite de facto la construction à certaines aires bien délimitées, préservant sur le papier des secteurs à haute valeur architecturale, des milieux naturels remarquables, et des terres affectées à l'usage agricole, pour ne parler que de cela.  Le PLU est supposé être la résultante de toutes les obligations normatives en vigueur. La tendance récente montre que le cumul de ces règles aboutit à une gestion malthusienne de l'espace, chaque révision de PLU libérant de moins en moins de droits à construire sur un territoire donné.

Malheureusement, ces lois de zonage engendrent leurs propres externalités négatives, de nature socio-économiques, politiques et même environnementales, qui trouvent leur source dans la violation du droit de propriété qu'elles instaurent.

II. Externalités sociales et économiques

La plus perceptible de ces externalités est l'incapacité des développeurs d'adapter leur offre de logement à la demande, faute de foncier administrativement constructible en disponibilité suffisante.

La décennie 1995-2005 a été marquée à la fois par une forte augmentation de la demande de logement liée à la chute des taux d'intérêt des crédits immobiliers et l'augmentation corollaire de leurs durées, et l'arrivée de PLU prenant en compte les normes environnementales et sociales les plus sévères de l'histoire du territoire: loi littoral , loi sur l'eau, loi SRU, etc...

Cette combinaison a conduit à la création d'une bulle immobilière. Le phénomène n'est pas propre à la France, où il a été hélas peu étudié (note 2009: une exception, récente). L'Angleterre, l'Australie, les USA, connaissent les mêmes difficultés, encore que sur ce dernier marché, une dizaine de grosses agglomérations en forte, voire très forte croissance économique et démographique comme Houston, Dallas, et Atlanta,  ne soient pas affectés par cette bulle. Les travaux d'économistes et d'éco-urbanistes tels que Glaeser et Gyourko, Cox et Pavelitch, O'Toole, ont prouvé que le seul facteur expliquant le phénomène  lorsque les données macro-économiques étaient favorables à une demande forte était l'existence d'une réglementation malthusienne du sol rendant difficile voire impossible l'obtention du droit de transformer un terrain libre en terrain constructible.

La réglementation française des sols présentant tous les caractères castrateurs de la liberté de construire  que les réglementations américaines disséquées par Randall O'toole, on peut en déduire que la plus grande partie de la hausse de 70% des prix du logement corrigés des revenus des ménages, constatée depuis 1995 en France, est liée aux lois et prescriptions locales de zonage trop restrictives. En éliminant de la hausse d'autres facteurs tels que la hausse des coûts de la construction (15% plus vite que l'inflation depuis 1995), et en y réintégrant la baisse des droits de mutation (1997), on peut estimer que les ménages acquéreurs de logement en 2005 ont payé un surcoût de 30 à 35% du prix total de leur achat au profit des  propriétaires vendeurs. La réglementation opère un transfert de valeur artificiel, donc une violation du droit de propriété, au profit des possédants et au détriment des entrants sur le marché.

Du fait de la chute du prix du crédit, cette situation n'a pas affecté les ménages disposant d'une bonne capacité d'emprunt, dont la solvabilité, après avoir légèrement augmenté entre 1995 et 2000, est revenue à son niveau de 1995 début 2006.

En revanche, la combinaison « logement cher – crédit abordable » pénalise les ménages les plus pauvres, ou ceux dont le caractère aléatoire des revenus bloque l'accès au crédit. Aussi ces familles sont de plus en plus  condamnées à des conditions de logement parfois des plus déplorables. Ainsi, dans les campings des zones littorales, particulièrement touchées par le malthusianisme anti-construction,  se développe un phénomène de location de caravanes en état souvent médiocre à des familles qui ne peuvent payer ni l'achat ni les loyers demandés pour des logements traditionnels, du fait de la rareté relative de ceux ci. Ces familles étaient 120.000 en 2001, selon le rapport officiel Doutreligne-Pelletier. Selon tous les observateurs des services sociaux, notamment au sein des collectivités locales, le phénomène s'est aggravé depuis, tout comme a augmenté le nombre de SDF estimé à 90.000  par ce même rapport en 2001, alors que la bulle immobilière que nous connaissons n'avait pas atteint la moitié de son ampleur actuelle. Pourtant, nul ne songe en France à comparer le coût social de cette externalité hautement négative des lois de zonage avec ses prétendus bénéfices.

III. Externalité politique: le cancer de la corruption

En limitant les surfaces libres constructibles de façon arbitraire, le législateur s'autorise, en déplaçant un trait sur une carte, à faire varier le prix d'un terrain de quelques centimes d'euros à parfois plusieurs centaines d'euros par m2. Par exemple, à une quinzaine de kilomètres au sud de l'agglomération nantaise, la terre maraîchère se négocie autour de 0,2€ au m2, alors que du terrain constructible prêt à être viabilisé pourra y atteindre 120, voire 150€, soit un facteur 600 à 800 entre les deux valeurs. Sur le contour méditerranéen, les différences sont encore plus marquées.

Les zonages organisent donc un transfert arbitraire et important de valeur de certains propriétaires vers d'autres, interprétable comme une violation du droit de propriété. Or ce transfert ne donne lieu à aucune compensation en France. En effet, depuis le gouvernement de Vichy et une ordonnance de 1943 (traduite par l'article L160-5 du code de l'urbanisme), il est stipulé que sauf cas très particuliers et rares, les restrictions d'usage et servitudes affectant un terrain au nom de l'intérêt général ne peuvent donner lieu à aucune compensation : ce sont donc les propriétaires lésés et eux seuls qui supportent le prix de la rapine opérée par le législateur au profit des propriétaires plus « chanceux ».

De fait, cette compensation s'avère difficile à manier lorsqu'elle est mise en place. En effet, une fois un zonage établi, le transfert de valeur ne s'effectue pas en faveur de  la collectivité mais en faveur d'autres propriétaires. Pourquoi à ce compte demander aux contribuables de compenser le préjudice des uns ? Mais a contrario, demander aux propriétaires bénéficiaires de transférer leur plus value vers les autres est tout aussi politiquement injuste, puisque ils ne sont pas responsables du dysfonctionnement réglementaire qui a généré la distorsion des valeurs.

Naturellement, lors des débats publics qui précèdent la mise en oeuvre d'un PLU, les incitations créées par l'écart de valeur entre les terrains « privilégiés » et les autres sont énormes et peuvent aboutir à des abus. En contrepartie, la combativité des propriétaires lésés est généralement moindre. On peut même dire que ceux dont la terre jouxte celle des heureux gagnants du marchandage lié à une révision du PLU   soutiennent la décision, en se disant qu'ils seront les gagnants de la prochaine révision. Ceux qui sont situés plus loin voient moins d'intérêt à ce que leur terrain soit immédiatement constructible, puisque les coûts d'acheminement supérieurs des voiries et réseaux rend leurs éventuels projets de construction moins aisés à mettre en oeuvre.

Les marchandages qui précèdent les révisions de plan de zonage sont une traduction dans le monde réel des théories du choix public: un bénéfice important pour peu de propriétaires, un coût individuel faible supporté par de nombreux autres, le tout au nom de justifications urbaines et environnementales contestables: de fait, le service central de prévention de la corruption, appuyé par les constats d'avocats spécialisés, estime que la fraude à l'urbanisme (corruption, piston, contreparties politiques de toute nature) est un phénomène « non marginal » voire « important » à  l'échelon national,  et endémique en région PACA... Le coût économique et politique de ce dévoiement est inestimable, et à ce jour  n'est pas estimé de façon sérieuse.

IV. Externalités environnementales

Les zonages sont supposés prévenir des désordres de nature environnementale. Mais ils en créent d'autres, de même nature. Nous avons déjà abordé l'inefficacité de la lutte contre l'étalement urbain. En matière de valorisation des paysages, le bilan n'est pas très bon non plus.

En effet, les règlements d'urbanisme tels que nous les connaissons n'ont pas empêché de nombreuses décisions de constructions esthétiquement discutables, qu'elles soient issues de maîtres d'ouvrages privés ou publics. Pour nous en tenir à quelques exemples, citons naturellement le bétonnage à outrance de fronts de mer dans un style qui laisse parfois dubitatif comme sur la côte languedocienne ou dans des cités balnéaires comme Saint Jean de Monts et la Baule, sans parler des fronts de seine du XVème arrondissement parisien, des bords de Loire à Nantes, liste non limitative, hélas.

En effet, le droit de construire ces ensembles a été acquis à l'issue de processus de nature politique. Les aménageurs ont donc pu profiter de terrains privilégiés en  n'en payant qu'une fraction du coût, celle que le terrain représente pour eux mêmes,  mais n'intégrant pas la valeur de ce paysage pour les autres propriétaires et utilisateurs. Ce que l'on acquiert sans le payer n'a pas de valeur: dans ces conditions, le paysage peut être sacrifié sur l'autel du profit marginal induit par chaque mètre carré supplémentaire.

Le zonage, en permettant au constructeur de s'exonérer du principe de responsabilité du moment qu'il respecte une règle, viole une fois encore le droit de propriété, et une fois encore, une telle violation est porteuse d'effets collatéraux dommageables.

Il convient donc de réfléchir à des moyens de restaurer un système de compensation juste pour les personnes dont les terrains sont entachés de servitudes imposées par la nécessité publique, tout en libérant les capacités foncières nécessaires à la réponse à la demande de constructions nouvelles, et en renforçant pour les développeurs le coût à payer pour transformer les espaces présentant une haute valeur pour des tiers en contrepartie de la baisse du foncier.

V. Proposition : replacer le droit à construire dans les mécanismes du marché ?

Tout d'abord, convenons que l'urbanisme n'est pas un champ de combat politique national majeur. Le second tour que l'on nous annonce entre M. Sarkozy et Mme Royal (rappel: discours prononcé en 2006) ne se jouera pas sur la réforme du droit des sols. Aussi me semble-t-il qu'il faille laisser laisser les sociétés civiles locales  choisir les outils de gestion du sol qui leur permettront de restaurer au mieux la prééminence du droit de propriété dans la gestion foncière: il faut en finir avec un code de l'urbanisme « one size fits all » à l'échelon national.

Un de ces outils - et sûrement pas le seul, d'où l'intérêt de ne pas l'imposer nationalement - déjà testé à échelle réduite,  est de replacer le permis de développer le terrain en vue de sa construction dans le champ du marché par la mise en place d'un marché des droits à construire négociables, à l'instar d'un marché des droits à polluer.

Concrètement, sur une commune ou agglomération, serait fixé par la représentation démocratique un coefficient d'occupation du sol universel, donnant un droit à construire à chaque propriétaire en fonction de sa surface, établi en fonction de la capacité des équipements collectifs à absorber un certain volume de population, et régulièrement réévalué en fonction de l'amélioration de ces  équipements. Ceux dont la construction occuperait une surface inférieure à celle permise par le COS bénéficieraient d'un droit à construire quelques mètres carrés supplémentaires.

Tout développeur qui voudrait construire au delà de son plafond de densité devrait rendre son projet public pour prétendre acheter des droits supplémentaires auprès de ceux qui n'en auraient pas l'utilité immédiate. Si les propriétaires disposant de droits à vendre valorisent le paysage et la conservation environnementale de certains secteurs plus cher que d'autres, ils pourront assortir la vente d'un prix plus élevé ou de conditions plus draconiennes en matière de respect de clauses environnementales. A contrario, ils pourront considérer que le paysage à défendre n'a pas une valeur telle, ou que le projet présenté ne présente pas une menace qui justifie de renoncer au profit lié à la vente de leurs droits à construire: c'est l'estimation qu'en feront les premiers concernés qui donnera au paysage sa valeur, et pas une lubie d'un technocrate ou d'un élu local.

Naturellement, des associations de défense des paysages pourront lancer des souscriptions pour sauvegarder certains secteurs, et des associations de propriétaires dans des zones sensibles pourront se créer pour passer des accords d'auto-discipline et mettre sur le marché au moment opportun leurs droits à construire ainsi économisé. Les propriétaires de terrains frappés de servitudes (proximité d'une grande voie de circulation, risques particuliers, tels que couloirs d'avalanche, protection des captages d'eau potable...) ne pourraient exercer  leur droit de construire mais garderaient le droit de revendre ce  droit  au meilleur moment. De surcroît, les municipalités pourraient négocier l'attribution de droits à construire bonifiés transférables mais non exerçables pour ces parcelles, ce qui permettrait à leurs propriétaires de bénéficier largement  du partage de la rente foncière dont ils sont actuellement exclus.

Les territoires qui fixeraient un COS universel trop faible pour protéger les propriétaires existants en paieraient le coût par un marché  immobilier plus cher générant une demande d'intervention sociale : il faut donc que les politiques de traitement social des questions liées au mal-logement  soient également à la charges des collectivités locales de même niveau et non de l'état, afin que le coût des décisions des uns ne soient pas supportées par d'autres. Les réflexes « NIMBYistes » de certaines parties prenantes se paieraient cash, et seraient donc efficacement contrebalancés.

Les communes qui fixeraient des COS plus élevés, en contrepartie, réduiraient à presque rien le coût d'acquisition des droits supplémentaires, ce qui faciliterait leurs propres achats de droits à construire pour leurs opérations publiques -routes, stades, bibliothèques, etc...-. Certes, elles courraient le risque de voir des opérations à forte densité voir le jour dans des endroits où elles ne seraient pas désirables, mais la possibilité de s'opposer à ces opérations se ferait à un coût plus faible. Les inconvénients liés à un COS élevé seraient donc moindres  que ceux liés à une limitation excessive de la construction.

Les développeurs de projets d'importance auraient intérêt à éviter les « OPA hostiles » sur les droits à construire, génératrices de complications, et donc à négocier en amont, avec une large association des parties prenantes le montant des achats de droit et les clauses de leur projet. Un tel dispositif redonnerait toutes ses chances  à l'émergence d'un urbanisme contractuel.

Certains objectent que la mise en place d'un tel marché serait complexe, que sa « plomberie » serait onéreuse, que les expériences très partielles et rares menées en France (Loi Galley de 1976 sur les transferts de COS), en Italie, aux USA, ont donné des résultats variables.  Mais les marchés de droits transférables sont une innovation récente, ils sont améliorables. Rappelons que la mise en place d'un système de gestion de la propriété par le cadastre et les notaires fut difficile et dura plusieurs décennies en France. Si nos anciens avaient abandonné ces outils au motif que la «  plomberie » en était trop lourde, nous serions sans aucun doute moins riches aujourd'hui !

VI. Conclusion

Le marché encadré par les droits de propriété, selon ses détracteurs, est supposé être moins « moral » et moins « soucieux de l'environnement » qu'un processus de décision issu de la démocratie représentative pour allouer les droits à construire. A la lumière des dysfonctionnements observés, il semble au contraire qu'un mécanisme fondé sur les bases du droit de propriété, redonnant l'initiative de la construction aux propriétaires fonciers en les obligeant  à tenir compte de la valeur de leur développement pour eux mêmes, et aussi pour les autres propriétaires, est infiniment plus moral et susceptible de préserver l'environnement qu'un processus de nature purement politique qui sécrète exclusion sociale, corruption, et n'évite en rien les dommages environnementaux.

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Ps 2009 - Il serait temps que j'aie une vraie page "dossier logement" à l'instar de celles que j'ai faites pour le changement climatique et la crise financière. A faire début 2010...

De l'étalement à l'étoilement urbain...

Article initialement publié en mai 2008 sur Crise Publique.

Dans mon livre, j'explique que les politiques de zonage censées lutter contre l'étalement urbain ont en fait contribué à renforcer "l'hyper-étalement" urbain, c'est à dire la recherche par les ménages les plus modestes de foncier "abordable" (hors de prix, mais moins qu'en ville) dans des petites communes rurales situées à des distances croissantes des grands centres urbains. 

Ce phénomène tend à accroître beaucoup plus rapidement les populations de petites cités rurales de moins de 5000 habitants. Les statistiques (Format Excel) publiées par le ministère du développement durable (ex-équipement) montrent que 43% des permis de construire accordés l'ont été dans  de tels noyaux urbains [lesquels représentent environ 20% de la population métropolitaine], alors qu'ils n'étaient que 27% des permis en 1994.

Plusieurs phénomènes sont observables: tout d'abord, une paupérisation des ménages ruraux, lesquels sont saignés à blanc par la charge foncière que représente leur investissement. Le résultat est que nombre de nouveaux logements sont petits, souvent non finis (les acheteurs en gardent à faire eux mêmes), quant au label HQE, il n'est souvent qu'un sigle sur la brochure du constructeur. Que le marché se retourne et la plupart de ces logements seront "invendables", sauf à accepter des moins-values très importantes.  Les ménages concernés sont évidemment les premiers touchés par l'explosion des prix du pétrole, alors que les bobos qui peuvent se payer le centre ville ont accès à des transports publics largement subventionnés, qu'ils rechignent malgré tout à utiliser.   

L'urbanisation en "lotissements dortoirs" (photo) visiblement réalisés à l'économie (moins de 18€ TTC de coût de viabilisation au m2 de terrain...), dont les règlements intérieurs sont consternants de conformisme et d'uniformisation, n'apporte en général pas grand chose au patrimoine architectural des communes concernées. Celles ci, en revanche, doivent faire face à des dépenses à l'explosion desquelles elles n'étaient pas préparées: remise en état des voiries, extension des stations d'épuration,  accroissement des circuits d'enlèvement des ordures ménagères, bâtiments scolaires, interventions à caractère social,  etc... Quand une commune de 3000 habitants, dépourvue de services techniques, voit sa population augmenter de 40% en 10 ans (cas réel), sa croissance devient difficile à gérer.

Les routes de campagne qui desservent certains de ces villages se révèlent incapables de supporter des trafics croissant dans de mêmes proportions: structures trop légères, carrefours inadaptés. Les lieux d'emploi et de logement ne pouvant facilement s'adapter (les prix élevés ne favorisent pas la mobilité des ménages en cas de changement professionnel),  les mouvements pendulaires vers la ville centre augmentent, provoquant un accroissement des bouchons aux entrées des ceintures périphériques dont la plupart des villes importantes (>100 000 hab) sont désormais dotées au moins sur une partie de leur contour.

Bref, au motif de lutter contre "l'étalement urbain" à la périphérie des grandes aires urbaines, on a favorisé un émiettement, un éclatement, un "étoilement" urbain dont les effets sur les communes réceptrices sont difficiles à maîtriser, qui engendre une nouvelle ségrégation par les revenus entre urbains et "rurbains", sans oublier bien sûr la désastreuse influence de ces politiques sur le prix du logement en général.

L'étalement urbain, érigé en repoussoir par la quasi-totalité des "experts" ès aménagement (les voix discordantes sont rares, exemple), est le prétexte à la promulgation de politiques dont les effets (exemple, exemple) se révèlent largement plus dommageables que les maux qu'il est censé propager.

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Via Futur simple pour les stats

Lois de zonage et hausse des prix du foncier: enfin une étude française !

Jusqu'ici, je ne pouvais me référer qu'à des études anglo-saxonnes pour étayer par l'expérience mon affirmation selon laquelle les lois de zonage restrictives du droit à construire sont un facteur essentiel de la formation des bulles immobilières.

Et il est vrai que de l'autre côté de la Manche ou de  l'Atlantique, les preuves empiriques et les études d'économistes confirmant cet état de fait ne manquent pas. Glaeser, Krugman, Cox, Evans, Barker, entre autres, ont assez largement documenté ce phénomène, et ont pour la plupart déjà été cités dans ce blog (cf Liste d'articles en fin de note).

Mais il me manquait une étude française sur ce sujet. Cette lacune est réparée.

Gabriel Lecat: influence de la présence d'un POS sur les prix des communes autour de Dijon

Gabriel Lecat, Ingénieur du Génie Rural, Eaux et Forêts, et docteur en sciences économiques, a étudié, dans le cadre de sa thèse de 2006, entre autres, l'influence des POS (ancêtres des PLU jusqu'à la loi SRU) sur la formation des prix, et bien d'autres éléments, dans les communes de l'aire métropolitaine dijonnaise. Puis à l'issue de ce travail, poursuivant ses travaux, il a publié des articles plus accessibles, et notamment celui qui nous intéresse ce jour, dans la revue "études foncières" n°136 de novembre-décembre 2008.

Malheureusement, cette revue ne met en ligne que les "chapeaux" de ses articles, suivre le lien ne vous en dira guère plus. Je vais donc vous en livrer un très court résumé.

Gabriel Lecat s'est posé la question de savoir si les allégations d'experts tels que Alain Dinin, promoteur (ex président de Nexity), Paul Lacaze, Ingénieur Général des Ponts et Chaussées, ou... Vincent Bénard, blogueur libéral (nommément cité dans les références de l'article !) imputant l'envolée des prix immobiliers à la raréfaction du foncier constructible liée à des règles de zonage trop strictes, étaient fondés.

Je disais dans mon livre que la relative unité de la réglementation urbaine en France rendait difficile des analyses différentielles telles que celles menées par Cox ou Glaeser aux USA. Mais il existe, sans doute pour peu de temps encore, quelques endroits où cette uniformisation n'est pas totale.

Le département de côte d'or fait partie des départements les plus morcelés de France en terme de nombre de communes, avec 787. La moyenne nationale tourne autour de 360, et un département pourtant nettement plus peuplé comme la Loire Atlantique plafonne à 210.

Aussi trouvait-on encore à la date de l'étude des communes non munies de PLU, voire même de cartes communales, et simplement soumises au règlement national d'urbanisme, ce qui donne plus de souplesse aux propriétaires pour bâtir. Là encore, la comparaison avec la Loire Atlantique est intéressante, puisque dans mon département de résidence, absolument toutes les communes sont zonées.

Une aire urbaine morcelée avec des situations multiples

L'aire urbaine de Dijon compte pas moins de 214 communes, soit plus que toute la Loire Atlantique. Par aire urbaine, il ne faut pas comprendre "aire continument agglomérée", mais aire dans laquelle un pourcentage élevé d'habitants travaillent dans une autre commune de l'aire. En quelque sorte, il s'agit de toutes les communes fortement dépendantes de l'agglomération dijonnaise en termes d'emploi. On retrouve donc dans l'aire urbaine des communes à caractère rural non directement limitrophes de la zone urbanisée autour de Dijon.

Dans une aire aussi disparate, à l'époque de l'étude, on trouvait encore des communes non zonées soumises seulement au RNU. Je crains que les évolutions récentes du droit de l'aménagement du fait du "Grenelle" de l'environnement ne contraignent nombre de ces communes à rejoindre le troupeau des communes zonées à l'avenir, par l'extension du domaine des "SCOT", mais c'est un autre débat.

Gabriel Lecat s'est donc livré, sur la base de toutes les transactions immobilières conclues entre 1998 et 2002, ainsi que sur les bases de données des transactions agricoles pour une période comparable, à une analyse différentielle des prix observés sur les communes avec ou sans POS.

De façon intelligente, il a appliqué des méthodes de filtrage des données recueillies permettant d'extraire les autres facteurs de différenciation des prix immobiliers. En effet, le type d'habitat, de services offerts, d'écoles, diffèrent totalement dans le centre de Dijon et dans un village à 15-20 km de là, et les communes centrales sont évidemment toutes zonées, alors que les communes périphériques de l'aire urbaine le sont plus ou moins. G. Lecat s'est servi de modèles éprouvés par des équipes universitaires étrangères européennes (Heckman et Lozano, explicités dans sa thèse) permettant de discriminer les différents facteurs de formation des prix et d'isoler un effet "POS" sur les prix des terrains constructibles, ou agricoles. Naturellement, ces modèles peuvent être contestés, mais ils ont le mérite d'apporter une correction au moins partielle à l'inévitable "biais de sélection" qu'aurait constitué une simple "arithmétique de moyennes" des données brutes.

En outre, les prix présentés le sont hors coût de viabilisation, il s'agit d'un prix de foncier hors travaux.

Ajoutons que la période d'étude correspond au début de la formation de la bulle immobilière, et que donc l'effet "crédit facile" y a joué un rôle nettement moins important qu'entre 2002 et 2007 dans la formation des prix.

Les PLU font-ils monter les prix ?

Les conclusions de l'étude de G. Lecat sont sans appel:

L'effet des "POS" sur le prix du foncier constructible dans les communes qui en sont pourvues est une augmentation de 40€/m2 pour un prix moyen constaté de 47€, soit 85% du prix du terrain ! Compte tenu des surfaces moyennes du périmètre de l'étude, cela correspond à une hausse de prix de 37 000€ par terrain ! Et ce avant le sommet des années bulle. Autrement dit, le prix moyen du m2 terrain si aucune des communes concernées n'avait été zonée aurait été de l'ordre de 7€, plus les coûts de viabilisation ! Les POS ont donc imposé en moyenne 37 000 Euros de surcoût aux acheteurs. 

Le prix observé dans les communes sans POS était de seulement 14€ du m2. Si toutes les communes non munies de POS en avaient été dotées, le prix du terrain dans ces communes aurait atteint 24€ du m2. La différence de prix "avec POS" des communes non zonées avec le prix moyen des communes effectivement pourvues de zonage s'explique par des facteurs qualitatifs autres que le POS moindres en général dans les communes non zonées, plutôt rurales, que dans les communes centrales.

A contrario, le prix moyen du terrain agricole est quant à lui réduit par les POS. Cette réduction est la moyenne de l'augmentation spéculative des terrains agricoles situés en bordure de zones constructibles (un tel terrain agricole "pourrait devenir" constructible, ce qui augmente son prix), et de la baisse corolaire du prix de la majorité des terrains auxquels le zonage ôte  toute chance d'être constructible dans un avenir visible. Il est à noter que le prix moyen du terrain agricole hors côte de nuits (le vignoble de Marsannay la Côte jouxte la banlieue sud...) se situe autour de 4000 €/ha, soit 40 centimes par m2, et que sans zonage, ce prix monterait à 50 centimes environ. Vous pourrez donc noter que le facteur multiplicatif entre le prix d'un terrain agricole (non viticole) et celui d'un terrain constructible hors viabilisation pourrait être estimé à 14 sans POS (les facteurs limitatifs de la constructibilité sont alors uniquement techniques: possibilité d'amener les VRD à des coûts raisonnables), et à 120 avec. Et encore, avant la folie des années du sommet de la "bulle".

Vous comprenez donc pourquoi le zonage devient un enjeu politique majeur à l'échelon des communes, et que durant les années de bulle, les affaires de corruption liées aux POS et PLU aient justifié que les services français de prévention de la corruption aient cru bon ajouter ce type d'affaires à leur rapport bisannuel. Mais foin de digression, revenons au travail de G. Lecat.

En bon scientifique, celui ci se refuse à donner à ces chiffres une signification par trop extrapolée. Notamment, il refuse de dire si l'augmentation des prix liée aux POS est seulement fonction d'une limitation quantitative de l'offre générée par les POS (effet de rareté), ou si le POS, en tant qu'outil de planification, amène en lui même un surcroît qualitatif aux communes zonées, justifiant un prix supérieur (effet d'aménité). En outre, il admet que les résultats sont ceux de l'agglomération dijonnaise et que d'autres agglomérations sous des contraintes spécifiques différentes auraient pu révéler des ordres de grandeurs différents. 

Pour ma part, l'analogie avec les études effectuées dans le monde anglo saxon précédemment citées, ne me laisse guère de doute quant à la prépondérance du facteur de rareté. De plus, dans toutes les aires urbaines de France ces 10 dernières années, et l'agglomération dijonnaise n'y a pas échappé, l'accroissement relatif de population a été plus fort dans les secondes couronnes périphériques et les communes rurales excentrées, ce qui tend à prouver qu'un éventuel effet d'aménité supérieur des communes très zonées, plutôt centrales, a eu au mieux une incidence très limitée sur les décisions d'installation des ménages. Je serais curieux de savoir si M. Lecat, ou d'autres, ont pu approfondir cette question.

Conclusion

L'étude de Gabriel Lecat vient renforcer toutes celles parues dans le monde anglophone, montrant de façon consistante l'existence d'une "pénalité réglementaire" lorsque les lois du sol sont restrictives. Ce phénomène ajoute aux prix du foncier un "ticket d'entrée" incompressible qui tend à prendre des proportions incommensurables lors des périodes de formation de bulles de crédit facile.

Mais si les règles d'autorisation de la construction redevenaient flexibles, les prix des terrains autour des villes les plus chères pourraient connaître une chute libre tout à fait salutaire et être préservés des phénomènes bullaires, ce qui profiterait à tous ceux qui peinent à se payer un logement décent avec leurs revenus modestes.

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Droit de propriété: les leçons de l'affaire Kelo

Peu de gens en France ont entendu parler de l'affaire Kelo, qui a passionné l'Amérique en 2005. Pourtant, ses enseignements valent d'être étudiés, y compris de ce côté de l'Atlantique.

Une affaire autour du droit de propriété

Au départ, l'affaire Kelo est une "simple" affaire d'expropriation. Le groupe pharmaceutique Pfizer veut agrandir son implantation dans la ville de New London. La cité voit dans cette implantation une aubaine et créée alors une société de développement mixte avec des partenaires privés pour développer à proximité du centre Pfizer (qui n'est pas partie prenante de l'affaire, précisons le) de nouveaux quartiers de commerces et d'appartements, la New London Development Corporation (NLDC), équivalent local d'une SEM. Celle ci lorgne sur le terrain de plusieurs propriétaires d'un quartier populaire dénommé Fort Turnbull. Elle essuie un refus catégorique de plusieurs d'entre eux, attachés à l'endroit.

La mairie de New London décide de procéder à l'expropriation des propriétaires concernés au nom de l'équivalent américain de notre concept d'utilité publique, appelé là bas "eminent domain". Seul problème, le développement par une société de droit privé, fut elle soutenue par le secteur public, d'appartements et de commerces, ne peut en aucun cas être assimilé, en droit américain, à un cas d'utilité publique.

La municipalité et l'entreprise imaginent alors une argumentation subtile: l'utilité publique sera justifiée par le fait que le nouvel ensemble augmentera grandement les recettes fiscales de la municipalité. Autrement dit, le concept "d'utilité publique", jusque là limité à des projets à caractère... public, devient un instrument de collusion entre promoteurs privés et gouvernements locaux pour expulser n'importe quel propriétaire gênant un projet lucratif, du moment que le nouveau propriétaire peut justifier (sans donner la moindre garantie) que son projet génèrera plus de taxes que l'actuelle occupation du sol. Pour être franc, New London n'a pas été la première municipalité à utiliser l'argument. Mais elle a été la première municipalité à devoir le défendre devant la plus haute juridiction des USA.

Astérix à Fort Turnbull

Face à la perspective d'expulsion, la plupart des propriétaires vendent à NLDC des propriétés de facto dévaluées. Mais une d'elle résiste encore et toujours à l'envahisseur. Suzette Kelo (photo en début d'article), retraitée, propriétaire d'une petite maison rose, décide de porter l'affaire devant les tribunaux, après, d'ailleurs, avoir tenté de négocier un compromis avec la municipalité: De mauvaise grâce, Suzette Kelo acceptait de quitter son terrain si la NLDC lui fournissait un autre emplacement équivalent et prenait en charge le déplacement de la maison. Devant le refus intransigeant de NLDC, Mme Kelo a saisi la justice. Je n'ai pas analysé tout le parcours judiciaire de l'affaire, mais celle ci, après appel, est portée devant la cour suprême en 2005.

Ce qui aurait dû rester une affaire somme toute banale devient alors un des jugements les plus médiatisés du pays, donnant lieu à des débats houleux, en ligne et même sur certaines chaînes de télévision. Finalement, la cour suprême, par 5 juges à 4, donne raison à la cité de New London. L'une des 4 juges ayant voté contre, Mme O'Connor, estime alors que ce jugement marque la fin du caractère sacré de la propriété aux USA.

"The specter of condemnation hangs over all property. Nothing is to prevent the state from replacing any Motel 6 with a Ritz-Carlton, any home with a shopping mall, or any farm with a factory."

La suite semblera lui donner raison. Dès la prononciation du jugement, de nombreuses municipalités, en cheville avec des promoteurs, tentent de lancer des "opérations Kelo". En face, les opposants au jugement, non sans humour, lancent un "raid Kelo" contre la maison d'un des 5 juges ayant voté cette décision, en proposant à sa municipalité de bâtir un "hôtel musée des libertés perdues" qui, selon ses promoteurs, rapporterait bien plus en taxes que la maison du juge... Je ne crois pas qu'il y ait eu une suite.

Le jugement provoque un tel mouvement de rejet populaire que plusieurs états, sous la pression de l'opinion, font adopter des lois restreignant l'usage de l'utilité publique pour transférer une propriété d'un privé vers un autre privé. Mais les termes de ces lois restent généralement en deça d'une interdiction stricte, et des observateurs comme le très respecté juriste Eugene Volokh estiment que la plupart de ces lois "anti-eminent domain" sont purement cosmétiques.

Le résultat ? Si le mouvement de sympathie généré autour de Mme Kelo lui aura permis de voir sa maison finalement reconstruite à l'identique sur un nouveau terrain, les conséquences du jugement de la cour suprême demeurent. Et divers instituts se font l'écho d'abus répétés d'usage de l'utilité publique dans plusieurs états de l'Union (un exemple).

Encore un échec lamentable de la planification sous la contrainte publique

Mais, ironie de l'Histoire, la crise économique est passée par là, et le projet de Pfizer sera finalement abandonné. Pfizer, après sa fusion avec Wyeth, décide de rationaliser ses centres de recherche et ferme son implantation de New London. Résultat, aucun des commerces, aucun des appartements promis par la NLDC n'a encore vu le jour, et ne devrait sortir de terre dans un avenir prévisible. 78 millions de dollars d'expropiations, de démolitions, d'études diverses, de travaux de viabilisation, et de salaires versés à la NLDC, ont été dépensés en pure perte. Les taxes promises ne rentreront jamais.

Comme le dit l'économiste du Cato Institute Randal O'Toole,

The Supreme Court, of course, said it was perfectly okay for New London to take people’s land and give it to a developer because the city had written a “comprehensive plan” that “it believes will provide appreciable benefits to the community.” This decision gave enormous power to urban planners.

Of course, someone will always say that planners could not have foreseen the recent recession, Pfizer’s merger with another company, or its decision to move out of New London. But that’s the whole point: planners are no better at predicting the future than anyone else, and it was simply wrong for the Supreme Court to give cities power to take people’s property based on a comprehensive plan.

Friedrich Hayek called the idea that government planners could make decisions for us better than the market “the fatal conceit.”

Fatale vanité... Si la NLDC avait respecté le droit de propriété des habitants de fort Turnbull, sans doute n'en serait elle pas là aujourd'hui.

L'expropriation, un outil indispensable de la gestion de l'espace ?

Mais, me direz vous, lorsqu'une cité souhaite redévelopper des quartiers en déshérence, cela n'implique-t-il pas de "réduire les coûts de transaction" en empêchant des propriétaires récalcitrants  de tenir des projets de modernisation en otage ? Peut on réhabiliter des quartiers entiers sans avoir recours à l'expropriation ?

Quelques maires courageux ont osé préférer à l'usage de la force publique brute les forces du marché: négociation, association des propriétaires aux bénéfices, et séparation claire des rôles du public et du privé.

Le plus emblématique d'entre eux est certainement le maire républicain d'Anaheim (la ville de DisneyLand Californie, voisine de Los Angeles, 350 000 habitants), Curt Pringle (photo). Celui ci, élu en 2002, est célèbre pour avoir réussi à faire revivre sa ville jusqu'alors mal en point, sans jamais avoir utilisé l' "eminent domain", et en en ayant explicitement fait interdire l'usage sur sa commune. Il a publié un rapport dans lequel, non content d'expliquer comment Anaheim a pu revivre grâce à un urbanisme fondé sur les principes du libre marché, il montre, nombreux exemples à l'appui, que les incitations créées par la possibilité d'exproprier les individus "qui gênent" les projets municipaux portent en germe l'émergence de désastres. Notamment, dès que l'usage de l'eminent domain est prononcé dans un quartier, il n'est pas rare de voir les propriétaires des quartiers avoisinants diminuer leurs investissements, par peur de subir le même sort, ce qui fait entrer nombre de projets bâtis à l'aide de l'eminent domain dans une spirale de l'échec.

"The threat of eminent domain puts everyone in a holding pattern. We can’t get long-term funding. We don’t know what will happen

(...)

Some may ask: If eminent domain isn’t the answer, what tool should cities use to stimulate economic development? The answer is simple: market forces."

A noter, incidemment, qu'en 2006, Pringle a été réélu avec 79% des voix, un score rarement vu dans une ville importante. On peut donc être un maire populaire en pratiquant un urbanisme libéral !

Mais les leçons à tirer du fait divers Kelo vs. New London ne s'arrêtent pas là.

Des affaires Kelo sont elles possibles en France ?

En France, la procédure de ZAC, couramment utilisée, permet de parvenir parfaitement légalement au même résultat que celui espéré par la NLDC, avec juste un peu plus de subtilité. La ZAC, "zone d'aménagement concertée", permet à des municipalités de s'associer à des développeurs pour concevoir un développement supposément harmonieux et respectueux de tous les canons de la planification bureaucratique.

Une fois la ZAC déclarée d'utilité publique après, donc, concertation (officiellement !), les expropriations peuvent commencer, sur la base de l'estimation des services des domaines, lesquelles tiennent en général compte de la perte de valeur du terrain sur lequel les aléas de la vie politique ont jeté un sort fatal. Pis même, lorsqu'une servitude forte est placée sur un terrain, lui faisant perdre toute valeur, les domaines considèrent normal de fixer un prix post-servitude, et non ante, ce qui ne constitue ni plus ni moins qu'un vol.

Certes, et c'est heureux, les utilisations abusives de procédures de ZAC pour exproprier les possédants à vil prix sont en général bien combattues par la justice administrative française, à la condition que les plaignants aient réussi à monter un dossier irréprochable, ce que beaucoup d'entre eux renoncent à faire, préférant négocier même dans de mauvaises conditions, plutôt que de risquer une litigation sur la base des estimations très arbitraires des domaines. Mais les quelques bases (romaines ?)  qui subsistent dans notre droit nous protègent encore un peu des abus de force publique les plus flagrants. Ajoutons que les élus qui tentent ce genre de manoeuvre ne risquent rien à titre personnel, seule la commune pouvant être condamnée. 

De l'importance de la culture du droit de propriété

En France, des affaires Kelo se produisent chaque semaine, et la population s'en moque éperdument. Aux USA, la culture populaire du droit de propriété est encore forte, et une affaire comme Kelo a provoqué de véritables débat de société. Comme le note l'économiste Nicole Gelinas citée par le rapport Pringle,

"Americans are serious about the sanctity of private property because they understand that it is not only inseparable from liberty but also the foundation of prosperity"

La mobilisation des américains autour d'affaires telles que Kelo me fait dire que les USA se sortiront toujours des ornières ultra-dirigistes dans lesquelles périodiquement, certains de leurs politiciens veulent les conduire, quitte à perdre une bataille de temps à autre contre les forces étatistes. En France, par contre, l'anesthésie du malade est permanente, et la guerre semble bel et bien définitivement perdue...

En Avril dernier, j'étais reçu par l'American Dream Coalition à Seattle. Un de mes messages fut le suivant:

"Ne perdez jamais votre culture du droit de propriété, quels que soient les assauts du législateur contre ces droits. En France, le terme "droit de propriété" n'évoque spontanément plus rien chez la plupart de mes concitoyens, ce qui facilite grandement la tâche des politiciens qui veulent la violer pour leur profit personnel. Si vous perdez votre perception de l'importance de ce droit, alors plus rien ne pourra s'opposer à la répétition outrancière d'abus de la force publique la moins retenue contre de simples citoyens".

Malgré la défaite juridique, aux USA, l'esprit de Kelo demeure. En France, il est à recréer.

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Grenelle 2 : larges extraits repris par "le cri du contribuable"

Le désormais mensuel de Contribuables associés, "Le cri du contribuable", via son site web (dont les contenus seront désormais en partie découplés du papier, dans une démarche de complémentarité des médias), rediffuse les extraits les plus percutants de ma note plus longue du mercredi 14 octobre sur le "Grenelle n°2" (voir cette note). Merci à eux !

==> Lire la suite de "Vincent Bénard, président de l’Institut Hayek,
a déclaré la guerre au Grenelle 2 de l’Environnement"

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Loi Grenelle 2 : un danger pour le logement, une loi de guerre contre les français

J'ai déjà eu l'occasion de dénoncer, à l'époque du Grenelle de l'environnement, les dangers que ses conclusions faisaient courir au marché du logement à terme (voir: "Grenelle de l'environnement, Waterloo du Logement").

La menace se précise avec le vote par le sénat de la loi dite Grenelle II, comportant notamment (pas uniquement) un important volet logement et urbanisme, dont le ministère du "développement durable de la bureaucratie" diffuse quelques détails (voir aussi le résumé PDF). Le vote par l'assemblée devrait être une simple formalité.

Une critique synthétique de la loi

Le toujours excellent Christian Julienne critique vertement ce projet à la fois dangereux pour nos capacités futures à nous loger et nos libertés, dans les colonnes du "cri du contribuable" n°77 d'octobre 2009. Malheureusement, seule une vidéo tronquée de ses propos est en ligne, je résume donc les points saillants de l'interview réalisée par Charles Henri d'Andigné:

(1) Selon l'idée parfaitement stupide (et démontée ici) mais hélas reprise en coeur par bureaucrates et politiques, selon laquelle le développement urbain actuel, consommant 1 hectare pour 17 habitants dans les villes moyennes, serait beaucoup trop consommateur d'espace (*) et menacerait à terme notre capacité à nous nourrir, d'une part,

(2) Selon la seconde idée totalement démentie par l'observation des villes denses ou étalées d'autre part, (cf. cette interview de Wendell Cox), que la ville dense serait moins "auto-congestionnée" et donc moins libératrice de ce satané CO2, d'autre part,

=> Le gouvernement veut forcer les plans d'urbanisation de nos villes à accroître considérablement la densité des constructions nouvelles, en donnant aux préfets des moyens exceptionnels de contraindre les élus locaux à respecter des normes très strictes en la matière.

=> Il veut contraindre les villes à ne permettre le développement que le long de lignes de transports en commun de préférence en site propre,  aux coûts par passager X km totalement non compétitifs non seulement par rapport aux générations actuelles de voitures, mais plus encore par rapport aux modèles du futur, dont l'efficacité énergétique va progresser de façon spectaculaire dans les années à venir.

C'est un retour spectaculaire du jacobinisme le plus détestable, qui sera dans les faits dirigé par une armée de bureaucrates, pardon, d'experts en planification spatiale, dont l'expertise tient surtout dans la maîtrise d'un jargon dont la complexité masque mal la vacuité.

Je vous en dirai plus, un peu plus loin, sur la façon dont cela se passe, concrètement, sur le terrain.

Christian Julienne, sur le site de la fondation qu'il préside, "Héritage et Progrès", nous informe en outre que, je cite:

Bien qu’il soit fortement contraint par la législation de l’urbanisme et du financement de la construction, le marché du logement existe et ce marché est marqué par quelques constantes très fortes. Sur une base d’environ 320 000 logements annuels, la demande est de :

180 000 maisons individuelles

60 000 appartements

60 000 logements achetés par des investisseurs pour être loués (Robien, Borloo, Scellier, etc.)

20 000 résidences universitaires, personnes âgées et autres.

Certains diront que ce qui suit est excessif, mais pourtant, c'est ainsi: le projet de loi "Grenelle 2", en prétendant forcer une part croissante des français à habiter dans un habitat dont ils ne veulent pas, constitue clairement une véritable déclaration de guerre faite aux aspirations des français et à leur préférence pour la maison individuelle, préférence exprimée par un instrument de mesure incontestable, les transactions sur un marché libre.

Sur le terrain : le SCOT, arme de destruction massive au service de la bureaucratie

Dans la pratique, le harcèlement de la bureaucratie des préfectures et des ex DDE, qui seront demain les... DDT, cela ne s'invente pas (Direction Départementales des Territoires, regroupant les ex directions de l'équipement, de l'agriculture, de la mer, de l'environnement,...), vis à vis des communes qui voudraient, malgré le matraquage ambiant, libérer la construction sur leur sol - les maires locaux ont parfois du bon sens -, a déjà commencé, grâce à une arme dont je vous ai déjà parlé, le SCOT.

Le SCOT est l'arme fatale des préfets, mais aussi, car il est juridiquement opposable, des associations d'écologistes anti-ville, surtout quand les présidents de ces associations eux mêmes ont déjà leur villa en bord de mer, contre les éventuels assauts d'un maire bâtisseur. Le SCOT qui oblige les communes situées dans un périmètre large autour d'une agglomération d'importance même secondaire  à définir un "Schéma de COhérence Territorial" (dans la pratique, peu de communes échappent à l'obligation de participer à un SCOT, Grenelle 2 devrait encore diminuer, sinon supprimer, les possibilités d'y échapper).

Ce schéma, dont le nom ne laisse planer aucun doute sur sur sa philosophie planificatrice anti-libérale, façon Gosplan, définit, pour chaque "secteur" du SCOT, des zones et des objectifs de construction de divers type pour ces zones.

Voici quelques exemples tirés, une fois n'est pas coutume, de mon observation de ce qui se passe dans mon département d'adoption.

De Nantes à Montaigu, la digue des PLU !

Des prétendus experts se sont avisés qu'une "directive territoriale d'aménagement" (DTA, création de la loi Pasqua modifiée par la loi Voynet... Ah, les clivages politiques !) prévoyait que LA commune de X était un "pôle de développement", ou "d'équilibre", pour les vingt communes alentours dans un rayon de 20 kilomètres, alors que la simple observation d'une carte, sans parler d'un minimum de consultation des élus locaux, aurait montré à ces cuistres que le réseau routier entre la moitié de ces communes et ce pseudo "pôle d'équilibre" était tellement mauvais qu'il était peu envisageable que les habitants du bassin concerné aillent demain chercher à s'employer en masse dans ce pôle déséquilibré.

Aussi, lors des révisions de PLU des communes alentours, lesdits experts s'abritent derrière cette DTA pour empêcher, ou du moins sérieusement limiter, la création de zones susceptibles de recevoir des implantations industrielles, bien que des demandes d'artisans qui peinent à agrandir leurs locaux pour accompagner leur croissance (oui, même en France, il y en a) existent. Mais si le bureaucrate doit faire confiance à la demande sur le... "Marché Libre", pouah, quelle horreur ! Et tant pis pour le développement économique.

Ou encore: le SCOT de la "grande métropole" de Nantes à Saint-Nazaire  (!!), divisé en deux secteurs (ouf), prévoit que sur le secteur de l'agglomération Nantaise, la surface de terres agricoles ne pourra en aucun cas descendre sous les 17 000 hectares. Seul problème, cette surface est aujourd'hui de 17 300 hectares ! Donc le SCOT, dont la durée de validité n'est pas précisée, prévoit qu'une agglomération d'un peu plus de 800 000 habitants n'aura pas plus de 300 hectares à confier à de nouvelles constructions, et ce pour une durée que j'estime à 20 ans au moins (les SCOT et les PLU issus des SCOTS seront très difficiles à faire modifier - Ai-je précisé qu'une fois un SCOT adopté, toutes les communes du SCOT devaient mettre leur PLU en conformité ?).

Bref, les communes n'auront d'autres possibilités que de reconstruire sur les quartiers existants: il y a de l'expropriation forcée dans l'air. Les planificateurs fous vont nous construire des quartiers "compacts", que l'on appellera "écoquartiers", question de marketing, tous jolis quand ils seront neufs, qui ne vaudront pas mieux que les cités HLM des années 60 trente ans après, et dans lesquels les gens se résoudront à habiter parce que dès que l'économie repartira un tant soi peu (pas demain il est vrai...), la raréfaction foncière sera telle que les possibilités d'habiter une maison individuelle seront réservées aux riches, et aux bureaucrates planificateurs, qui, eux, savent toujours, curieusement, comment se débrouiller pour avoir leur villa avec jardin.

Les marchés secondaires cadenassés

Vous me direz que les gens referont ce qu'ils ont fait pendant les années bulle: ils iront acheter leurs maisons individuelles à 30-40 km des villes centres, pour retrouver un peu de solvabilité. C'est ce qui s'est produit autour de toutes les grandes villes françaises entre 1997 et 2007, où les communes de seconde couronne rurales ont vu leur croissance être deux à trois fois plus rapide que celle de la ville centre.

Mais le comité de planificateurs en chef qui conseille Jean Louis Borloo est peut-être totalitaire dans sa démarche, il est tout sauf stupide, et il a tout prévu pour empêcher cette réaction non souhaitée de fuite individuelle des ménages devant les contraintes qui leur sont  imposées, pour empêcher qu'une fois de plus, la lutte contre l'étalement urbain provoque ce que j'ai appelé "l'étoilement urbain".

C'est ainsi qu'une petite commune à 20 bornes du périphérique de Nantes, qui a vu le nombre de ses logements passer de 1800 à 2700 (+50% !), soit 900 logements supplémentaires, entre 1998 et 2008, s'est vue signifier, au début de la nouvelle révision de son PLU, elle même rendue obligatoire par... la mise en conformité avec le SCOT (vous suivez la machine infernale ?), que son "droit" à ouverture de constructions individuelles n'excèderait pas environ 200 logements, avec une taille moyenne de parcelle ne devant pas excéder... 450m2, ce qui est parfaitement ridicule en campagne, et ce pendant toute la durée de vie du PLU, qui ne devrait pas être inférieure à 10 ans, voire plutôt 15, tant le processus de révision encadré par le SCOT, le préfet, et toutes les "personnes publiques associées", en clair, toutes les administrations d'état qui doivent justifier de leur capacité de nuisance à cette occasion, est devenu harassant.

Bienvenue dans le monde merveilleux du logement planifié

Résultat: une division par 4 du rythme des constructions nouvelles décrétées par la technocratie, au mépris du droit de propriété, des préférences individuelles, des variations de marché, ou de toute forme de démocratie locale. Et cette commune est très loin d'être un cas isolé. N'est-ce pas merveilleux, un monde planifié par les "experts" ? 

Bref, nous sommes cernés. Si nous laissons faire les préfectures, et leurs bras armés bureaucratiques des DDT, nous allons, lorsque la reprise arrivera (et elle finira par arriver) vers une nouvelle phase de bulle immobilière et de pénurie de bons logements à côté de laquelle celle des années 2000-2007 nous semblera être une aimable péripétie, et, cerise sur le gâteau, nous servirons de cobayes à une nouvelle race de technocrates supérieurs qui savent mieux que nous ce qui est bon pour nous et qui nous l'imposeront par les voies les plus autoritaires qui soient. Grâce à leur pouvoir d'entrainement des ministres qui de toute façon, ne comprennent rien à ces sujets, la haute administration d'état sur le territoire, entre énarques préfectoraux,  ingénieurs du corps des ponts et chaussées, et ceux du Génie Rural,  va réussir à imposer son pouvoir sur les individus et la démocratie locale par la norme. Sociologiquement brillant, à défaut d'être bénéfique.

La soviétisation du pays est en marche, nos technocrates et dirigeants éclairés nous emmènent sur les chemins radieux de la construction d'une société verte, où l'état fabrique un homme nouveau,  écologiquement correct... et pauvre.

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(*) A propos de la consommation d'espace, une étude du Nature Conservancy (en Anglais, résumé en Français) montre que le bilan des énergies dites renouvelables, en ce domaine, est calamiteux. Le concept d'énergie fondée sur des ressources renouvelables en prend un léger coup... Car si les "énergies" sont renouvelables, les ressources intermédiaires nécessaires à leur production (et le sol, notamment) ne le sont pas nécessairement ! En matière d'écologie comme d'économie, il faut se méfier des évidences.
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Wendell Cox : "Smart growth's role in the 2008 crisis" - Video

Ci dessous, la vidéo de présentation de Wendell Cox (déjà interviewé par mes soins il y a peu), lors de la conférence de l'American Dream Coalition, à Seattle, le 17 avril 2009. Wendell y explique, avec une très grande clarté pédagogique, comment les réglementations de type "zonage des sols restrictif" ont plus que largement contribué à la crise financière et à son ampleur. Nb. Wendell a commenté le slide depuis Paris via Skype, ce qui explique quelques variations dans le débit sonore.

Below is a video of Wendell's cox (interviewed here a few month ago) presentation at the American Dream Coalition 2009 conference in Seattle. Wendell explains in simple ways how restrictive land use regulations known as "smart growth policies" have made the financial panic of 2008 so huge. nb. Wendell commented his slide from Paris, via Skype, so the sound level is sometimes irregular. Nothing painful, though.

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Source Daily motion
Wendell Cox : smart growth's role in the 2008 crisis

Durée : 16 minutes. Wendell ayant une élocution claire, l'anglais est très compréhensible, mais je vais tout de même tenter de sous titrer la vidéo ces prochains jours.

La planification urbaine, une guerre insidieuse contre le peuple

S'il est un sujet qui ne soulève  ni passions ni débats, c'est bien celui de l'aménagement du territoire et des villes dans lesquelles nous vivons, travaillons, et tissons des relations sociales. Certes, dans les villages et petites cités, les discussions autour de la révision d'un PLU peuvent parfois susciter quelques épisodes tendus, et pour cause: selon son zonage, la valeur d'un terrain peut varier d'un facteur supérieur à 100.

Mais pour le reste, point de réactions, par exemple, lorsque le maire d'une grande ville en mal de rentrées fiscales décide de rendre payantes, à des conditions draconiennes, toutes les places de stationnement d'un quartier pourtant dénué de commerces et abritant les postes de travail de milliers de personnes résidant dans tous les coins du département et parfois au delà. Bien que ce faisant, le maire en question condamne des centaines d'usagers de la voirie à s'entasser dans des transports en commun inadaptés à bien des situations individuelles, augmentant leur temps de parcours, et réduisant de fait le temps qu'ils peuvent consacrer à leur famille, amis et loisirs, personne ne s'émeut.

Des populations anesthésiées

Dans nos villes, chaque jour, sont ainsi décidées des politiques dont le résultat final n'aboutit qu'à pourrir l'existence d'une part de plus en plus importante de la population. Et pourtant, nulle protestation.

Les gens se sont progressivement habitués à accepter que la planification de leur espace de vie soit décidée à leur place par des "élus" aidés par des "experts" qui savent mieux qu'eux mêmes ce qui est bon pour "l'intérêt général". Pourtant, parce que les experts et les élus sont sous l'influence de leurs préjugés idéologiques autant que de la science, et parce qu'ils tendent à transposer comme modèle de choix de vie ce qu'ils considèrent bon, sinon pour eux mêmes, du moins pour le "petit peuple", le moins que l'on puisse dire est que le bilan de l'aménagement planifié en France est absolument catastrophique.

Menaces imaginaires et bureaucraties triomphantes

A la fin des années 50, commencèrent à percer dans les milieux de l'urbanisme bureaucratique des idées venues en droite ligne d'Angleterre et des USA, selon lesquelles "l'expansion urbaine périphérique", promptement rebaptisée "étalement urbain" pour lui donner une connotation négative, constituait un danger grave pour l'avenir:  cette expansion promettait de réduire comme peau de chagrin les espaces agricoles, menaçant notre sécurité alimentaire.

On sait aujourd'hui que ces raisonnements, tenus, comme d'habitude, par des gens anticipant les problèmes de demain avec les solutions d'aujourd'hui, sont condamnés à être démentis par les faits: les rendements agricoles ont explosé, provoquant une réduction des surfaces cultivées 7 fois plus rapides que l'expansion urbaine (phénomène commun à toute l'Europe occidentale), et la mondialisation des échanges a rendu caduque la notion de souveraineté alimentaire et ses déclinaisons langagières diverses. Malgré ces évidences, hélas trop peu connues hors des cercles académiques, la lutte contre l'étalement urbain est restée une priorité politique.

La planification urbaine, des dégâts prouvés, des bienfaits très hypothétiques

Ces planificateurs fous ont eu le temps de faire bien des dégats, malgré l'ineptie de leur propos: nous leur devons entre autres l'érection de quartiers HLM  de type soviétoïde en série, parfois sous forme de villes entières, sans souci de l'existence d'équipements capables de donner une vraie vie urbaine à ces entassements de logements mal construits. L'on imagine mal des bâtisseurs urbains privés faire de telles erreurs plus de deux ou trois fois. Nos planificateurs professionnels nous ont bâti plus de 700 de ces quartiers qui aujourd'hui concentrent une quantité de problèmes économiques et sociaux telle qu'aucun pouvoir politique n'entrevoit d'autre solution que de tenter de contenir l'explosion de la marmite sociale par l'injection périodique de milliards qui ne changent fondamentalement rien aux problèmes rencontrés...

La planification spatiale connut son heure de gloire absolue lors du vote, en 1967, de la LOF, "loi d'orientation foncière", qui permit à l'état de doter nos grandes et moyennes communes de plans de zonage (les POS, devenus PLU depuis 2001). Les premiers plans ne furent pas trop pénalisants pour le développement économique du pays, car le discours anti-étalement urbain mit du temps à se propager des cercles de bureaucrates initiés à la classe politique. Mais des années de lobbying intensif, l'ajout constant de nouvelles couches réglementaires à la loi de 1967, y compris au niveau européen, et la montée en puissance de la capacité de blocage d'associations diverses et variées (et pas uniquement écologistes, notons le...) par le biais d'une justice de plus en plus instrumentalisée, ont fini par rendre la libération de foncier constructible problématique à partir de la fin des années 80, et plus encore dans les années 90 avec l'arrivée de lois européennes telles que Natura 2000 ou, en France, la loi Littoral.

Mes lecteurs réguliers ne savent que trop bien ce que cet étranglement croissant de la construction a provoqué: l'incapacité, pour le secteur du logement, à répondre à la demande dans les périodes de forte croissance de cette dernière, aboutissant à la formation d'une bulle immobilière dont nous allons payer longtemps les dégâts économiques et sociaux.

Vade retro, Automobiliste

Cette lutte contre l'étalement urbain, déjà stigmatisée ici, s'est doublée de son corolaire naturel, la lutte contre l'automobiliste, ce drogué du déplacement individuel, tout juste bon à polluer et à tuer ses concitoyens sur la route. Sans oublier que sa présence provoque des embouteillages obligeant nos élites (qui ne prennent JAMAIS les transports en commun qu'elles voudraient nous forcer à utiliser) à perdre de précieuses minutes entre deux rendez-vous importants.

D'où l'explosion des dépenses dans des infrastructures de transport en commun dont le coût par passager X Km transporté est sans commune mesure avec celui de l'automobile (toutes subventions confondues, le CPKm est deux à trois fois plus élevé dans les transports en commun, 16 à 20cts /passagerX km pour l'automobile, 45 pour les TC), alors que leur part de marché reste, partout dans le monde, parfaitement marginale, sauf au coeur de quelques cités qui connurent une forte expansion avant l'avènement de l'automobile, telles que Paris, New York, Londres ou Tokyo. D'où la diabolisation croissante de la route aboutissant à un sous dimensionnement chronique des infrastructures routières urbaines et périurbaines, au détriment de la mobilité, dont nos édiles ont oublié tout les bienfaits qu'elle nous avait apportée au cours des siècles.

War to the dream

Le rêve maintes et maintes fois exprimé d'une large majorité de nos concitoyens, que ce soit par sondage ou par actes d'achats réels, est de posséder une maison à soi, sur un terrain suffisant, sans luxe extravagant, mais sans restriction excessive, et avec une capacité de se déplacer suffisante pour envisager une vie professionnelle et des loisirs riches et variés. Alors que la satisfaction de ce rêve n'entraine aucun effet pervers réel qui ne soit gérable, quoiqu'en disent les proposants de la lutte contre l'étalement urbain, il se trouve qu'une galaxie croissante de bureaucrates, qui ont su convertir à force d'arguments fallacieux des politiciens très consentants, a décidé de nous interdire l'accès à ce rêve, au nom de ses préjugés. 

Les politiques de planification urbaine et de détournement sous contrainte du trafic automobile vers les transports en commun constituent ni plus ni moins qu'une guerre d'une certaine élite bureaucratique contre les aspirations des français. Ceux qui mènent cette guerre le font au nom de leurs préférences personnelles (pour les autres. La grande maison secondaire avec grand jardin n'est pas bannie du patrimoine de ces gens, bien au contraire...) tout en refusant de prendre en considération les dégâts économiques, sociaux, et même environnementaux que leur prétention à modeler notre avenir engendre.

Pas seulement chez nous !

Cette guerre n'est pas seulement française. Dans le monde entier, les aménageurs planificateurs (homo planifiens ?), au nom de tous les prétextes imaginables, dont le réchauffement climatique n'est que le dernier avatar, prétendent imposer un développement urbain "compact" et une mobilité urbaine fondée sur les transports collectifs à leurs concitoyens. La stupidité de ces politiques atteint son paroxysme en Australie, où moins de 0,95% du territoire est urbanisé, où la quantité de surface agricole abandonnée chaque année du fait de l'amélioration des rendements agricoles est égale à l'accroissement urbain de ces trente dernières années, mais où le mouvement anti étalement urbain a réussi à imposer, depuis les années 80, des restrictions telles (ceintures vertes) à l'expansion urbaine périphérique, que l'Australie a connu une bulle immobilière de même intensité que celle vécue par les états les plus restrictifs d'Amérique du nord. Fort heureusement pour les australiens, mais aussi pour les néo-zélandais, une prise de conscience est en train de s'opérer pour revenir à plus de bon sens et plus de liberté offerte aux propriétaires du sol dans son affectation. La bataille contre les planificateurs n'est pas gagnée, mais au moins, des leaders ont pris la tête d'une salutaire rebellion.

En France, au contraire, le lobby de la planification a décidé, dans l'indifférence la plus totale du grand public qui ignore tout de ces questions, de fourbir de nouvelles armes contre la liberté de construire, de se déplacer, de faire ses propres choix de vie dans des domaines pourtant tellement essentiels. De "Directives Territoriales d'aménagement" en "Schémas de Cohérence Territoriaux", et sans doute demain sous l'égide d'intercommunalités forcées, comme le rapport Balladur le préfigure, toutes les pièces d'une machinerie infernale se mettent en place.

La planification est une guerre qui ne dit pas son nom, une guerre insidieuse, un conflit de basse intensité dont les victimes ne sont pas des morts ou des blessés --encore que...-- mais des SDF, des mal logés, des chômeurs, des gens sans espoir, sans opportunités...

Je reviendrai dans les semaines à venir sur les différents aspects de cette guerre, ses généraux, ses armes, ses légions, ses stratégies, et sur les maigres moyens dont nous disposons pour nous en défendre.

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Land use regulation and its impacts in France

Texte de mon allocution lors de l'American dream coalition annual conference à Seattle, le 18 Avril 2009 (en fait, j'ai dû raccourcir un peu en séance, mais l'idée est là...)

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LAND USE REGULATIONS,
Housing unaffordability and other socially undesirable impacts in France

First, I would like to thank the American Dream Coalition for this invitation (…)

I’m here because two years ago, I released for a French Think Tank, the Turgot Institute, a full study reviewing the housing public policies in France. As the study was deeply appreciated, it became a book.

One of the purposes of the study was to understand why we experienced such an unprecedented housing bubble. When the study was ordered, we thought that our study would mainly emphasize monetary phenomenon, or issues relative to credit practices, just like the one which exist in the USA. We expected that land use regulations would be one factor among others. It appeared to be, by far, the main factor explaining our bubble.

CAUSES OF THE REAL ESTATE BUBBLE IN FRANCE

Did we have a real estate Bubble in France, like in some parts of the USA ? The answer is obviously: Yes. The median multiple (using net disposable income) of real estate deals on the territory began to diverge from its historical mean of 2.9 (which was observed, within a 10% fluctuation range, between 1965 and 2000), at the beginning of the new millennium, and reached a whopping range of 4.6 to 5.0 in 2007, according to various sources (The following graph uses ratios relative to gross disposable income so figures are a bit lower, from 2.5 to 4.2) .

Gross median multiple ratio – 1936 to 2008
source ADEF

This bubble was especially remarkable because it was the first time it reached such intensity, but also because for the first time, it was not an “urban bubble” or a “Paris Bubble”. Prices of existing or new homes peaked in the same proportions either in central metro areas or in rural cities as far as 30 miles from these metro areas. They peaked in many metro areas with 50 000 inhabitants and more, not only in very big dense areas like Paris or Lyon or Azure Coast.

This graph shows that house prices increased 90% faster than households’ revenues between 1997 and 2007.  In non inflation-adjusted prices, it corresponds to a whopping 140% gross increase.

index of median home prices / median net household revenue, 1965 =  1
Source: ADEF

Most publications explain this only by an increase in demand favoured by low credit rates. Of course, this explanation is half true, since average fixed rates to households were divided by a two fold between 1997 and 2005 (from 8.6 to 4.3%). This fall of credit rates allowed borrowers to lengthen the maturity of their loans, and, at equal revenue, a typical household could borrow about 50 to 70% more than it could before. Many analysts stop their reasoning here. “That’s demand, period”.

Every good economist should react to this by saying that if the supply was not constrained, an increase in household’s solvability would result in an increase of housing supply, since early signals of price hike would bring newcomers on the market. Especially, housing market has very low barriers to entry, isn’t prone to the formation of monopolies… This didn’t happen. We can see that, despite price increase begun in 1999, the supply began to soar only in 2004, and remained far under historical records (553 000 homes in 1973).

Supply didn't follow demand
between 1999 and 2004
Source: Bulle-immobiliere.org

How can we be sure that most part of the housing bubble comes from land use regulations?

First, if the gross price of homes and flats grew by 140% in the ten years of the bubble, construction costs only grew by 30% in the same time.

Orange and green curves: condo and house prices
purple curve: construction costs
Source: Bulle-immobiliere.org

It’s about 10% more than inflation. It can’t explain a 100% price hike on every home, new or ancient. Construction costs grew at a much slower rate than CPI between 1965 and 1997, the current trend inversion comes mainly from some regulatory strengthening in  public housing, and some workforce shortages in some particular housing jobs. Not something really relevant compared to the global price increase.

But when I studied the share of land into the price of new homes, I discovered that raw developable land prices increased 6 times in the same period, though the costs of technical land development (sewage, electricity and other networks, roads and so on) only grew in the same proportions than construction costs. In fact, in most areas, land prices were the same in Euros in 2007, than they were in our good old Francs in 1997 (1€ # 6.5 Francs). On coastal areas, the prices increased from 10 to 12 times. Only in some very isolated and economically very depressed rural areas, we didn’t see such prices increases.

Agricultural land didn’t follow the same trend. Even at more than 15 miles from big metro areas’ fringes, developable land is as much as 200 times more expensive than  agricultural one. At the fringe of big cities, the factor can jump up to 500 or 1000 times.

The latest point that convinced me that we were experiencing a “land oriented bubble”, was the discovery that in most housing programs with multiple lots, small lots were sold at much higher rates, in Euros per square meters, than bigger one. This shows the presence of a “regulatory penalty”, as first described by US economists Glaeser and Gyourko. This penalty corresponds to the price of a theoretical zero square foot lot on an operation.

We don’t have, in France, national databases with free access that could have allowed me to compute precisely this regulatory penalty. But some examples coming from real operations show that this penalty, in rural towns neighbouring (20-30 km) big cities, could represent about one third of the total cost of the home in 2006, much more than in 1998 or 2000. And, sometimes, it may be more.

Do we have a tough land use regulation in France?

The answer is, once again, yes.

The current frame of our regulation comes from a 1967 law, which allowed cities to promulgate zoning plans. That doesn’t say that there was nothing before: there were rules that “protected”, i.e. prevented from being built, agricultural land. But the 67 law marked the beginning of the application of zoning laws in France.

You will say: how a regulation promoted in 1967 could produce some real estate price frenzy only since 1997 ? This argument is often raised by people who don’t want to hear about the responsibility of zoning laws in real estate bubbles. The answers are multiple.

First, general economic theory reminds us that you must have high demand and a constrained supply to get prices becoming mad. The two conditions were not met together until the late nineties. Inflation, and thus interest rates, was high in the late 60s, in the 70s and during the 80s, when central banks decided that inflation had to come back under control. High interest rates didn’t allow too long lending times, so the maximum prices people could afford for homes wasn’t so high. In the beginning of the nineties, most western economies (USA, UK, France, Germany, Sweden…) were slightly depressed, and the real interest rates (the difference between gross rates and CPI rates) remained high.

You need both factors to get a bubble started: high demand fuelled by low credit rates, and tough development regulations. Interest rates determine how much you CAN pay for your home, but regulations strength determines how much you WILL pay, somewhere within  the range between zero and what you can pay.

Second point, the focus of the land use regulations shifted from early times to now. In the first times of their applications, so called “sprawl” wasn’t a great issue out of the circles of professional planners. So the regulatory tools to prevent sprawl were there but the elected councils weren’t eager to use them too much.  Zoning plans were used to try to separate housing activities from other ones. So the first plans that were made in the 70s didn’t really limit or restrict access to developable land. And most of the smaller cities didn’t make zoning plans, because it wasn’t mandatory.

Let’s add that the 60s and 70s were, in France, the golden age of public housing constructions, generally with regulatory “exemptions” from the 1967 common law... As the dominant ideology was that state had to do something to provide dwellings to low wage families, it made it on a wide scale (state was not heavily in debt in those times).

Let’s come back to our regulatory zoning purposes.

In the late 80s, we began to see a shift into the purpose of regulatory zoning. Environmentalist movements became to sue cities councils whose zoning plans didn’t address environmental issues enough, from their perspective. They were greatly helped by additions of successive layers of European and National laws over the 1967 framework. The new layers reinforced the obligation to preserve natural and agricultural land from being built. Coastal laws, Wet zone laws, biodiversity laws, natural zones preservation laws… In the same time, environmentalists were successful to push “sprawl” as the ultimate evil in many politicians’ minds. So zoning plans became progressively anti-sprawl plans, too.

All this stuff came mostly during the 90s and turned  the regulatory process of building a new zoning plan into a real mess.

In the USA, Glaeser and Gyourko showed that the crucial variable that explained most of the bubble in the USA was the necessary time to build homes from scratch, on a raw land. When you put a long bureaucratic regulatory step for the sole purpose of making a raw land authorized for building, you’re likely to push up prices when demand soars.

In France, the necessary time to shift from an old zoning plan to a new one, when the old one didn’t fit any more the current needs of the city, was estimated to about 18-24 months in the 80s. Now, three years is the minimal time frame to put these new plans to birth. But if some environmentalist associations put the city’s project into litigation, the process can last much longer. I saw some small cities struggling in 7 years of judicial battles, just to add +- 50 acres of new developable land into their plan. For example, it took 6 years to the 20 cities of the metro area of Nantes (# 800 000 inhabitants, ranking #10 in France) between the beginning and the end of the elaboration of their latest plan, brought to life in late 2007.

Of course, for some limited purposes, the law provides some “quick change” possibilities. But even with those tools, you have to spend at least 6 months to put very small amounts of land into the building market. And even for those limited development openings, you can face judicial procedures, so a one year time frame for small changes is closer to reality.

So the process of building a new zoning plan is such a hassle that new cities’ councils don’t want to engage too often into it. Once per election cycle is the great maximum, and a plan must last at least 10 to 15 years. So you have to forecast in advance the amount of land you will have to use to meet the housing needs of your population.

The plans that came into applications in the early 2000s were built during the mid 90s: at this time, the rhythm of new construction was driven by high interest rates, and nobody could forecast a big drop in interest rates. So many councils didn’t put enough land with immediate availability in their plans, and if some of them put some land for “future” availability, with “quick change” processes available, it was generally not enough to follow the huge increase in demand driven by credit rates. So the price of land started to soar from 1998 to 2007.

CONSEQUENCES OF THE REAL ESTATE BUBBLE

Estimation of the planning penalty In France:

I used the same “rough edged” calculation formula than Randall O’ Toole used to determine the planning penalty paid by US house purchasers to sellers in his “planning penalty” report released for the ADC and the Cato Institute a few years ago. For the year 2005, the house price index, relative to the households’ revenues, reached a value of 170. If you assume conservatively  that values within the range of 90-110 are historically normal, that 10 additional points could be attributed to a slight increase in building costs, and that historical prices doesn’t include any share of planning penalty, it leaves us with 50 points on 170,  about 30% of the total, that can be attributed to the planning regulations.

There were about 800 000 housing deals concluded during this year, at a median price of 192 000 Euros (# 215 000$ Purchasing Power Parity Adjusted at this time). If our land use regulations have been closer to the one existing in Dallas or Houston, every French household purchasing a home could have saved 57 000 Euros or 64 000$. The total sum transferred from purchasers to sellers in 2005 was about 46 Bn Euros, i.e. 2,7% of our GDP.

Who are the “winners” and the “losers” of the planning penalty?

People generally feel richer when their homes see their market value increasing. But are they really? People who sell an overpriced home win nothing if they have to buy an overpriced home in the same time. Except that transaction fees and taxes are generally calculated from this overpriced tax base… The first purchasers are clearly the losers in this situation. On the opposite, people who own several houses and who can sell them just to reduce their real estate inventory are neat winners. So are landowners whose land has been promoted from “non developable” to “developable” and thus sold it at a good price to developers. Though no statistic corroborates this view, it’s not exaggerated to say that the group of home purchasers is, in average, less wealthy than the group of home sellers.

So the planning penalty transferred in 2005 about 2.7 % of our GDP from a less wealthy set of population to a wealthier one. Not exactly what one calls “fairness”...

46 Bn Euros are 9 times more than the money that France devotes to the minimal social revenue for the poorer families, or twice the amount of subsidies devoted to public and private housing.

Anti-sprawl laws generate “rural sprawl”

The law of unintended consequences strikes again through the observation of the effect of anti-sprawl laws on population growth. Here’s a map of the country surrounding the city of Nantes, but I could have Chosen Montpellier, Rennes, Lyon or many others to illustrate my point.

The darker the circle, the faster the relative growth
Near Nantes : small rural towns are growing faster...
Source : Comittee for Loire-Atlantique's economic  Development

On this map of the Nante's region, The two biggest yellow zones are  Nantes and Saint-Nazaire metro Areas. Nantes and its region experienced a neat positive migration flux from people coming from more expensive places, mostly from Paris.

As you can see, Nantes and Saint nazaire grew, but slowlier than the department's average. But now, see the number of red and brown circles surrounding Nantes. Most of these cities are small, from 1000 to 15 000 inhabitants. They grew up to 45% in just 7 years during the bubble.

Though these small cities experienced the same land price hike (# 6 times in 10 years) than bigger ones closer to Nantes, they remained the only place where middle wage families could afford a lot to build a home.

But such small cities were not prepared to see their population growing so fast. Despite a widening of their tax base, they can’t face the induced expenses in new schools, new school bus lines, new swimming pools and sport facilities… Remember that in France, many of these amenities are nearly exclusively provided by the public sector.

So some housing programs in these small cities have just become rural dormitory-cities. Roads leading to big urban Areas like Nantes or Saint-Nazaire (#150 000 inhabitants) are overly congested and have sometimes badly deteriorated, since neither structures nor crossings were originally made for the traffic levels we’re experiencing today. Anti-sprawl laws, by making more difficult to find affordable homes in the boundaries of big metro areas or at their immediate fringes, created anarchic development in rural areas which were not able to bear such unprecedented growth.

Corruption of political life

For the first time, the 2006 activity report of our central agency for corruption prevention noticed that urban zoning laws and land use regulations were becoming a major source of concern, as the difference between farmland and land for housing grew.

Of course, the phenomenon can’t be quantified, but officials refer to it as “not  any more anecdotal”.

Other Environmental effects

Zoning law didn’t prevent our urban landscapes from being messed up by big “soviet like” buildings, generally erected in the frame of big public housing programs from the 50s to the 70s, which obtained special derogatory rights because of their “social purpose”.

One of the mass public housing program built in the 60-70s
And these are not the ugliest you can find...

More interestingly, it looks like beautiful landscapes’ preservation tends to be endangered when the land is under the threat of being too severely protected by the zoning laws. One example : great wildfires generally occur from beautiful woods that could be classified as “natural reserve”, or anything approaching. Most of them are considered as arsons.

Why is there a political demand for such zoning laws? Who makes a  living from zoning laws?

People tend to love freedom for themselves but fear freedom for others, because “others” could make a bad use of this freedom. Zoning laws are the political answer to this demand. People well connected use the “democratic process” to maximize freedom to use their own land according their own goals, when the land use plan is elaborated. Then they try to limit this ability for others, either because of inherent NIMBYism of human nature, or in order to maximize the gain they can get from these regulations.

This demand is addressed first by local elected, who generally see in zoning laws a good way to protect their own interests, and, eventually, to harm their local opponents. Second, a huge bureaucracy emerged either in big cities, or ingovernment agencies, under the pretext of “expertise”, which must absolutely legally be associated to the democratic process of elaborating plans, or is in charge to enforce them.

Since the 80s, when European laws made more difficult for French state to do things that can be normally made by private contractors, the bureaucracy which “made” plans just turned into a bureaucracy which “supervises” the private consulting firms which are paid to elaborate plans. So there is a huge and influential private sector taking advantage of state made zoning laws, which is efficiently lobbying to extend them. Crony capitalism is always the best ally of socialism.

How many people are involved in this heavily state generated business? It’s impossible to figure it out exactly. My very own rough calculations comes to a very conservative estimate of at least 30 000 people (full time adjusted) under public job contracts, living from zoning. And it doesn’t include private contractors, full time or occasionally working for zoning purposes.

Things becoming worse: towards new urban disasters ?

This lobby is far more efficient than the very few economists who dare to examine the role of land us regulations in the economy. Even if some politicians start admitting, very smoothly, that there is a regulatory problem with our land use regulations, they remain inaudible. There is absolutely no doubt, in the view of the two main political parties in France, that sprawl is evil, and must be fought. And the recent carbon dioxide Frenzy has led to the creation of new regulatory powers   which carefully tend to impose their own anti sprawl views to cities, even if cities would like to deregulate, or even simply relax regulations aimed at limiting sprawl.

Until the end of the 90s, even if big cities were bound under tough regulations to elaborate their plans, at least they were under competition to create the most entertaining places to attract people. This could lead some peripheral suburbs to adopt less severe restricted policies, which at least provided some oxygen to home builders.

This ability is disappearing through an insidious process, namely “intercommunality”. For instance, the 22 cities of the metro area of my living town of Nantes have been “strongly convinced” to elaborate “joined plans”, under an exhaustive “coherent sustainable development scheme”. What’s the result? There are still about 17 300 hectares (#40 000 acres) of farm land at the fringe of Nantes Metro Area. The sustainable development plan imposes that this amount shall never go under 17 000. So, at least for the next 15 years, there are only 300 ha (#750 acres) of new farmland available for new buildings. So few for a nearly 1 million people metro area!  Metropolitan areas like Rennes even decided to impose a green urban boundary around them. Prices in Rennes have been Skyrocketing during the bubble years.

Many metro areas across the country are currently adopting such mandatory “sustainable development schemes” (In French, "SCOT", Schéma de Cohérence Territoriale").

New buildings will only be made on brownfields, or on existing homes, in the frame of publicly driven operations of “urban renewal”. The current motto of planners is: “we have to rebuild the city over the city”. It sounds beautiful, but will surely turn many of our cities into new urban disasters.

The Austrian Economist Friedrich Hayek famously stated that no planners, no experts, can handle all the criteria that every individual decision requires. Even worse for planners, they can’t evaluate how subjective valuations of every individual criterion can change with time.

So they tend to give importance only to the criteria that are important to them, and to the politicians they’re advising. In the 50s and 60s, they focused mostly on the quantitative need for new dwellings, so they created dehumanised soviet-like suburbs which today are concentrating all the problems of poverty and frustration of our society. They created more than 700 so called “urban ghettos”, urban disasters with awfully degraded dwellings, lack of basic equipments like libraries, high schools, and so on… The spiritual children of these early planners now say us that they will reinvent the town. They promise us new “ecopolis” just as our elders were told about “radiant cities”. It's time to be afraid !

Planners tell us that leaving free market forces at work on land use matters would lead to anarchy and environmental disasters. But, seriously: When private developers fail so miserably, they tend to do it once. Perhaps twice or three times, because sometimes several  competing bad projects are brought to markets simultaneously. But never has any business driven under undistorted market laws generated more than 700 failures ! And nobody says we should let build anything without some environmental requirements. But environmental concern must not become a pretext to prevent anything from being built.

As Hayek said, market acts as a “decentralized planner”: private developers are careful to bring to the market developments that market wants. So they have to take in account what’s existing. So called “market anarchy” is only the expression of the impossibility to valuate how individual preferences will change over time. Price system is the way people make compromises between what they would like to have in an ideal world, and what they can afford according to their revenues. Markets are the best tools to make these millions of individual adjustments possible.

Conclusion

Another consequence of the current planning frenzy, and this will be my conclusion, is that as soon as economy will recover – and if none knows when it happens, it will happen – and therefore demand for houses will soar again, then, we will know another housing bubble, and another housing bubble crisis, with all its disastrous social issues.

Knowing all we now know about the deadly economic, political, environmental and social effects of zoning regulations, we should take the opportunity of currently falling prices to scrap down all these regulations, because house owners won’t be as much concerned by the loss of value of their homes, since it’s happening all the same. We should enact land regulations that  let owners decide what to do with their land.

But I'm not that optimistic: planning forces are too powerful, it won't happen.

Thank you for your attention

French Savvy readers can read more articles on french housing policies and economics of housing market here.
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Obama poursuit son agenda liberticide: vers des ''smart growth policies'' federales

Bien qu'il compte dans son entourage des gens comme Paul Krugman qui ont admis et décrit le rôle néfaste des règlements de planification urbaine les plus directifs dans la formation de la bulle immobilière, le président nouvellement élu Barack Obama ne semble en avoir cure.

Alors que jusqu'ici, la planification urbaine était de la compétence des états, qui étaient par conséquents libres de rester peu régulés (exemple), ou au contraire de se plonger dans les affres malsaines des smart growth policies (exemple, exemple), l'administration Obama voudrait contraindre l'adoption de "smart growth policies" au niveau fédéral.

A cet effet, le département du logement (HUD, largement responsable de la crise financière que nous venons de vivre, de par sa tutelle très intrusive sur Fannie Mae et Freddie Mac) et celui des transports (DOT) viennent de signer une plateforme d'action commune visant à promouvoir des "sustainable communities", et ce après un discours présidentiel affirmant au détour d'une petite phrase que l'on ne pouvait plus développer les cités par étalement urbain, ce qui, aux USA encore plus qu'en France, est une fumisterie écologiquement correcte basée sur des préjugés et non sur de la bonne science.

Ronald Utt, de l'Heritage Foundation, analyse cette plateforme. Extrait : 

Recognizing that their anti-growth strategies have failed to deter the millions of American families that still flock to the burbs, Smart Growth advocates have now enlisted the federal government in their war against the suburbs, and the HUD-DOT part­nership is the beginning of that effort. Although there is no shortage of detailed information from many sources (including HUD) on housing costs for every state, metropolitan area, and municipality in America, Smart Growth advocates contend that these readily available data are incorrect because they overlook the many "hidden costs" of suburban lifestyles, an assertion that relies on unsubstantiated allegations of greater infrastructure costs, environ­mental degradation, and the high cost of auto­mobile operation.

To save Americans from these alleged higher liv­ing costs, the Smart Growth and New Urbanist movements want Americans to move into higher-density developments--such as townhouses and high-rise apartment buildings--which, the anti-suburbanists contend, can be better served by pub­lic transportation (hence the commitment to "trans­portation choice," a process whereby commuters are bribed or coerced into an inconvenient mode of transportation that most would not choose on their own)--thereby freeing the hapless American people from relying on their automobiles. Other key bene­fits illuminated in this fable are the preservation of land, reduced carbon footprints, greater social interaction through forced proximity, and a higher aesthetic standard in community and housing design as government planners and politicians assume greater responsibility for artistic choices.

Certes, l'agrément entre HUD et DOT n'est pas encore transcrit sous forme d'une loi. Mais visiblement, cela ne saurait tarder. Bientôt, le Texas, le Nebraska, le Kansas et une grosse trentaine d'états qui avaient eu l'intelligence de ne pas adopter de politiques de "croissance élégante", comprendre "planifiée", risquent de devoir le faire par ordre de Washington.

Or, pour les nouveaux lecteurs de ce blog, rappelons que ces lois sont l'un des deux piliers majeurs (l'autre étant un dérèglement du marché du crédit par l'état US) de la bulle qui vient d'éclater, et donc de la crise financière qui s'en est ensuivie. L'extension des smart growth policies aux états qui s'en étaient jusqu'ici dispensés, si elle venait à se concrétiser, constituerait une véritable déclaration de guerre contre le pouvoir d'achat des ménages américains, et, constitutionnellement parlant, une nouvelle étape de la centralisation de la souveraineté politique par Washington au détriment des états fédérés.

L'administration Obama va à l'opposé des préconisations d'économistes tels qu'Ed Glaeser, qui souhaite qu'aucune aide fédérale ne puisse aide versée dans le cadre du Stimulus Package aux états qui maintiendront leurs smart growth policies.

L'administration Obama est visiblement et de loin de la même veine que l'administration Johnson: ultra socialiste, et peu soucieuse des libertés individuelles des citoyens. Elle semble composée d'individus qui pensent mieux savoir que chaque américain comment ils doivent vivre. Cette fois ci, c'est le concept dévoyé de "développement durable" qui sert de prétexte à cette intrusion fédérale dans les choix locaux et individuels.

Nous avons aussi, en France, la même volonté bureaucratique et politique de forcer les citoyens à suivre des voies qu'ils ne songeraient jamais à adopter sur dans une société de véritable libre choix. Nos lois de zonage vouées à "contraindre l'étalement urbain" seront prochainement encore renforcées, malgré leur échec patent, et notre "Grenelle de l'environnement" promet une aggravation de la lutte contre l'auto-mobilité des citoyens.

Sous prétexte que notre "empreinte écologique" sur la planète serait "trop élevée", comme si nous n'en faisions pas partie, certains redresseurs de torts qui se veulent les "sauveurs" de la terre veulent déclarer la guerre à notre mode de vie, à notre prospérité, à nos libertés, à notre libre arbitre. Obama est le leader mondial de cette vague de politiciens et de bureaucrates qui prétendent régimenter nos existences, aux USA tout d'abord, et peut être ensuite par la voie d'un "gouvernement mondial" qu'il semble vouloir favoriser. 

Et malheureusement, les sujets tels que la planification urbaine et la mobilité sont trop techniques pour fournir aux citoyens de bons sujets de révolte. En France comme aux USA, et sans doute ailleurs, nous risquons de payer pendant très très longtemps le prix fort pour les lubies liberticides de nos bureaucraties parasitaires.

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Rapport "Demographia" 2009 sur les prix du logement anglo saxon

Par la faute d'un emploi du temps absolument démentiel, je n'ai pas pu travailler pour le blog de tout le week-end. Tous mes projets sont en retard. Qu'importe, d'autres bossent pour moi ! Ainsi, Wendell Cox, avec la complicité d'Hugh Pavletich, vient de publier son 5ème rapport annuel sur l'accessibilité financière du logement dans le monde anglo-saxon (PDF).

Chaque année, le produit s'améliore. Ce sont pas moins de 265 marchés des principales agglomérations des 6 principales nations anglo saxones (USA, Canada, Irlande, Australie, Nouvelle Zélande, Grande Bretagne) qui sont passés au crible. Il faudra bientôt parler du "Cox-Pavletich" comme on évoque le rapport annuel de la cour des comptes, ou le classement "fortune 500": un grand classique à ne manquer sous aucun prétexte.

Cette année, un commentaire détaillé a été ajouté sur la crise financière qui secoue les économies occidentales.

L'on y découvre que, malgré la chute actuelle, les prix du logement des villes les plus chères restent prohibitifs en comparaison des revenus des foyers de la zone concernée : le potentiel de baisse en fonction de l'intensité de la contraction du crédit à venir, reste important. La déflation immobilière n'est pas prête de s'arrêter ! 

Wendell Cox revient, chiffres à l'appui, sur une des thèses que nous sommes encore assez peu nombreux à soutenir en France: si le droit des sols des USA avait été partout du même type que celui que l'on trouve dans des agglomérations comme Houston, c'est à dire de type "réactif" à la demande de logement, alors la bulle immobilière ne se serait pas formée, ou si peu, et, malgré la présence de pratiques de crédit plus que douteuses outre Atlantique, la bulle de crédit qui aurait éclaté aurait été bien moins sévère et aurait été cataloguée comme une crise mineure parmi d'autres. Schéma extrait du rapport:

Un bon schéma vaut mieux que mille mots

Nb. Les droits du sols "réactifs" ou "adaptatifs" (responsive) sont ceux où les règles d'affectation de l'usage des sols tendent à s'adapter facilement à la demande de logement. Les droits du sols "impératifs" (prescriptive) sont ceux où l'affectation du sol est prédéfinie par des "plans" généralement conçus par des bureaucraties agissant sous la pression d'intérêts locaux visant à préserver la tranquilité des foyers déjà établis et à augmenter artificiellement la valeur des propriétés existantes au détriment des nouveaux entrants sur le marché du logement.

Une illustration de la différence de comportement des marchés "prescriptifs" et des marchés "adaptatifs" est fournie par ce graphe, qui montre sans ambiguité que, selon la formule de Paul Krugman, "In Flatland, a Housing Bubble can't even get started".

L'on y voit que le ratio "montant médian des transactions/revenu médian des ménages" des marchés au droit du sol "adaptatif" s'est assez peu écarté de sa moyenne historique (+20% au sommet de la bulle), alors que les marchés "prescriptifs", l'on devrait plutôt dire "restrictifs", ont vu en moyenne ce ratio augmenter de 80%... En partant de plus haut, ce qui laisse à penser que même en temps de crédit peu extensif, les droits du sol prescriptifs imposent déjà un léger surcoût aux acheteurs.

Les connaisseurs du marché Français noteront que chez nous aussi, de 1997 à 2007, les prix du logement ont augmenté de 80% par rapport au revenu médian des ménages (source ADEF). Devinez maintenant quelle est la nature de notre droit des sols ?

Tous ces éléments chiffrés tendent à valider une partie des éléments de mon ébauche de  "loi de formation des bulles immobilières":

Pour qu'une bulle immobilière se forme, il faut que se trouvent réunis quatre facteurs:

1. Une période de confiance en l'avenir, généralement marquée par une croissance au moins "normale", voire "forte".
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2. Une démographie du nombre de foyers en hausse, ce qui peut se produire à la fois du fait de la hausse générale des populations, mais aussi de la baisse du nombre de personnes par foyer. Ce phénomène peut être accentué par d'importantes migrations internes qui renforceront la bulle en certains endroits.
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3. Un crédit abondant et bon marché, quelles qu'en soient les causes (crédit "naturellement bon marché" ou "artificiellement subventionné par l'état").
   -
4. Des réglementations du sol ou de la construction rendant difficiles l'édification de logements neufs en quantité adaptée à l'accroissement de la demande des ménages.

En Grande Bretagne, en Australie, en Nouvelle Zélande, une prise de conscience est en train de se produire en faveur d'une libéralisation au moins partielle des règles encadrant le foncier constructible.  Et en France ? Je vous livre un extrait de l'éditorial de l'économiste du logement Joseph Comby, qui ne passe pourtant pas pour un libéral forcené, doux euphémisme, dans le dernier numéro (n°136) d'études foncières :

A Paris, après la bulle spéculative (NdVB: de la fin des années 80), la phase de résistance des propriétaires avait ainsi duré cinq ans, de 1992 à 1996. Cela n’avait pas empêché les prix de retomber à leur niveau d’équilibre, hors anticipations, mais la reprise sur des bases plus saines (NdVB: Plus saines ? Discutable !!) avait été retardée d’autant. Ne renouvelons pas les erreurs d’il y a quinze ans. Cessons une bonne fois de soutenir artificiellement la demande, d’ailleurs nous n’en avons plus les moyens. Attaquons-nous sérieusement aux blocages de l’offre, à commencer par le foncier. Il a monté plus vite que l’immobilier, il devra redescendre plus vite et retrouver ses niveaux d’il y a huit ans. Non par des artifices, mais par une production massive de droits à bâtir mis effectivement sur le marché.

Je n'aurais su mieux dire ! Les mentalités sont en train d'évoluer. Je commence à croire possible un assouplissement (à défaut d'une libéralisation) de notre droit des sols en faveur de la construction.

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Les thèmes abordés ci dessus sont largement développés dans ma rubrique "aménagement" et dans celle consacrée au logement.

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Gordon Brown veut desserrer la contrainte sur le foncier britannique

Bien que je ne sois pas particulièrement fan de Gordon Brown, force est de reconnaître qu'il semble parfois comprendre des phénomènes hors de la compréhension du dirigeant français moyen. A moins qu'il ne lise "objectif liberté", mais j'en doute fort.

En effet, Gordon Brown veut profiter de l'éclatement de la bulle immobilière britannique (cf. Financial Times) pour forcer les communes rurales du royaume à desserrer l'étau sur leur foncier constructible, afin de maintenir durablement les prix immobiliers dans une évolution tendancielle proche de celle des revenus des ménages. En effet, en Grande Bretagne, où l'on se cache moins les problèmes que chez nous, plusieurs rapports (Barker (pdf), Taylor) ont mis en évidence le rôle de la sur-réglementation du foncier constructible dans la formation de bulles immobilières et la volatilité des prix du marché immobilier, volatilité tellement néfaste au bon fonctionnement du marché du crédit hypothécaire, comme nous le constatons.

Certes, la législation en préparation ne concernerait que les communes rurales, certes, elles ne constitue qu'une extension des limites des ceintures urbaines instaurées par le Town and Country Planning Act de 1947, renforcé en 1965, et non leur suppression. Et certes encore, la réforme proposée reste fortement empreinte de logique planificatrice. On est très loin d'une réforme de large libération foncière telle que celle que je propose dans mon livre.

Mais il s'agirait tout de même d'une avancée intéressante dans un pays où les gains théoriques de pouvoir d'achat sont régulièrement massacrés par la formation de bulles immobilières qui absorbent l'essentiel des gains financiers des ménages.

Ce mouvement, que je conseillais moi même il y a quelque semaines à notre gouvernement (sans espoir, bien que j'aie des lecteurs au cab' de la reine Christine) est habile: en effet, libérer le foncier au sommet d'une bulle laisse craindre une réaction très négative des propriétaires établis qui voudront protéger à tout prix la valeur affichée de leur bien, fut elle artificiellement gonflée. Mais une fois que l'éclatement de la bulle de crédit a ramené les cours de l'immobilier au plus bas, les incitations des propriétaires à monter au créneau contre un tel projet sont bien moindres: la libération foncière ne peut alors être tenue pour responsable de la perte de valeur des logements.

Espérons que M. Brown puisse mener cette importante évolution législative à son terme.

Trouvé via Randall O'Toole
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Houston, Dallas... Les grandes villes libres sont-elles des enfers urbains ?

Article initialement publié sur "crise publique" le 24 avril 2008.

S’il n’est plus guère d’économiste sérieux pour contester le rôle des réglementations anti-construction dans la formation de bulles immobilières et l’augmentation déraisonnable des prix du logement, rôle brillamment établi par Edward Glaeser (même Paul Krugman, figure de proue des économistes interventionnistes, l’a reconnu), il n’en va pas du tout de même du côté de ceux dont la création, le développement et l’application des dites réglementations constituent le gagne pain. J’ai nommé les urbanistes professionnels, lesquels, en France comme aux USA et dans le reste du monde, ne jurent en majorité que par la "planification urbaine", la "lutte contre l’étalement urbain", et la nécessité d’un développement "compact" des villes, à l’opposé du souhait de la majorité de la population, qui ne rêve que de maison individuelle sur un lopin de terre. Salaud de peuple, tiens.

Combien ai-je rencontré de ces bureaucrates sûrs d’eux-mêmes, et qui m’affirmaient qu’ils avaient le devoir de "promouvoir une nouvelle image de l’habitat désirable" chez les Français, qu’il fallait "se battre contre la propension des ménages à vouloir habiter en maison", qu’il fallait promouvoir un nouvel urbanisme… Eux seuls, qui la plupart du temps vivent dans de confortables maisons avec grand terrain, hauts revenus obligent, savent ce qui est bon pour nous !

Les  alter egos américains de ces liberticides urbains prétendent que les métropoles fondées sur un modèle de développement par étalement urbain progressif seraient d’invivables enfers urbains. Une plaisanterie affirme qu’il est aussi incongru de vanter les charmes d’Houston dans un congrès d’urbanistes que de s’attabler avec une grillade dans une réunion de végétariens. Portland, l’une des villes en pointe en matière d’urbanisme planifié, serait un exemple de développement urbain bien plus réussi dont toutes les villes feraient bien de s’inspirer.

Pourtant, les mythes qui fédèrent les associations d’urbanistes professionnels ne résistent pas à un examen approfondi de la réalité. Houston, Dallas ou Austin, au Texas (j’avoue manquer d’informations concernant San Antonio, à part les résultats de son équipe de Basket !), ou Atlanta, en Géorgie, ont connu la plus forte croissance démographique des USA entre 1990 et 2006. Houston, Dallas et Atlanta sont les trois seules aires urbaines du Top 20 (Austin est juste un peu plus petit) américain à avoir enregistré un solde migratoire intérieur net positif durant cette période. C’est curieux, cette propension des américains à vouloir s’installer en masse dans les villes les plus haïes des urbanistes professionnels…

Houston s’enorgueillit d’avoir été le point de chute privilégié des familles noires pauvres chassées de la Nouvelle Orléans par l’Ouragan Katrina. Sans doute des prix immobiliers raisonnables ne sont ils pas étrangers à ce pouvoir d’attraction. A Houston, la maison médiane (plus de 160m2 habitables, tout de même, contre 90m2 en France, et 112m2 de moyenne pour les maisons neuves) se négocie autour de 160 000 Dollars (compter 140 000 Euros en  parité de pouvoir d'achat). Ce prix a peu augmenté lors des dix dernières années de folie immobilière. La même maison, souvent vendue sur des terrains plus petits, valait encore 300 000 dollars à Portland, et plus de 600 000 dollars en Californie, avant l’éclatement de la bulle immobilière, lequel est encore très loin d’avoir fait disparaître l’énorme différence de valorisation entre les états « chers » et les autres.

Houston, 160 000$, 195m2	Portland, 200.000$, # 125m2 Terrain de... 7m50 de large. Royal !
Laquelle préfèreriez vous habiter ?

Des retraités rusés ont revendu leur maison de Californie, achetée relativement bon marché dans les années 70-80, à prix d’or, au sommet de la bulle, et se sont établis à Dallas, Houston ou Austin, dans des maisons similaires, achetées 4 à 5 fois moins cher, leur permettant de profiter d’un capital retraite complémentaire inespéré de plusieurs centaines de milliers de dollars. Le pourcentage de maisons en « dur » (briques, pierres) y est plus élevé qu'ailleurs, la construction légère en bois étant prédominante aux USA. Pourtant, l'offre de maisons de qualité correcte et de bonne surface (3-4 chambres) autour de 100-150.000 dollars est importante, ce qui est absolument impensable dans le New Jersey ou en Californie.

Mais là n’est pas la seule raison de cette attractivité. Des milliers de petits entrepreneurs, parfois issus des classes aisées de Boston ou de New York, viennent s’installer ici, malgré le climat étouffant, propice aux tornades et aux inondations. Les bas prix du foncier constructible, la relative liberté d’installation et la mixité des usages permises par un droit du sol qui laisse d’abord décider aux propriétaires quel sera l’emploi qu'ils feront de la terre qu’ils possèdent rend possible l’éclosion d’activités qui n’auraient peut être pas été possibles ailleurs.

Joel Kotkin, un urbaniste libéral (au sens européen) et visiblement admiratif de la liberté dont jouissent les développeurs Texans, appelle Houston la "cité des opportunités". Certes, la ville a eu la chance de se situer au cœur du boom pétrolier américain. Pourtant, bien d’autres facteurs expliquent sa réussite, laquelle s’est prolongée entre 1985 et 2005, alors que les cours du pétrole restaient plutôt bas (malgré l’intermède de la première guerre du Golfe), et que des entreprises comme Texaco étaient placées sous le chapitre 11 de la loi américaine sur les faillites. Même le scandale Enron n’a pas affecté la croissance de Houston.

La ville ne comptait qu'un seul siège de compagnie du « Fortune 500 » en 1960. Elle en compte 23 aujourd'hui. La population de l'agglomération, qui était inférieure à 300 000 âmes en 1930, est aujourd'hui la sixième du pays, avec environ 5,6 Millions d'habitants, derrière NYC, LA et Chicago... Et Dallas-Fort Worth, au coude à coude avec Philadelphie, qui croît nettement moins rapidement. En rythme de croissance, seule Atlanta a cru plus rapidement ces 20 dernières années.

Le Texas, et Houston en particulier, sont également connus pour le climat de tolérance qui y règne généralement – Bien qu’ici comme ailleurs, l’immigration en provenance du Mexique fasse débat. Ici, malgré le lointain passé confédéré de l’Etat du Texas, les émeutes raciales ont été quasiment inexistantes. Comme un de ces entrepreneurs noirs indépendant cités par J.Kotkin le dit,  « in free enterprise you don’t worry about the color of your customers — you take advantage of opportunities ». La  Brookings  Institution, think tank de centre gauche, reconnaît presque à contrecœur que les familles des grandes cités texanes comptent plus de diplômés de l'enseignement supérieur parmi leurs jeunes que les cités des côtes est et Ouest, car le coût des études y est plus facile à financer, et que les poches de grande pauvreté y sont plus rares.

L'université Britannique de Loughborough a établi un classement des villes  en fonction de leur rayonnement économique. Elle classe Houston et Dallas parmi les 30 cités de plus fort rayonnement économique mondial, et au 5ème rang américain, derrière les 3 grandes et San Francisco, siège de la silicon valley, et à égalité avec Washington, qui est pourtant le siège  du pouvoir politique le plus puissant du monde. Pas mal, pour des villes tant décriées  par les planificateurs professionnels.

La Nasa, une vie culturelle intense -- l’opéra de Houston est bien côté par les spécialistes, aucune tournée de star musicale ne peut éviter sérieusement la ville --, des équipes sportives de haut niveau dans tous les sports majeurs, et des dizaines d’autres indices moins spectaculaires indiquent que le mode de développement des villes libres n’est pas, loin s’en faut, le repoussoir urbain que certains voudraient nous dépeindre.

Mais l’urbanisme d’une cité comme Houston n’est il pas sans reproche ? Il est souvent dit que la ville n’a pas de centre. C’est vrai. La ville fut fondée au cœur du XIXème siècle, et ne dispose pas de quartiers historiques aussi typiques que nos villes européennes. La ville s’est construite autour de multiples centres d’activités qui se développent au gré du développement des échanges routiers. D'autre part, la gestion des conflits de voisinage, essentiellement judiciaire, faute de réglementation préventive détaillée -- Les juges appliquent un principe de common law appelé "coming to nuisance" --, provoque parfois un certain engorgement des tribunaux.

Pourtant, la ville n’a rien de désagréable. Selon nombre d'observateurs, Houston est une ville riche d’espaces verts, où la plupart des quartiers sont bien entretenus. Et pour cause : lorsque le terrain est abondant et bon marché, il n’est pas difficile d’en consacrer quelques arpents à la création de parcs, de jardins, de placettes… Quant à son quartier d'affaires, les immeubles qui y sont implantés (photo) sont tous signés d'architectes réputés, et donnent à l'ensemble plutôt fière allure, dans le style contemporain, que l'on aime ou pas.

Mieux: le Texas, comme la plupart des états de la middle America, a vu se multiplier des "neighborhood communities", véritables quartiers avec leur vie propre sous développement privé, dans lequel le droit du sol est régi par des conventions privées qui n'ont pas obligation de suivre les prescriptions d'un quelconque plan administratif. Certaines communautés, comme les Woodlands à Houston, ou autour du lac Travis près d'Austin, sont régulièrement citées en exemple parmi les villes ayant su concilier développement urbain et respect environnemental. Là encore, la concurrence entre communautés privées joue un rôle important : ces communautés, pour prospérer, doivent être en mesure d’offrir aux habitants actuels et potentiels un cadre de vie répondant à leurs aspirations, alors que dans les cités en pénurie de logement, même des « cochonneries » trouvent assez facilement preneur.

Les houstoniens savent bien ce qui fait leur prospérité, et ils ont, par deux fois dans les trente dernières années, massivement rejeté (plus de 70% des voix), par référendum, des projets technocratiques portés par la gauche locale et nationale, d'introduire des lois de zonage contraignantes.

Contrairement à Houston, Dallas a un plan de zonage, mais il est très peu contraignant, et a pour objectif de maintenir en permanence un excès de foncier constructible par rapport aux besoins d'équipement et de logement. L'Etat du Texas prohibe les dispositions du droit des sols qui seraient contraires aux bases du droit de propriété. La compensation des limitations du droit d'usage imposées à certains terrains par la collectivité est la règle. Ce zonage n’est donc pas un facteur d’accroissement des prix immobiliers.

Houston et Dallas, contrairement à Atlanta, ont beaucoup investi dans l'amélioration continue de leur réseau routier. Résultat, ces villes connaissent une congestion bien moindre que des cités équivalentes qui ont cru aux mirages de la croissance planifiée et du développement compact, connue sous le nom de Smart Growth. Les temps de trajets pendulaires y sont en moyenne nettement moins élevés... Et les régies de transport public nettement moins coûteuses pour les contribuables. Pour avoir négligé le développement de la mobilité personnelle et automobile, Atlanta connaît des problèmes de congestion plus importants, que la ville tente de corriger aujourd’hui à un coût plus élevé.

Les anti-étalement urbain ont encore d'autres arguments, économiques cette fois, à faire valoir.

Tout d'abord, selon eux, le revenu moyen des ménages est plus faible à Houston que dans les « smart cities » de leurs rêves, signe que le développement étalé serait économiquement moins favorable. Il s’agit là d’un renversement de causalité d’une pure mauvaise foi, puisque, ne pouvant vivre à Portland, Los Angeles ou San Francisco, les ménages les plus pauvres vont s'établir à plusieurs dizaines de kilomètres de là, comme à San Bernardino... Où l'immobilier a connu une bulle, certes, car la réglementation du sol est assez uniforme en Californie, mais moins forte que celle des métropoles phare.

Selon J. Kotkin, le modèle de croissance des « vieilles » cités américaines telles que New York et Chicago, fondé exclusivement sur la hausse de la productivité des emplois existants et sur le déplacement vers le haut de la « gamme » d'habitants, ne peut être viable pour l'ensemble des USA, dont la population est projetée à 420 millions d'âmes en 2050 (+40% /aujourd'hui). Ce sont au contraire les "can do cities", telles que les grandes métropoles texanes, mais aussi des villes moyennes en très forte expansion comme Kansas City, qui procureront aux familles qui démarrent en bas de l'échelle sociale les opportunités d'intégration sociale qui leur font défaut dans les villes à zonage "snob". Les grandes villes au sol fortement réglementé excluent les pauvres de leur modèle d'intégration, les villes libres leur redonnent une chance de goûter au rêve américain. D'où un spectre de revenus plus étalé vers le bas.

Il est également dit que la ville « étalée » ferait supporter des coûts d'investissement et de fonctionnement publics plus élevés que la ville compacte rêvée par les adeptes de la planification urbaine: transports publics, évacuation des ordures, assainissement, etc... La principale étude allant dans ce sens sur le sujet, menée par le département américain des transports (Burchell et al.), a montré que le surcoût de l'étalement urbain, par famille nouvellement implantée, se montait à 11.000$, amortissables sur la durée moyenne d'établissement des familles.

Ce à quoi l'économiste Randall O'Toole répond avec justesse que pour éviter un surcoût de 11.000 dollars par nouvelle implantation, les lois de zonage font supporter à tous les ménages américains achetant un logement, y compris ancien, une « pénalité réglementaire » moyenne de 75 000$, cette moyenne reflétant des disparités très importantes, la pénalité pouvant atteindre plus de 300 000$ à LA et 800 000$ à San Francisco. Même l'éclatement de la bulle immobilière n'effacera qu'une petite partie de cette pénalité.

Au reste, le chiffre de 11 000$ économisé par les cités compactes est sans doute surfait. Tout d'abord, des études menées par des économistes tels que Ronald Utt, de l'héritage foundation, constatent empiriquement que les taxes versées par les habitants des villes compactes et planifiées se révèlent plutôt plus élevées que celles acquittées dans les cités étalées. Voilà qui semble contredire l'étude de Burchell (la bible des planificateurs US...). Et surtout, les villes compactes, nous l'avons vu, rejettent leurs problèmes de croissance sur des communes bien plus lointaines dont les coûts ne rentrent pas dans les statistiques de l'aire urbaine considérée.

Le même phénomène est parfaitement visible dans notre bonne vieille France. Par exemple, dans le département de Loire Atlantique, lui même en croissance rapide du fait d'une très forte migration interne en provenance de Paris, l'agglomération Nantaise atteint des prix trop élevés pour nombre de ménages locaux, lesquels se reportent sur des lieux d'habitation couramment situés à 20-40 de kilomètres de la métropole phare. Résultat, des villes de 2000 à 6000 habitants ont connu des croissances de population de plus de 20 à 30% en 10 ans, croissances auxquelles elles n'étaient absolument pas préparées. Qui s'occupe de chiffrer ces coûts ? Dans mon ouvrage « Logement, crise publique, remèdes privés », j’ai estimé la pénalité réglementaire moyenne extorquée aux acheteurs de logement, neuf ou ancien, à 56 000 Euros en 2005, et sans doute à peu près autant en 2006 et 2007. Qui s’est préoccupé de savoir si les hypothétiques économies engendrées par les politiques anti-étalement urbain justifiaient une telle pénalité imposée aux acheteurs ?

Revenons à nos villes libres d’outre Atlantique. Comme toutes mégacités, Dallas Fort Worth ou Houston ont leurs problèmes. Mais visiblement, entre les problèmes des unes et des autres, les ménages qui ont le choix de l'endroit où ils veulent faire leur vie ont choisi. Portland est peut être la ville chérie des urbanistes, mais l’étude des flux migratoires internes aux Usa est formelle : les américains ordinaires préfèrent majoritairement les avantages de la ville libre. La plupart n'échangeraient pas leur vie à Houston contre un crédit de 40 ans et plus, prime ou subprime, pour acheter une maison hors de prix sur la côte pacifique. Comme l'a dit Wendell Cox dans ces colonnes, il n'y a pas de véritable inconvénient majeur à vivre dans une cité étalée que dans une cité planifiée contre l'étalement urbain. Par contre, financièrement, la comparaison est totalement à l'avantage des villes libres.

Pas d'inconvénient... Sauf si vous êtes planificateur urbain professionnel, bien sûr. Que des villes qui se passent si bien de leurs services – ou du moins les utilisent plus parcimonieusement  – puissent donner l'exemple d'un développement réussi à d'autres cités qui pourraient les imiter est dangereux. Voilà pourquoi tous les arguments, le plus souvent outrés, voire purement mensongers, sont utilisés pour décrier les « cités libres », afin d'empêcher que leur modèle ne s'exporte ailleurs.

Certains urbanistes ont toutefois une approche plus intelligente de la question. Certains défenseurs de ce qu’ils appellent eux-mêmes le "new urbanism" ne prétendent pas, du moins pas tous, imposer un développement compact à toute la population par la loi, mais essaient de tirer partie des possibilités offertes aux développeurs, notamment dans les villes libres, pour créer des communautés agréables à vivre fondées sur leur propre vision de la forme urbaine idéale, à base de développement compact d’immeubles de qualité. Et, lorsque les études de marché ont été bien faites, cela marche, car il y aussi une demande pour ce type d’habitat. Simplement, certains urbanistes voudraient l’imposer à tous, alors que d’autres se bornent à constater qu’il faut une offre variée pour combler des exigences variées, comme sur tout autre marché, de l’automobile à la restauration. Et plus une ville dispose d’un droit des sols libre, plus elle permet à cette diversité de s’exprimer.

Non, décidément, la ville libre n'est pas l'enfer !

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Immobilier anglais, ou l'archétype de la faillite de la planification spatiale

initialement publié dans "crise publique"

S'il est une société que beaucoup de français aiment à dénigrer, croyant ainsi justifier le maintien sous perfusion de leur anti-modèle social, c'est bien la Grande Bretagne. Berceau de la révolution "ultra-libérale Thatchérienne" qu'il est de bon ton de vilipender en toute occasion, la Grande-Bretagne affiche pourtant, par rapport à la France, des revenus par habitant en progression de 25% depuis 1980 - Le PIB/H, ajusté en PPA, qui y était dramatiquement bas en 1980, est passé devant le notre en 1999 -,  et bien qu'il soit fréquent d'entendre dire que le taux de pauvreté "y est insupportâââble",  le nombre de SDF, de l'ordre de 3500 sur l'ensemble du territoire, n'est en rien comparable aux 86 500 recensés par le rapport Doutreligne-Pelletier en 2001 dans notre hexagone.

Certes, me rétorquerez-vous, "mais l'immobilier, qu'en faites vous ? L'immobilier anglais est si cher ! l'intégralité du surcroît de niveau de vie britannique passe dans des logements hors de prix !"

Jusque là, vous avez parfaitement raison. Toutes les comparaisons internationales (exemple: étude annuelle Demographia, PDF) montrent que l'immobilier britannique est l'un des plus chers qui soit, et, rapporté à sa taille et sa vétusté, le plus cher du monde occidental. Il n'en a pas toujours été ainsi: avant la seconde guerre mondiale, les conditions de logement des familles modestes en Angleterre étaient meilleures qu'en France, en Italie ou en Allemagne. Ce n'est plus vrai aujourd'hui.

"N'est-ce pas la preuve de l'échec des sociétés libérales ?", poursuivra l'observateur peu averti ?

Et bien, non, mille fois non. Il y a deux monuments de la planification que le couple Thatcher-Major n'a pas pu faire tomber, malgré son énergie: le NHS, système de santé ultra bureaucratique, objet de toutes les critiques récurrentes, et, bien moins connu, le "Town and Country Planning Act" de 1947, renforcé en 1965.

Le sol de chaque commune anglaise est encadré par une foule de lois agricoles et environnementales, et une ville ne peut espérer s'agrandir sans en passer par les fourches caudines du DEFRA, le ministère anglais de l'aménagement, de l'agriculture et de l'environnement, qui  a pratiquement droit de vie ou de mort sur un projet de construction. Bref, en Grande Bretagne, l'urbanisme et la construction constituent l'une des dernières places fortes de la planification étatique, perdues au milieu d'une société fortement déréglementée depuis 25 ans.

Le diaporama ci joint (Cliquez pour démarrer, puis cliquez à chaque diapo, ouvre une nouvelle fenêtre - diaporama Flash créé à partir d'un powerpoint, j'espère qu'il marche sur toutes les machines), créé par "audacity.org", une association à la pointe du mouvement anti-planification spatiale en Grande Bretagne, montre bien la difficulté à laquelle le pays est confronté: il est incroyablement difficile  de trouver des terrains ouvrables à la construction outre-manche.

Le rapport de l'institut "Policy Exchange", "Unaffordable Housing, fables and myths", a analysé le rôle de ces réglementations. MM. Evans et Hartwich, leurs auteurs, tirent les conclusions suivantes: les développeurs savent que lorsqu'ils partent d'une feuille blanche, il leur faudra plusieurs années pour pouvoir mettre de nouveaux logements sur le marché. Le résultat est qu'ils se montrent très conservateurs dans leurs  projections de construction, même si le signal-prix donné par la bulle immobilière est favorable: les logements prévus risquent d'arriver à contretemps sur le marché si celui ci se retourne. Le résultat est que l'élasticité de l'offre immobilière au signal-prix est faible, voire nulle, ce qui, dans un marché ou il n'y a ni oligopole, ni forte barrière technologique à l'entrée, n'est concevable que si des obstacles réglementaires forts étranglent l'offre. Ce qui est bien le cas.

Ces conclusions ont été largement confirmées par le rapport récent (2006) de Kate Barker - rapport par ailleurs critiqué par le très libéral IEA, car il propose des solutions très étatistes à un problème né de l'étatisme ; l'accord sur le diagnostic demeure -, une économiste de la banque d'Angleterre, qui associe on ne plus clairement les problèmes de manque de logements à bas prix aux restrictions réglementaires qui affectent le foncier. Le résultat de ces réglementations est de favoriser la formation de bulles immobilières: lorsque la demande est faible, les constructeurs arrivent à sortir de terre les maisons en nombre suffisant pour y répondre, et les prix restent bas. Dès qu'elle augmente, l'absence d'élasticité de l'offre créée une compétition accrue entre acheteurs pour les rares produits disponibles et provoque une flambée des prix.

Le graphe ci dessous donne la mesure du problème: alors qu'en régime de faible demande, les prix médians des logements se stabilisent aux alentours de 3 fois le revenu médian des ménages, ce qui est un ordre de grandeur que l'on a retrouvé aussi en France entre 1965 et 1997, ce ratio  augmente jusqu'à atteindre 5 ou 6 fois le revenu des ménages en cas de conjoncture porteuse. Depuis le renforcement du Town and Country Planning Act de 1965, la Grande Bretagne a déjà connu 4 de ces bulles: 1972, 1980, 1990, et l'actuelle bulle de 2000-2005 qui est plus prononcée et dure plus longtemps que celles qui ont précédé.

un marché propice à la formation de bulles
source: Priced out

L'évolution récente du marché anglais illustre donc parfaitement le problème qui se pose à une société qui libéralise l'essentiel de son économie, mais en oubliant de libérer les règles qui régissent la construction et l'usage des sols: La conjoncture favorable augmente la demande pour le logement de la part des classes supérieures et moyennes, mais, l'offre ne pouvant s'adapter, les prix des logements s'envolent, pénalisant ceux et celles qui ne peuvent, pour quelque raison que ce soit, monter dans le train de la croissance en même temps que les autres.

Cela permet aux politiciens anti-libéraux de se déchaîner contre "la société de marché à deux vitesses", d'où leur peu d'empressement lorsqu'ils sont au pouvoir à se saisir de cette question, dont la résolution permettrait pourtant de réduire considérablement les problèmes de pauvreté, et les besoins d'interventions sociales qui en découlent.

Mais si des politiques libérales réduisaient à presque rien les poches de pauvretés, en Grande Bretagne comme ailleurs, quel serait le fonds de commerce des politiciens étatistes ? Voilà pourquoi il est hélas plus que probable que ceux-ci continuent de se saisir de n'importe quel prétexte pseudo-environnemental(*) pour continuer à encadrer, limiter, brider, castrer, étouffer la construction privée. Quoiqu'ils en disent, nos problèmes ne sont pas leur problème, maintenir leur fond de commerce électoral est bien plus crucial à leurs yeux.

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(*) cf. mon analyse des conclusions du Grenelle de l'environnement

Les lois anti étalement urbain sont un échec patent: renforçons les !

Selon cet article du Monde:

Les grands bénéficiaires du boom immobilier ont été les communes rurales. Elles ont accueilli 34 % de la production des années 2005 à 2007, notamment celles situées à la périphérie des agglomérations urbaines et des villes moyennes de Bretagne, Aquitaine, Pays de Loire, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon, Alsace et Rhône-Alpes. Villefranche-sur-Saône, à 33 kilomètres de Lyon, illustre cette tendance.

Résultat, "l'étalement urbain se poursuit", constate Laurent Fauvet dans son étude publiée par le ministère de l'écologie en octobre. "Entre 1990 et 2007, la distance moyenne des immeubles neufs bâtis par rapport au centre de l'agglomération (...) a doublé à Bordeaux (passant de 4,8 km à 9 km), a triplé à Toulouse, passant de 3,7 à 10,8 km." En région parisienne, les logements neufs sont édifiés en moyenne à 23,6 km de Notre-Dame.

Il n'y a pas de quoi s'étonner, même si le phénomène décrit par Laurent Fauvet ne constitue pas un étalement urbain stricto sensu mais plutôt ce que j'ai appellé sur ce blog un "étoilement urbain", c'est à dire une fuite des ménages modestes vers les derniers endroits où le foncier reste sinon abordable, du moins, "accessible".

Les lois anti-étalement urbain, en vigueur depuis la fin des années 60, mais dont l'application s'est considérablement renforcée depuis les années 90, ont non seulement contribué à former un peu partout dans le monde des bulles immobilières économiquement mortelles, mais ont totalement raté leur objectif en matière de restriction de l'étalement urbain. Encore un merveilleux résultat obtenu par les pseudo-experts en urbanisme qui pullulent dans nos mairies et dans les ministères, et qui, devant ce fabuleux succès, envisagent, donc, de... renforcer la lutte contre l'étalement urbain, comme l'a prévu le Grenelle de l'environnement.

Nous crèverons de la bêtise collective de nos docteurs Knock ès planification.
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Pour en finir avec la diabolisation de l'étalement urbain

Les lieux communs sont des expressions simplificatrices porteuses d'idées implicites tellement galvaudées que plus personne ne pense à s'interroger sur leur réelle pertinence.

En politique, les lieux communs sont d'usage fréquent, car ils permettent de tenir lieu d'ersatz d'intelligence aux politiciens les plus incultes. Malheureusement, leur acceptation sans examen critique par la population permet à ces mêmes politiciens, et surtout aux lobbys qui vivent des conseils qu'ils leur prodiguent, de justifier des mesures souvent coûteuses, attentatoires aux libertés individuelles, et aux résultats parfois catastrophiques.

Le lieu commun, tel que le réchauffement climatique, la folie des marchés financiers, le transport multimodal ou le développement durable, est rabâché aux populations par un matraquage politico-médiatique sans relâche. Nombre d'idiots utiles du lieu commun s'auto-intoxiquent des préjugés sous-jacents au point d'en devenir des zélotes quasi religieux. Dans les entreprises, des séminaires lieu-communards sont organisés pour lobotomiser, pardon, "sensibiliser" les troupes aux nouvelles valeurs lieu-communistes que l'entreprise adoptera dans son énième plan stratégique.

Le lieu commun est la plaie de la vie intellectuelle, sociale et politique. Or, le lieu commun y est omniprésent.

Il est donc essentiel, bien que la tâche soit souvent malaisée, de confronter les lieux communs aux faits. Pour commencer, je vais m'attaquer à un lieu commun peu connu du grand public: l'étalement urbain, dont certains voudraient nous faire croire qu'il constitue l'une des pires menaces contre la qualité de vie, l'environnement, la faim dans le monde, et la stabilité climatique.  Non, je n'exagère pas !

L'étalement Urbain, une fausse menace à démystifier d'urgence

L’étalement urbain (en Anglais, "sprawl") est un des grands lieux communs de l’urbanisme et de l'aménagement du territoire aujourd'hui. C'est un sujet dont le grand public se fiche éperdument, ce qui permet à des politiciens et des technocrates de se saisir de cette problématique pour tenter de planifier les utilisations futures de la terre.

Pourquoi s'en prendre à un lieu commun d'ordre apparemment aussi secondaire, me direz vous ? Parce qu'il n'est pas aussi secondaire que cela. Au nom de la lutte contre l'étalement urbain, ont été prises par le passé des décisions qui coûtent aux ménages Français plusieurs milliards d'Euros chaque année. 

La lutte contre l'étalement urbain est la justification principale des politiques de planification spatiale en vigueur en de nombreux endroits du monde (exemple: "smart growth policies" américaines) et qui aboutissent à rationner le foncier constructible des zones géographiques concernées, conduisant à la formation de bulles immobilières lorsque la demande de logement est très solvable. Ces bulles, non contentes d'organiser un vaste transfert de richesses des classes moyennes vers les catégories plus aisées, ont été sans aucun doute sinon les initiatrices, du moins les amplificatrices de la crise des subprimes. (pour mes nouveaux lecteurs qui ne voient pas le rapport entre lutte contre l'étalement urbain et crise des subprimes, en voici mon explication, et, si cela ne vous suffit pas, celle du récent prix Nobel d'économie Paul Krugman).

Manifestement, extrêmement rares sont ceux qui font la relation entre ces politiques et la crise actuelle, dont les causes sont si complexes et multiples que personne -- sans me vanter, peut être... moi ? -- ne semble avoir une vision intégrale de tous les mécanismes qui y ont contribué. Aussi les politiques de lutte contre l'étalement urbain, sous de multiples prétextes de nature le plus souvent environnementale, continuent d'être promues par nos gouvernements, sous des formes diverses. La Californie, pourtant touchée par la plus forte bulle immobilière jamais rencontrée de mémoire d'économiste, envisage de renforcer ses lois anti-étalement. Cela pourrait nous être indifférent, mais la situation de l'hexagone n'est guère meilleure, puisque le "Grenelle" de l'environnement a consacré la lutte contre l'étalement urbain comme une absolue nécessité, afin de réduire, soi disant, nos rejets de CO2, ce qui ne peut que .

Il est donc urgent de se demander si les problèmes imputés à l'étalement urbain constituent bel et bien les calamités que les publications d'urbanistes professionnels nous dépeignent, et si les risques environnementaux inhérents à l'étalement urbain valaient bien quelques dizaines de milliers de SDF de plus et l'effondrement du système financier international.

Avec l'aide de Christian Julienne, président du Think Tank Héritage et progrès, et ancien professionnel de l'immobilier, dont je m'inspire très largement (*), revisitons la mythologie que les professionnels de l'urbanisme bureaucratique propagent allègrement. 

Plus qu'un lieu commun : une mystification !

On trouve le terme à connotation péjorative "étalement urbain", préféré à "expansion urbaine" -- trop flatteur ! -- dans tous les discours sur le sujet, avec quelques synonymes qui se veulent tout aussi méprisants :

• La "consommation d’espace" est un concept biaisé et intellectuellement déficient. L'espace est utilisé de mille et une façons, il est inepte d'affirmer que certains de ces usages constituent une "consommation", et pas d'autres. Ceux qui utilisent ce concept considèrent généralement que l’urbanisation consomme de l’espace, alors que l’agriculture ou la sylviculture ne le font pas. Cette distinction ne peut que résulter d’un préjugé négatif vis-à-vis de l’urbanisation, phénomène il est vrai parfaitement nuisible du point de vue d'un éco-planificateur, puisqu’il ne sert qu’à loger et à procurer des bassins d’emploi à de misérables êtres humains.

• La "destruction des sols" du fait de l’urbanisation, à rapprocher de la "consommation d’espace", et tout aussi biaisée. Par définition, le sol n’est jamais "détruit" ! Par contre, bien sûr, les sols voient leurs usages se transformer avec le temps.

• L’ "artificialisation des sols" est un concept tout aussi absurde car, en dehors des massifs montagneux, des glaciers et de quelques forêts primitives, tous les sols sont artificiels à des degrés divers. L'on peut toutefois le définir assez justement comme les sols qui ne peuvent être rendus à l'état de "pure nature" par simple abandon. C’est cette définition qui sera reprise par la suite.
  

Ces définitions induisent, dans l'esprit de ceux qui les utilisent, l'idée que certaines utilisations de l'espace disponible auraient moins de valeur que d'autres, la valeur n'étant ici pas jugée à l'aune d'un calcul économique ou d'une analyse scientifiquement rigoureuse, mais des préjugés environnementalistes ou naturalistes en vigueur.

Depuis que l’homme a créé les premiers villages, il y a eu "étalement urbain". L’habitat a été longtemps concentré dans des villages et des villes protégées contre les invasions puis contre le brigandage, qui ne cessèrent vraiment qu'au tournant de la restauration. Dès que les hommes ont pu se passer de murailles, ils ont sans cesse agrandi et élargi leur espace voué à l’habitat et la vie collective.

Selon les recherches historiques de Christian Julienne, déjà cité, voici comment ont évolué les utilisations non agricoles de l’espace au cours des temps :

"De 1600 à 1945, l’occupation (Nd. Oblib’ : comprendre « artificialisation », au sens des anti-étalement…) de l’espace par l’homme passe d’environ 1 % à 4 % du territoire national. Avec 26 millions d’habitants (sans la Savoie, Nice et l’Alsace-Lorraine) les Français, ruraux à 84 %, occupaient déjà environ 1 % de l’espace au XVII et au XVIIIème siècle, non pas en raison des villes, enfermées dans leurs remparts, mais par l’importance des villages, châteaux, églises, cours de fermes, bâtiments agricoles, basses-cours, aires de battage, chemins ruraux, industries et artisanats agricoles divers.

Cette proportion est restée assez stable jusque dans les années 1840/1850, la France ayant pris vingt ans de retard par rapport à l’Angleterre pour son urbanisation.

C’est entre 1850 et 1920 que les Français commencent à occuper un espace plus important avec l’extension du chemin de fer (le réseau passe de 5 000 à 49 000 kilomètres), la construction des usines hors les murs, souvent accompagnée de l’habitat ouvrier, la destruction des remparts (généralisée entre 1840 et 1870). La ville du Moyen-âge disparaît progressivement. Les remparts deviennent les grands boulevards, la banlieue se développe d’autant plus que l’habitat ouvrier est presque toujours un habitat horizontal. Les Corons du Nord en sont l’exemple le plus mauvais, les ensembles de maisons individuelles accolées deux par deux, construits par les compagnies de chemins de fer ou les industriels alsaciens, l’exemple le plus sympathique.

C’est ainsi qu’avant la guerre de 1914, on passe à environ 2,50 % du territoire occupé en permanence par l’activité et l’habitat humain alors que la population n’augmente que de 33 %, passant de 29 à 39 millions.

De 1918 à 1950 le besoin d’espace augmente en fonction de deux facteurs : l’essor de la construction de maisons individuelles favorisé par une législation favorable à la propriété sociale et à la maison individuelle (lois Ribot, Loucheur…), les débuts de l’automobile – le parc de véhicules atteint 2,5 millions en 1939 – et des deux roues motorisées ou non : la population ouvrière fait facilement 4 à 6 km de trajet domicile-travail pour conserver son habitat rural. Durant cette période, la population reste stable mais s’urbanise de façon importante. L’agriculture représente moins de 30 % de la population active au lendemain de la seconde guerre mondiale. L’espace occupé par les hommes atteint alors environ 4 % du territoire.

De 1945 à aujourd’hui, l’espace occupé par les hommes double.

Les soixante années d’après guerre ont provoqué une transformation radicale de la société française dont on peine à prendre la mesure. La France a beaucoup plus changé en soixante ans qu’en cinq siècles. Et d’abord sur le plan démographique : 62 millions aujourd’hui, un peu moins de 40 en 1939 mais déjà 20 millions sous Louis XIII.

Et ces 60 millions d’habitants vivent de façon totalement différente :

> ils ont fait la révolution automobile et possèdent aujourd’hui 36 millions de voitures, contre 2 millions avant guerre. Il a fallu construire garages et parkings, et surtout développer un considérable réseau routier et autoroutier. Les espaces réservés au transport sont deux fois plus importants aujourd’hui qu’hier, bien que la France ait été déjà connue pour la qualité de ses routes sous l’ancien régime.

> le parc de logements ne dépassait guère 12 millions avant guerre ; il est passé à environ 32 millions avec quelques 10 % de résidences secondaires et 6 % de logements vacants. Ces logements sont de plus en plus grands et chaque Français dispose en moyenne d'environ 37 m².

> les bâtiments d’activité se sont profondément transformés : la création d’hypermarchés et de grands centres commerciaux en périphérie a conduit à la réalisation de vastes parkings occupant de grandes surfaces. Usines et entrepôts mettent un point d’honneur à s’entourer de petits ensembles paysagers et/ou de pelouses. Les visiteurs doivent aussi pouvoir y parquer leurs voitures.

> les équipements de loisirs se sont multipliés : stades, terrains de foot, parcs et jardins publics, espaces de jeux pour les enfants, etc."

Il est à noter que de nombreuses recherches conduites à l’étranger (exemple: Ed Glaeser (pdf), le meilleur économiste des phénomènes urbains actuel) aboutissent aux mêmes conclusions. L’essor démographique des cités, conjugués avec l’avènement de moyens de mobilité d’abord collectifs, puis individuels, toujours plus performants et meilleur marché, ont provoqué au cours du XXème siècle une expansion des surfaces urbaines plus rapide qu’au cours des siècles précédents. Cette expansion a permis aux familles d'accéder à un confort, un accès aux loisirs et un espace de vie que les générations pré-automobile ne pouvaient guère espérer. En outre, l'auto-mobilité a été un puissant facteur d'amélioration de notre niveau de vie en permettant à une personne d'étendre considérablement sa "zone d'employabilité", et donc de faire jouer la concurrence avec un plus grand nombre d'employeurs. Les effets économiques très positifs de l'étalement urbain sont indiscutables.

Cette expansion n'a en aucun cas fait disparaître la terre agricole ou forestière. En Grande Bretagne, le territoire urbanisé (pas exactement la même définition qu’en France, données non comparables) n’atteint que 8%, et 3% aux USA. Même des pays à densité plus élevée que la notre (Allemagne, Belgique, Pays Bas…)  conservent encore une large majorité de terres non "artificialisées".

L'étalement urbain s'opère-t-il au détriment des activités agricoles ?

Résultat de ce développement ? selon diverses sources statistiques (INSEE, DATAR), les surfaces occupées par les hommes se situent aujourd’hui entre 8 et 9 % du territoire, soit au maximum 50 000 km2, contre environ 14 000 Km2 lors de l'immédiat après première guerre.

Ces évolutions se sont produites sans que la moindre pénurie d’espace physique ne soit observée. En effet, dans le même temps, la productivité agricole a augmenté de façon extraordinaire. La production agricole a été multipliée par 4 entre 1920 et 2000. Pendant le même temps, la surface agricole utile, y compris les prairies, diminuait de 25 % passant de 38 à 29 millions d’hectares (de 69% à 53% du territoire), soit une diminution de 9 millions (16% du territoire), dont ont principalement bénéficié les espaces forestiers.

Par conséquent, l'espace "artificialisé" a augmenté en 90 ans de 3,6 millions d'hectares, mais l'espace dédié à l'agriculture a diminué presque trois fois plus rapidement, ce qui signifie que la perte d'espace agricole n'est absolument pas due à un grignotage de l'espace disponible par la ville mais a tout simplement résulté d'un moindre besoin de terre pour produire ce dont les marchés ont besoin.

L'argument selon lequel l'étalement urbain "mangerait", "consommerait", ou "détruirait" l'espace agricole disponible est donc une billevesée qu'il faut combattre avec force.

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Le ralentissement démographique va réduire la propension à l’expansion urbaine

Si l’urbanisation touchait les dernières années entre 55 et 60 000 hectares par an (0,1 % de la surface du territoire), le rythme tend plutôt à décroitre, et tout porte à croire que cette expansion urbaine ne sera pas un problème à l’avenir.

En effet, 60 000 hectares annuels peuvent paraître effrayants en première lecture, et les publications officielles des bureaucraties en charge de lutter contre ce faux problème (il faut bien vivre...) ne se privent pas d'agiter ce chiffre comme un épouvantail. Mais cela ne représente guère que 600 kilomètres carrés, soit 1.1 pour mille de la surface de la France métropolitaine. Cette augmentation du besoin d'usage des sols provient essentiellement de l'augmentation de la population, et plus encore du nombre de ménages, car un ménage engendre un besoin de résidence principale.

En 2000, la part "artificialisée" du territoire représentait 43 000 km2 sur 550 000, soit 7,8% environ. Si l'on augmentait de 600km2 annuels la surface occupée pendant 50 ans, la surface artificialisée en 2050 représenterait 13,3% du territoire. Pas de quoi menacer la survie des forêts ou de l'agriculture, nous l'avons vu ! Mais en outre, toutes les tendances démographiques indiquent que l'augmentation de consommation spontanée de surface devrait se réduire dans les années à venir.

En effet, le chiffre de 60 000 hectares annuels a été calculé sur la base des années 90, décennie pendant laquelle la population de France métropolitaine a augmenté de 1,8 millions de personnes, et surtout, le nombre de ménages a augmenté de 2,5 Millions d'unités, du fait de l'abaissement  rapide du nombre de personnes par ménage, résultant à la fois du vieillissement accéléré de la population (les personnes âgées vivent à 1 ou à 2, faisant baisser la moyenne) et de l'augmentation de 50% du nombre annuel de divorces depuis 15 ans. (Source : Insee, catégorie "population" ).

Or, les prévisions de l'INSEE tablent sur un ralentissement de ces tendances. La population, qui a cru de 0,43% par an dans les années 90, ne devrait plus croître que de 0,3 à 0,35%, et la hausse du nombre de ménages, qui a explosé de 1,1% en rythme annuel, devrait revenir en moyenne à 0,7% dans les 50 prochaines années, avec un aplanissement progressif de la courbe. De surcroît, les personnes âgées tendent à privilégier des surfaces d'agrément (jardins, etc...) moindres, car leur entretien est difficile.

La "consommation" d'espace par l'urbanisation devrait donc voir son accroissement naturel ralentir. Si les prévisions démographiques de l'INSEE se révèlent exactes (l'INSEE ne peut prévoir tous les phénomènes de façon fiable, notamment les phénomènes de rupture: variations de flux migratoires, conflits, etc...), la part du territoire "non naturel – non sylvicole - non agricole" ne devrait guère excéder 10 à 12% en 2050.
Voilà qui devrait relativiser les discours alarmistes des pseudo-experts qui ne jurent que par l'accroissement de la densité de peuplement des villes pour empêcher les humains, en nombre croissant, "d'annexer la nature". D'un point de vue quantitatif, compte tenu des évolutions démographiques prévisibles, l'étalement urbain n'est pas une menace significative.

Cela est encore plus évident si l’on observe dans le détail les usages de la terre "artificialisée" (Source C.Julienne) :

Autoroutes, routes, parkings, chemins ruraux	38,2%
Pelouses, c’est-à-dire zones vertes entretenues non agricoles, bordures d’autoroutes, terrains de sports, aérodromes, jardins publics	24,5 %
Logements et bâtiments de tous types	20,3 %
sols artificiels non bâtis : chemins de fer, mines, carrières, terrains militaires, industries	17,0 %

L’on voit qu’une part non négligeable des terrains "artificialisés" ne sont pas "dénaturalisés".

D’autre part, la couverture routière et ferroviaire du pays est à peu près acquise, les mises en chantier de nouveaux tronçons ferroviaires ou  routiers étant assez peu importantes et correspondant à des logiques d’améliorations ponctuelles, contrairement à ce qui s’est produit lors de la création de ces grands réseaux. Aussi le développement de nouveaux logements tendra-t-il à moins augmenter les surfaces nécessaires aux voies de communication que ce qui fut par le passé. Le même raisonnement paraît applicable sans trop de crainte aux équipements publics, dont la sous-utilisation actuelle est patente.

Craindre une explosion urbaine relève de la peur irrationnelle, pas d'une préoccupation fondée sur des faits scientifiques.

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La lutte contre l'étalement urbain est une lutte contre les aspirations humaines

Il est vain de vouloir s'opposer par la contrainte bureaucratique aux souhaits et aspirations des familles et des individus. Certes les règlements contrariant le libre usage de la propriété individuelle sont innombrables et sont alourdis dans d'importantes proportions chaque année. Plans Locaux d’Urbanisme, Schémas directeurs, Schémas de cohérence territoriale, Plans Locaux de l’Habitat, Plans de Déplacements Urbains, Directives Territoriales d’Aménagement... Sans oublier d’autres nombreuses lois relatives à l’urbanisme, à l’environnement et à la protection de l’agriculture qu'il serait trop long d'énumérer. Mais la règle générale reste, pour l'instant encore, le droit de propriété, et le libre choix du mode de vie en fonction de ses aspirations et de ses moyens. N’en déplaise aux admirateurs du logement administré à la soviétique, Il en résulte que les développements urbains sont encore, pour une grande partie influencés par les lois du marché, même s’il s’agit d’un marché fortement contrarié dans son fonctionnement.

Or, toutes les études d’opinion menées depuis la fin de la guerre montrent que les Français marquent une forte préférence  à la fois envers l’accession à la propriété, et l'habitat individuel. Les statistiques des constructions réellement sorties de terre corroborent cette préférence exprimée : ces dernières années, 2/3 de la construction neuve et les 3/4 de l’accession à la propriété ont concerné des maisons individuelles.

Limiter l’étalement urbain, c’est limiter la part de la maison individuelle dans la construction. C’est également limiter le développement des bassins d’emplois en  périphérie des agglomérations, alors que ce développement serait salutaire pour décongestionner les centres urbains au réseau viaire parfois saturé. Bref, c’est s’opposer résolument à l’évolution de l’urbanisation telle qu’elle s’est produite non pas depuis 50 ans, mais depuis toujours. Pourquoi vouloir le faire ?

L’étalement urbain ne pose plus aujourd’hui de problème (quand bien même il en aurait posé par le passé)

C’est dans les cinquante dernières années que les agglomérations urbaines ont couvert leurs aires de développement actuelles. Toujours selon les données de la fondation H&P, les aires couvertes par les grandes agglomérations françaises se situent dans les limites approximatives suivantes :

• 35 km de Rayon pour la région parisienne,

• 15/25 km pour les agglomérations de plus de 600 000 habitants (9),

• 10/20 km pour la très grande majorité de l’espace urbain français qui se situe autour des villes de 100 à 400 000 habitants.

Le suivi des statistiques du Ministère de l’Equipement montre que 50 % de la construction neuve récente s'est faite en France dans des agglomérations de  moins de 10 000 habitants. Surtout, même en prenant en compte les  plus grandes agglomérations, 80% de la construction neuve a été érigée dans des communes de moins de 10 000 habitants, c'est-à-dire que dans les grandes métropoles, ce sont les couronnes extérieures qui ont absorbé l'essentiel des nouvelles constructions.

Or, l’étude des photos satellite de ces aires urbaines montre l'existence d'espaces vierges de constructions très importants, parfois considérables. En région parisienne par exemple, entre 25 et 35km, il y a beaucoup plus de taches vertes que de zones construites. Cela s’explique simplement : l’étalement urbain se produit en priorité le long d'axes le long desquels le législateur local autorise encore quelques constructions. En deuxième phase, il tend à combler les dents creuses. Le fait d’avoir élargi les périmètres urbains par le passé a déjà délimité de très grandes surfaces disponibles pour construire à l’intérieur des limites actuelles des aires urbaines. L’impression de grignotage des zones rurales par l’urbanisation linéaire le long des voies de communication est donc une illusion visuelle non confirmée par un changement de l’axe d’observation.

Ajoutons que les pourfendeurs de l’étalement urbain feignent souvent d'oublier que la surface d’un cercle est égale à PI*R^2. Cela signifie qu’une agglomération ayant un rayon de 15 km passera d’une surface d’environ 706 km² à 902 si elle augmente ce rayon de 2 km. La surface augmente ainsi de 28 %, alors que le rayon n’augmente que de 13 %.

Par conséquent, non seulement il reste beaucoup de place à l’intérieur des aires urbaines existantes, mais en plus, les besoins d’accroissement périphérique de ces aires ne peuvent que diminuer avec le temps. Prétendre, comme le font certains, qu'au train actuel, les villes absorberont les campagnes dans 50 ou 100 ans relève soit de la bêtise, soit, plus vraisemblablement, de la malhonnêteté intellectuelle.
Le marché comme meilleur capteur des souhaits des ménages

Plutôt que de lutter contre la volonté manifeste de toute la population en prônant le collectif à outrance, des densités moyennes supérieures à 50 logements à l’hectare, il est beaucoup plus souhaitable de construire ce que le marché encore un peu libre, c'est à dire l'expression des préférences individuelles, demande.

Cela requerra des densités élevées uniquement dans les grands centres urbains, lesquels, selon les préférences actuelles des ménages, n’absorberont qu’une part minoritaire des besoins, et des densités bien plus raisonnables dans les zones périphériques ou les villages extra-urbains.

Naturellement, les chiffres qui précèdent peuvent évoluer si les goûts de la population changent.  Mais ce sont les mécanismes du marché qui seront les mieux à même de capter ces évolutions, pas les lubies de bureaucrates planificateurs dont les ancêtres sont ceux qui ont bâti plus de 700 "ZUP", aujourd'hui autant de ghettos qui posent d'énormes problèmes à la société française.  Voilà qui devrait inciter leurs héritiers spirituels qui ne rêvent que de densification, d'éco-polis et de ceintures vertes infranchissables à plus de modestie.

Analyse Hayekienne : le marché, un instrument de… planification plus efficace que la planification !

Les planificateurs affirment que la liberté de choix individuelle est incompatible avec la préservation de "l’intérêt général". Or l’intérêt général tel qu’ils le définissent s’appuie grandement sur les notions de "consommation d’espace" ou assimilées, dont nous avons amplement analysé les faiblesses. L’argument perd donc de sa force.

Il existe toutefois d’autres familles d’arguments relevant de la notion "d’intérêt général" utilisés par les planificateurs pour justifier leurs interventions : congestion, consommation de CO2, biodiversité, et que sais-je encore.

Loin de moi l’idée d’aborder toutes ces questions dans cet article déjà fort long. Mais analysons la rhétorique des tenants de la planification spatiale. Selon eux, l’individu ne peut connaître toutes les tensions nées de son choix sur son environnement, et donc seuls les "experts" peuvent prendre en compte la très grande diversité des paramètres  influant sur "la qualité de vie" générale pour définir ce que doit être un développement urbain harmonieux.

Ces experts ont la même chance d’y parvenir que  les commissaires du GOSPLAN devant chaque année fixer les prix de plusieurs dizaines de milliers d’articles depuis Moscou n’avaient la capacité de créer un substitut harmonieux au marché.

Dans "Individualism and economic order", Hayek démontre qu’aucun expert ne peut connaître l’ensemble des paramètres fondant les choix de chaque individu. Pis même, il ne peut en aucun cas connaître la pondération que chaque individu donne à chaque paramètre. En appliquant ce  constat à l’organisation urbaine, il apparaît clairement qu’aucun expert ne peut modéliser les conséquences de milliers de préférences individuelles parfois diamétralement opposées : certains ménages valorisent très cher la proximité de services de haut de gamme présents en centre ville, et détestent les embouteillages, alors que d’autres sont moins gênés par des durées plus importantes au volant, mais estiment que quelques embouteillages ne sont rien par rapport à la joie de posséder un beau jardin. La situation des "experts" s’aggrave encore si l’on considère que ces valeurs relatives données par les individus aux différents éléments fondant leurs choix de vie varient avec le temps : aucun expert n’est évidemment capable d’en ternir compte.

Les soi disant "souhaits" des ménages auxquels se réfèrent politiciens et experts tendent d’une part à nier la diversité de ces souhaits, et d’autre part à projeter leurs propres visions (pour les autres) d’une vie harmonieuse.

Bien sûr, aucun individu ne sait précisément ce que veut un autre individu. Même ses propres incertitudes rendent parfois sa décision difficile. Mais il existe un système vieux comme le commerce permettant aux individus de valoriser les coûts et avantages des différentes options qui s’offrent à eux à un instant donné. C’est le système de prix. Dans un système ou les prix ne sont pas artificiellement poussés à la hausse par des règles malthusiennes de développement foncier, et où les coûts de transaction (droits de mutation, etc…) sont réduits au minimum, les agents économiques peuvent, moins difficilement que dans un marché contraint, adapter leurs choix de lieu de résidence et de type d'habitat à leurs propres critères de valorisation de choix de vie.

Au contraire, dans les environnements institutionnels où le foncier constructible est rare, et où les options de mobilité se limitent à la vacance dans l'ancien,  il est à craindre que de nombreux ménages ne puissent, lorsque la vie leur impose un changement de champ de contraintes (emploi, école des enfants, maladie, divorce, mais aussi surcharge progressive d'une route souvent empruntée allongeant démesurément les temps de trajet...), trouver l'adaptation qui satisfasse le mieux leurs exigences nouvelles. Autrement dit, la planification centralisée réduit la satisfaction perçue d'un grand nombre de ménages quant à la perception de l'adéquation entre leur logement et leur champ d'aspirations.

Réduire la satisfaction du plus grand nombre au nom de l'intérêt général : beau résultat de la planification !

Le développement confié à des lotisseurs privés, dans un tel contexte de liberté foncière, ne serait en rien anarchique. Sur de tels marchés, les lotisseurs vendent avec des marges brutes faibles: la concurrence n'est jamais très loin. Ils doivent donc bien identifier leurs clientèles, cibler les souhaits des groupes socioculturels en question, tenir compte de la présence ou de l'absence de certains équipements de proximité... En ce sens, le marché effectue en quelque sorte un travail de... planification, mais de planification décentralisée, basée sur l'étude du besoin de clients réels, et avec le risque qu'une mauvaise évaluation de ce besoin ne vous pousse hors du marché.

Les développeurs sont tenus de construire un environnement aussi agréable que leur budget-cible leur permet, afin de vendre: les "neighborhood communities" américaines bâties dans les états à forte liberté foncière, véritables villes dans les villes gérées par des associations de propriétaires, sont généralement considérées comme des lieux de vie très agréables. Et dans ces états, point de bulles immobilières !

Urbanisme et libertés individuelles

En matière d'urbanisme, dans un pays supposé défendre la liberté, si l'on en croit la devise inscrite aux frontons des mairies, laissez-nous choisir ! Au nom de quoi, au nom de qui, peut-on vouloir contraindre les hommes à habiter dans un type d’immeuble ou un type de maison déterminé par une technocratie de politiques et de fonctionnaires, quelles que soient leurs (in)compétences ?

Il n'existe aucun autre domaine où, à ce point, des technocrates – politiques, hauts fonctionnaires, bureaucrates, urbanistes, architectes – entendent dicter aux autres ce que devrait être leur mode de vie. On observe d’ailleurs chez le bureaucrate ou politicien planificateur, adepte de la densification urbaine pour le bas-peuple, une tendance marquée à la préférence pour la villa individuelle, si possible de standing, voire pour la résidence secondaire. Les villes nouvelles sont assez peu goûtées de ces "experts" ès cadre de vie. Allez comprendre…

Les élus politiques doivent se poser la question: sont-ils élus pour empêcher les familles de réaliser leurs aspirations ? Peuvent-ils prétendre favoriser l'intérêt général quand les politiques qu'ils promeuvent vont à l'encontre des désirs individuels largement majoritaires exprimés par la voie du marché ? L'élection leur confère-t-elle le droit de substituer leurs choix à ceux des électeurs ? Peuvent-ils oser évoquer à ce point l'intérêt général quand la "science" sur laquelle ils s'appuient pour le définir est à ce point biaisée ? Sont ils au service des aspirations du peuple, ou le peuple est il asservi à leurs aspirations ?

"En urbanisme comme ailleurs, la liberté de choix doit être la règle.
Il y va tout simplement de notre liberté"

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Naturellement, il y a encore beaucoup de mythes et de vérités cachées à évoquer sur le sujet de l'étalement urbain: coûts, environnement, CO2, etc... Cela fera l'objet d'articles ultérieurs... En préparation !
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* La plupart des éléments chiffrés et historiques cités ici sont directement reproduits de fiches issues du travail de Christian Julienne, pour la fondation Héritage et Progrès,  avec son aimable autorisation. Qu'il en soit vivement remercié ici.

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Article "cross-posté" sur le blog de mon livre, crise publique.
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Les causes immobilières et foncières de la crise du subprime

Le plan Paulson pour juguler la crise financière en cours va exiger un effort du contribuable américain de 1500 milliards de dollars, sans la moindre garantie de succès.  L'ampleur de ce désastre financier doit énormément à la prétention des urbanistes professionnels de contrôler le développement des villes en lieu et place des forces du marché, par le biais de lois de gestion du foncier malthusiennes. Vous ne voyez pas le rapport entre un zonage urbain et la faillite du système bancaire ? Et pourtant ! Lisez cet article, il vaut 3 500 milliards de dollars...

Jusqu'ici, vous avez pu lire en long, en large et en travers, dans la presse spécialisée comme dans les grands quotidiens, une foule d'analyses sur les dérèglements du système bancaire américain et international censées expliquer le séisme financier que nous sommes en train de vivre. En France, fort rares sont ceux qui défendent, comme moi, la thèse que ce krach est issu d'un excès d'interventions mal à propos de l'état américain sur le marché financier. Au contraire, aux USA, cette hypothèse, si elle reste minoritaire dans les médias mainstream, commence tout de même à faire son chemin.

Mais très rares sont ceux qui analysent finement le volet purement immobilier de la crise. Ce point mérite pourtant que l'on s'y attarde de très près, car après tout, les graves désordres que connaît le système financier mondial ont commencé lorsque le pourcentage d'emprunteurs incapables de rembourser leurs prêts immobiliers a soudainement été multiplié par plus de deux.

Le début de l'histoire: John Doe est chez son courtier en prêts immobiliers

Rappelons que tout commence dans le bureau d'un Mortgage Broker, courtier en prêts immobiliers, lequel reçoit un client à risques. Comme ceux qui suivent ce blog depuis quelques semaines, il sait que les banques auxquelles il proposera le dossier auront du mal à justifier un refus sur des critères économiques, surtout si le client appartient à une minorité, du fait de la loi CRA déjà abondamment évoquée ici. Il sait également que la banque ne devrait pas avoir de difficulté à trouver un refinanceur pour son prêt, car Fannie Mae et Freddie Mac, sous la tutelle du ministère du logement, sont obligées par la loi de racheter un grand nombre de crédits subprime, malgré les risques que cela fait courir à leur solvabilité.

Le courtier, qui a tout intérêt à « fourguer » le client, même peu solvable, aux banques, afin  de toucher sa commission, est donc prêt à faire une offre susceptible de rassurer John Doe, l'emprunteur en face de lui. Seul problème, John Doe n'est pas stupide. Il comprend très bien que le prêt qu'on lui propose, à taux variable, voire à remboursement du principal différé, risque de lui poser des problèmes de trésorerie d'ici deux à trois ans.

C'est alors que le courtier sort son argument massue: Indice de Case-Schiller* en mains, il montre à John Doe que son bien immobilier prend 10% de valeur au minimum chaque année depuis 1998 (cf. courbe ci dessous), qu'il n'y a aucune raison que cela s'arrête puisque l'économie va bien (John Doe n'est pas économiste), et que dans le pire des cas, si John Doe a une difficulté à honorer ses traites, il n'aura qu'à vendre son bien, payer le capital restant dû par anticipation, et, avec le reliquat résultant de la plus value, recommencer l'opération, éventuellement sur un logement plus modeste.

A bubble ? What bubble ?

John Doe se laisse convaincre et signe. Patatras, au moment où les difficultés prévisibles se matérialisent, des milliers de John et Jane Doe se trouvent dans le même cas et veulent vendre en même temps. Au même moment, les taux d'intérêts remontent légèrement, car la période euphorique de taux très bas qui a précédé à avivé certaines tensions inflationnistes. Trop de vendeurs, plus d'acheteurs: les prix s'écroulent ! Résultat, John Doe arrête de payer ses mensualités, et Fannie Mae (ou Freddie Mac) se retrouve avec sur les bras une maison saisie qu'elle ne peut que revendre à prix bradé. Vous connaissez la suite.

Des situations géographiquement très contrastées

La question qui se pose donc est de savoir pourquoi les prix ont autant augmenté, de façon aussi déconnectée du revenu des ménages.

L'explication la plus courante lue dans la presse est désarmante de simplicité: la baisse des taux d'intérêt consécutive aux attentats du 11 septembre a permis aux ménages d'emprunter beaucoup plus, le crédit étant moins cher, et a donc fait monter les prix. Mes lecteurs de longue date savent que cette explication est abusivement simpliste, mais pour les autres, rappelons quelques bases .

Le tableau -- téléchargeable depuis cette page -- compilant les index Case-Schiller de 20 des plus grandes agglomérations du pays, nous indique qu'en base 100 au 31 décembre 1999, l'indice moyen sur tout le pays a atteint son pic vers juillet 2006, aux alentours de 206 points.

Mais vous verrez également que sur les 20 agglomérations test, trois n'ont pas du tout suivi la tendance générale. Il s'agit de Dallas, Atlanta, Cleveland, lesquelles ont enregistré une hausse de seulement 20 à 35%. L'indice Case Schiller étant un indice en dollars courants, si l'on corrige de la hausse du revenu des ménages -- en dollars courants aussi --, l'on peut dire que dans ces trois villes, les prix sont restés quasi stables (+0 à Cleveland, +13% à Atlanta).

En revanche, à Los Angeles ou San Francisco, l'index est passé par un maximum de 250 à 280 points, indiquant donc un plus que doublement des prix, même corrigés du revenu des ménages, en 7 ans. Si on compare le ratio prix médian du logement/revenu médian des ménages, on peut dire que le logement coûte de 2,5 à 3,5 fois plus cher en Californie que dans les grandes agglomérations du Texas.

Si la faiblesse du marché de Cleveland se comprend aisément par le déclin démographique fort  important de cette vieille cité industrielle qui cherche en vain un second souffle depuis des années, il n'en va pas du tout de même pour Dallas et Atlanta, ainsi que pour Houston -- qui bizarrement n'est pas incluse dans l'index de Schiller bien qu'elle soit aussi peuplée que Dallas et bien plus que Portand et Cleveland, entre autres – dont les prix suivent la même évolution.

En effet, ces trois cités sont, et de loin, les 3 qui ont gagné le plus d'habitants aux USA depuis les années 80, ayant pratiquement doublé leurs populations respectives en moins d'un quart de siècle ! On ne peut donc pas, bien au contraire, expliquer cette disparité régionale par une faiblesse de la demande, et l'existence de ces trois villes, et d'une dizaines d'autres agglomérations « moyennes » (à l'échelle US !) non incluses dans l'indice (ex. Austin, Kansas City, Omaha...) qui sont dans la même configuration, montre qu'il est possible de concilier attractivité très forte, demande parfois stratosphérique, et prix raisonnables.

To bulle or not to bulle ?

La raison en est simple: de nombreuses études académiques ont montré que ces villes se sont dotées de réglementations d'urbanisme souples permettant à ceux qui veulent construire des logements de trouver sans problème du terrain prêt à construire à des prix raisonnables. Au contraire, dans les villes chères, existent des réglementations dénommées « smart growth policies » qui ont pour effet de rendre très difficile, voire parfois impossible la transformation de terrains vierges en terrains constructibles.

Lorsque la demande est faible, la différence de prix entre cités « libres » et cités « à sol planifié » reste faible. Mais lorsque la demande est dopée par le crédit bon marché, là où les villes libres s'étendent simplement en périphérie et édifient rapidement les maisons demandées par le marché, les constructeurs des villes planifiées doivent faire face à de véritables barrières procédurières pour trouver les terrains nécessaires à leurs opérations: il se créée donc une véritable compétition entre acheteurs potentiels pour s'accaparer les logements disponibles, les vaincus devant se rabattre sur des habitations situées dans des villes éloignées parfois de plusieurs dizaines de kilomètres du principal bassin pourvoyeur d'emplois, pour retrouver des niveaux de prix sinon faibles (les banlieues aussi ont un droit des sols contraignant !), du moins raisonnables.

Et dès que le coût du crédit se renchérit à nouveau, les villes planifiées voient leurs prix chuter, alors que les variations de prix dans les villes libres restent faibles. Bref, les marchés à sol planifié sont très « bullaires », alors que ceux des villes au sol libre sont marqués par une grande stabilité (cf. exemples ci dessous).

Bubble...


No Bubble !

(J'ai  expliqué en détail le rôle des réglementations foncières dans la formation des bulles immobilières dans cet article très détaillé, ou encore celui ci, un peu plus simple)

Combien les sur-réglementations ont elle coûté ?

On peut donc se demander quelle est la part de responsabilité de ces réglementations foncières dans la crise actuelle. En effet, l'on pourrait se dire que si toutes les villes américaines avaient eu un droit des sols de type "texan", à la fois libéral et respectueux du droit de propriété et de l'environnement: on peut y construire à peu près n'importe où, mais généralement pas n'importe quoi, et le foncier bon marché rend facile le respect de quelques normes environnementales bien moins respectées par les lotisseurs de Californie ou de l'Oregon.

De fait, de superbes maisons se trouvent facilement à moins de 200 000$ à Houston. Au plus fort de la bulle, vous ne pouviez pas espérer trouver des biens de qualité identique à moins de 900 000$ à San Francisco. Et, je le répète, la réputation de vie agréable qui s'attache à la Californie n'explique pas la différence: l'agglomération de San Francisco a vu sa population stagner pendant les 15 dernières années de hausse immobilière, quand, dans le même temps, Atlanta, Houston et Dallas gagnaient plus d'1,2 millions d'habitants. Les villes les plus attractives ne sont pas celles que l'on croit !

De fait, de nombreux acheteurs dans les villes fortement réglementées ont, à cause de cette sur-réglementation, surpayé leur maison. Sans doute nombre d'entre eux auraient puprétendre au marché des prêts « prime », moins risqués, si le prix du bien qu'ils avaient acheté n'était pas sorti des limites habituelles du marché, impliquant des taux d'efforts de remboursement bien plus raisonnables, et des risques de banqueroute personnelle bien plus faibles ! De fait, en Californie, moins de 10% des crédits ouverts étaient de type « subprime » en 2000, contre plus de 31% en 2006 ! Il n'est pas rare de voir des familles consacrer plus de 70% de leurs revenus au paiement d'un crédit, là où leurs mensualités auraient pu être divisées par 2,5 à 3,5 si le droit des sols de leur ville d'accueil avait été aussi libéral qu'au Texas ou en Géorgie, et donc si le prix d'achat de leurs maisons avait suivi la même courbe que dans ces cités bon marché malgré leur dynamisme -- et sans doute dynamiques en grande partie grâce à leur immobilier bon marché.

L'encours de crédit immobilier aux USA était de 12 100 milliards de dollars fin 2007, dont 10 542 milliards ouverts à des familles (le reste étant le fait d'investisseurs individuels dans le locatif, plus rarement d'emprunteurs publics).

La question se pose donc de savoir quelle est la part de cet encours qui correspond à une surévalution artificielle des valeurs immobilières. Autrement dit, de combien de milliards de dollars l'encours de crédit, et donc l'exposition totale au risque de défaut du système bancaire, auraient-ils été réduits si toute l'Amérique  avait géré son sol comme Houston ?

3 500 milliards ? 4 000 milliards ?

Wendell Cox, consultant économiste spécialiste des questions urbaines, et entre autres titres enseignant à l'école nationale des Arts et Métiers (il passe deux mois par an à Paris), s'est essayé à évaluer cette somme, dans une étude réalisée pour le compte de la Heritage Foundation. Wendell compile depuis des années d'immenses quantités de données qui lui permettent d'analyser, agglomération par agglomération, les prix, les flux migratoires, et des dizaines d'autres données urbaines dans plus de 100 agglomérations d'amérique du nord et de bien d'autres dans le monde.  En analysant l'évolution des prix des 50 plus grandes agglomérations américaines, il constate que les 20 plus chères d'entre elles sont toutes dotées de réglements de planification stricte de l'usage des sols, et qu'elles concentrent plus de 80% de l'augmentation de la valeur nominale du stock de logements sur l'ensemble du territoire américain (cf. image ci dessous).

cliquez sur l'image pour l'agrandir

De fait, en supposant que cette surévaluation du stock de logements suit à peu près celle de l'encours de crédits, (ce que la répartition des flux migratoires entre agglomérations en expansion ou en déclin ne semble pas contredire), il parvient à la conclusion que l'encours total des crédits immobiliers aurait été moins élevé  de 4 800 milliards de dollars, soit, en corrigeant ce montant de l'augmentation du revenu courant des ménages, une moindre exposition au risque de 4000 milliards.

Stupéfait par ce chiffre (4000 milliards sur 12 000 !), j'ai tenté de le recouper avec mes pauvres ressources – je n'ai pas les bases de données de Wendell ! -- en me basant sur les seuls 10542 milliards d'encours des prêts issus pour des ménages en l'an 2007 (source FED).

En 2000, cet encours était, en dollars courants, de 4820 milliards. Par conséquent, l'encours net, c'et à dire 4820 milliards + les nouveaux prêts émis – le capital remboursé en 7 ans, a augmenté de 5722 milliards, une augmentation de 118%, alors que les revenus des ménages n'augmentaient que 19% !

Sachant que les 40 cités concentrant 83% de la hausse de valeur du stock de logements ne représentent que 26% de la population totale du pays, et – coupable approximation de ma part, faute d'avoir su trouver les bonnes données – en supposant que cette proportion soit restée constante sur 7 ans (un rapide compte sur le site du Census montre que cette approximation n'est certainement pas injustifiée), j'arrive au constat que sur les 5 700 milliards d'augmentation de l'encours (soit 4800 milliards corrigés du revenu des ménages), 3400 milliards au moins correspondent à une surévaluation artificielle des coûts d'achat des maisons dans les villes les plus chères**.

La fourchette de 3400 à 4000 milliards de surexposition des banques au risque immobilier lié aux lois foncières semble donc tout à fait plausible.

Le malthusianisme foncier, amplificateur de la crise

Par conséquent, s'il n'avait pas existé de lois de zonage malthusien dans un certain nombre d'agglomérations américaines, l'exposition au risque des banques sur les prêts qu'elles ont ouvert aurait été plus faible d'environ 3500 milliards sur 10500 ! 3500 milliards, c'est deux fois et demie plus que l'augmentation des lignes de crédits demandées par Hank Paulson fin juillet et fin septembre pour financer sa gestion de crise. Voilà qui donne à réfléchir.

Certes, il faut pondérer ce résultat par le fait que si les prix des maisons avaient été plus faibles, un certain nombre de ménages modestes qui s'étaient sagement tenus à l'écart du marché y auraient tenté leur chance. Et donc l'encours total n'aurait pas été de 7500 milliards de dollars, mais légèrement plus élevé.

Mais toujours est il qu'avec un grand nombre de clients qualifiés en prêts « prime » plutôt que « subprime », des clients consacrant une part de leurs revenus bien moins élevée à leurs remboursements de crédit, et donc un risque défaillance bien moindre, la baisse de solvabilité des ménages qui vient d'intervenir n'aurait en aucun cas provoqué de tels dégâts.

D'autant que, si nous retournons au début de cet article avec John Doe dans le bureau de son courtier, que ce serait-il passé dans ces conditions ? Le banquier n'aurait pu utiliser l'argument spéculatif de l'augmentation sans fin de l'immobilier, et dans de telles conditions, bien des John Doe, quel que soit l'attrait de l'accession à la propriété, auraient dû se montrer plus raisonnables qu'ils ne l'ont été. En outre, les banquiers, Fannie et Freddie, ne pouvant compter sur une réévaluation « magique » des logements, auraient dû admettre que le premier critère à considérer pour caractériser la solvabilité d'un emprunteur est sa capacité de remboursement, et pas la valeur, réelle ou putative, du bien acheté.

Peut-on pour autant affirmer que sans lois foncières restrictives, il n'y aurait pas eu de crise ? Clairement, non.

Le cas de Cleveland, ou les prêts subprime ont fait de véritables ravages, alors que l'immobilier y était en augmentation faible, nous montre que même dans un marché à bas prix, la mécanique perverse des incitations au prêt facile engendrées par Fannie, Freddie et l'extension du CRA, était susceptible de déclencher à elle seule des ouvertures de crédits "pourris".

A l'inverse, la France, qui connaît une bulle foncière sévère (elle aussi en train d'éclater), mais dont le système de refinancement du crédit s'appuie très peu sur la titrisation et beaucoup sur des dépôts bancaires, ce qui est plutôt sain, et dont les banques sont régies par des lois qui poussent à la prudence plus qu'à l'aventurisme – Cela n'empêche quelques un de ces établissements de conaître quelques soucis --, ne connaît pas de crise de défauts de paiements, quand bien même elles seront impactées par la crise du fait de leurs connexions internationales.

Il ne faut donc pas se tromper de cible: le déclencheur du marasme est bel et bien un grave dysfonctionnement du système américain de financement du crédit. En revanche, les réglementations foncières d'une douzaine d'états concentrant près d'un tiers de la population ont agi comme un très important amplificateur de la crise. Sans ces lois, dont on rappelle qu'elles constituent un viol flagrant du droit de propriété, l'augmentation des défaillances liées à la remontée des taux aurait été plus que limitée, et la crise du subprime n'aurait pas dépassé le stade d'articles de spécialistes dans les suppléments « économie » des grands quotidiens.

En finir avec les marchés bullaires pour préserver l'avenir

Il nous est souvent affirmé que sans les lois de planification urbaines, l'étalement urbain qui en résulterait nous plongerait dans une succession de calamités écologiques et fiscales incommensurables. Outre que cela est très contestable – et largement contesté sur ce blog (voir également ici) --,
il faut en toute chose mettre en rapport les avantages d'une législation et ses inconvénients.

Au motif de se préserver d'évolutions environnementales incertaines et lointaines, et de faire baisser  à la marge les coûts du transport scolaire et du ramassage d'ordures ménagères, de nombreux états et collectivités locales, de par le monde, continuent de justifier l'emploi de méthodes de planification spatiale dont la liste des effets pervers immédiats et de grande ampleur s'allonge année après année. Mes lecteurs savent déjà que ces lois ont des effets sociaux contestables en terme de transferts de richesses et d'accessibilité des prix du logement, et favorisent une corruption des moeurs politiques de grande ampleur. Désormais, il convient d'ajouter les risques que des marchés immobiliers bullaires, de par leur ampleur, en combinaison avec un système bancaire dysfonctionnel, font courir au système monétaire international !

Combien de temps, de cris d'alarme et de crises financières faudra-t-il pour que les politiciens prennent sérieusement en compte l'impact de leurs lubies et de celles des technocrates qui les conseillent ? Il faut d'urgence en finir*** avec les lois de rationnement foncier qui favorisent la formation et l'éclatement de bulles dont les dégâts économiques ne seront peut-être pas toujours rattrapables, fût-ce par la première puissance économique du monde.

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Retrouvez tous les articles concernant la crise des subprimes parus sur Ob'lib'

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Notes

* Index Case Schiller:  Indice des prix immobiliers aux USA, établi par deux économistes universitaires (Yale) du même nom.
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** Méthode de calcul: en supposant, d'après les données de W. Cox, que la surévaluation des villes planifiées, représentant 26% du parc de logements, n'était que de 25% par rapport aux autres en l'an 2000, date de démarrage de la bulle, j'ai calculé ce qu'aurait été l'encours en 2007 si la hausse des prix dans tout le pays avait suivi l'index Case Schiller moyen d'Atlanta (environ 1,35 au sommet de la bulle), ce qui me donne 6500 milliards de dollars, soit 4000 milliards de moins que l'encours réel, et j'ai corrigé par la hausse du revenu médian des ménages américains (19% en dollars courants sur 7 ans) pour en déduire une surexposition au risque de crédit de 3400 milliards.

Ce montant est sans doute assez conservateur: la surévaluation aurait dû être calculée sur l'ensemble des prêts originés, et pas uniquement sur la différence entre prêts originés et volume de capital    de prêts anciens remboursés. En contrepartie, en toute rigueur, j'aurais du pondérer par l'évolution du revenu moyen dans les groupes d'agglomération homogènes de mon échantillon, et m'assurer plus finement que la répartition géographique des prêts n'a pas significativement modifié la répartition du parc de logements entre villes chères, villes bon marché (en additionnant celles qui sont en plein boom et celles qui déclinent). Je pense que ces approximations introduisent un risque d'erreur tout à fait acceptable sur une période ramassée de 7 ans.
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*** Visiblement, les Californiens, bien que principales victimes de la crise du subprime, n'ont pas compris la leçon. Comme je le relatais il y a trois semaines, la Californie va renforcer ses lois anti-étalement urbain, pour lutter contre les hypothétiques dommages à très long terme des émissions de CO2 ! Tant d'aveuglement laisse pantois. 
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La Californie prépare sa prochaine bulle immobilière

La Californie, malgré la récente baisse des prix immobiliers liée à la crise financière (cf. graphe ci dessous, LA et Merced County, la troisième courbe est en Floride) , n'a visiblement pas compris l'impact incroyablement négatif de ses réglementations anti construction sur les prix des logements dès que la demande est soutenue.

C'est beau, une bulle qui éclate...

Rappelons que la Californie est de loin l'état le plus cher des USA, et le reste malgré la crise, alors que sa population est en léger déclin. Plusieurs études académiques régulièrement citées dans ce blog (Glaeser, Cox, entre autres) ont clairement identifié la sévérité de ses régulations foncières comme principale facteur de formation de la présente bulle immobilière dans cet état. Les grandes agglomérations dépourvues de ce genre de législation connaissent des évolutions de prix bien plus modérées (cf. Ci dessous).

A Bubble ? what's that ?

Alors que le bon sens suggère que la Californie devrait tenter de résoudre son très grave problème d'accessibilité financière du logement, l'état vient d'adopter une législation qui, au contraire, va renforcer les contraintes pesant sur ceux qui veulent construire, et donc, dès que les tendances macro-économiques se retourneront, rendra le logement encore plus cher qu'au sommet de la bulle actuelle.

SB 375, c'est son nom, a été promulguée au titre de la lutte contre l'émission de gaz à effets de Serre. Au programme, obligation pour les communes de promulguer des plans de développement augmentant les densités urbaines et obligeant à construire priotairement près des lignes de transport ferroviaires, elles mêmes à favoriser sans considération de coût.  Alors que même les travaux pourtant exagérément biaisés de l'économiste britannique Nicholas Stern, qui ont fait grand bruit, conduisent à estimer que le coût de la réduction des gaz à effet de serre ne doit pas excéder environ 25€/tonne pour être soutenable (lire aussi l'étude McKinsey liée pus loin), la législation nouvellement votée devrait, si elle atteignait ses objectifs en terme d'émissions, imposer aux populations un coût de 7.800$ au minimum par tonne "économisée".

L'économiste du Cato institute Randall O'Toole analyse les effets pervers fortement escomptables de cette législation :

Californians burn about 18 billion gallons of motor fuel a year, so 10 percent more is 1.8 billion. A gallon of gasoline produces about 20 pounds of carbon dioxide, so 1.8 billion gallons represents about 16 million metric tons of greenhouse gases. If it costs $125 billion to save 16 million tons, the cost per ton is about $7,800. When McKinsey says we can reduce our total greenhouse emissions by a third for no more — and often much less — than $50 a ton, $7,800 a ton is a big waste.

Housing isn’t the only cost of smart growth. SB 375 will impose costs on businesses, increased traffic congestion on shippers and commuters, and higher taxes (or lower public services to make up for the cost of compliance) on all Californians. Needless to say, what has really happened here is that smart-growth advocates jumped on the global warming issue and used it to push their own agenda regardless of the minimal benefits and high costs.

Realistically, California is not likely to increase urban densities by 1,000 people per square mile, or another 25 percent over their current levels. The state has already made housing so unaffordable that people are leaving the state for more affordable lawns elsewhere. All SB 375 will do is increase the costs of living in California still more without saving more than a handful of tons of greenhouse gas emissions.

D'autres états prépareraient des lois similaires pour complaire à l'hystérie anti-automobile ambiante. Pourquoi vous en parlé-je, me direz vous ? La Californie, c'est loin, ce n'est pas notre problème... 

D'une part, parce que les lois issues du Grenelle de l'environnement risquent d'instaurer en France des dispositions issues du même corpus idéologique. D'autre part, parce que la crise des subprimes, qui risque d'impacter très gravement l'économie mondiale, a parmi ses multiples catalyseurs, la hausse artificelle des prix immobiliers, qui a fait croire au père Noël à bien des acheteurs, et qui a gonflé les encours de crédits à risque dans d'importantes proportions.

Cela n'a l'air de rien, mais SB375 est une authentique catastrophe législative, qui rend inévitable la prochaine bulle immobilière dès que la crise actuelle sera passée, et prépare donc la prochaine crise financière qui ne manquera pas de l'accompagner.

Les bénéfices à très long terme des politiques visant à la réduction des émissions de CO2 sont plus qu'hypothétiques, mais leurs dégâts  économiques et sociaux à 10-15 ans sont d'ores et déjà hautement prévisibles.

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Loi des conséquences imprévues: les effets collatéraux de la lutte contre l'étalement urbain

J'avais quelque peu négligé mon autre blog, "crise publique", ces derniers temps. Oubli réparé, par un court post consacré à l'accélération de l'explosion démographique des petites cités rurales non préparées à de tels afflux, conséquence de politiques foncières censées éviter... L'étalement urbain. Ce pourraît être drôle, si ce n'était pas un facteur de dégradation de qualité de la vie pour de nombreux ménages modestes.

>> Lire la suite sur crise publique
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Peut on créer des villes agréables à vivre grâce à un droit des sols libéral ?

J'avais un peu négligé mon second blog, "crise publique", ces derniers temps. Négligence réparée, avec une présentation de mégalopoles texanes, et notamment Houston, qui se développent --- horreur ultra libérale ! --- par étalement urbain, avec un droit du sol respectueux du droit des propriétaires, ce qui, contrairement à ce que les urbanistes bureaucrates voudraient nous faire croire, a beaucoup, beaucoup d'avantages...

La ville libre est elle un enfer urbain ? Et bien non, bien au contraire ! En route pour une petite visite...

>> Lire la suite sur crisepublique.fr

Un exemple de détournement de la notion d'intérêt général: notre droit des sols

Si le droit de propriété a longtemps constitué un rempart protégeant le citoyen contre les intérêts des puissants, il est aujourd’hui en France bafoué d’une manière autrement plus perverse qu’à l’époque monarchique.  Dans notre pays cohabitent, il est vrai, deux concepts contradictoires puisqu’à la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, s’oppose une soumission absolue aux pouvoirs publics. Comme nous allons le voir dans le monde réel, c’est la liberté individuelle qui est sacrifiée à l’absolutisme bureaucratique.

>> Lire la suite sur crisepublique.fr
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An interview of Wendell Cox: "smart growth policies are the main cause of subprime crisis !"

I had the opportunity --- and pleasure --- to share views with Wendell Cox, a well known expert of transportation and land use policies in the Anglo-Saxon world, who co-authors every year a report on the evolution of housing affordability (PDF) throughout USA, UK, Canada, Australia, Ireland and New Zealand. Wendell is one of the most prominent advocates of market-based solutions for land development, although he doesn't reject state intervention dogmatically, but sees state as a complementary actor of private development, not a big orchestra director of all development operations.

Here's a free transcription of our interview. “Read different”!

( Note aux lecteurs non anglophones: traduction française disponible )

Vincent - Wendell, could you define yourself in a few words?

Wendell Cox – I'm a consultant in transportation and land use policies, generally advocating free market based solutions to development problems. I define myself as a liberal, according to the European meaning of this term. I'm happy to come back in France every year, so I can use for myself the word “liberal”, which has been stolen by the American left in the 1930s ! What makes me a liberal is not a philosophical commitment to a way of thinking, it is rather a passionate belief in maximizing the spread of affluence and minimizing poverty. If communism did that, I would be a communist. My principal interest is objectives, not means.

You've been publishing, since 4 years, an annual report analyzing the evolution of housing affordability in several Anglo-Saxon countries...

To be fair, Canada is partially a French speaking country!

That's right! Is housing affordability such an important concern today?

It's the most prominent economic problem of our times. Housing, in most western countries, is the first expenditure line in families’ budgets. Houses represent the main assets in individual wealth. In the whole USA, they can be valued at about  20 trillion dollars (approximately $7 trillion of which represents overvaluation due to the distortions of smart growth), which can be widely converted into borrowing abilities. If housing markets doesn't work fine, this can lead to huge economic disorders.

Can you say, today, that we're experiencing one of these disorders?

To put it simply, the big credit crunch we're experiencing today is the direct result of the recent inflation of housing prices that occurred in areas which implemented "smart growth" policies (urban containment policies) in the latest 30 years. Artificial housing price hikes, provoked by excessive land use restrictions (which raise the price of land inordinately), have given bad signals simultaneously to borrowers and lenders, leading to unsound investment decisions, either from unsophisticated home purchasers, or from big loan originators.

Are you saying that subprime crisis is a smart growth crisis? This is not a commonly heard explanation!

To be fair, let's say that smart growth is one of the causes of the current crisis, and dysfunctional mortgage finance system is the second cause.  In terms of the extent of financial blame, there is no question that smart growth is by far the larger of the two influences. Let me explain further.

On the financial market side, you have in the USA a system where the bank often doesn't directly negotiate the loan with the borrower. Loans may be negotiated by brokers who are interested in concluding the more deals they can, even by encouraging borrowers to give incomplete or false information on their situation.

On the other side, banks have developed since the turn of the new millennium, new debt securitization techniques that you've perhaps heard of, under the acronym of CDO or collateralized debt obligations. By doing so, banks have completely disconnected the financial aspect of housing credit from the real value of the transactions that purchasers were doing. Even if prime and subprime defaulting loans don't represent that much of originated loans, the fact is that banks are unable to locate precisely the riskier parts of the CDOs they're detaining. This has lead to a bad evaluation of risks hidden behind many loans.

In France, banks are directly lending to people without broker’s intermediation, and our civil code mandates, for professionals, to be not only service providers, but advisors. This part of our legislation put responsibility on banks if they originate unreasonable loans. Do you think such regulation would have avoided the current US mess? 

I'm a firm liberal, but I don't believe in a totally deregulated world. The regulation has to be written carefully, because the evil is in the details, but every regulation that makes easier, for people engaged in a deal, to identify further responsibility if the deal is broken, is good, as far as it doesn't becomes bloated and doesn’t give too much power to the regulator. Current regulations of bank system are cumbersome, but are clearly not working. They have to be rebuilt in a quest for greater responsibility, either from credit lenders, or borrowers. In that sense, for once, French legislation seems interesting.

Let's come to « smart growth crisis ». How, according to you, did smart growth policies play a huge role in the current bubble bust?

The data we’ve compiled for the Demographia report (PDF) show, in an undisputable manner that the current housing price bubble was born only in places that have put important restrictions on land use for building new homes, most of these restrictions being so called « smart growth policies ». When demand for new housing was low, in the middle of the 90's, prices in these areas were above, but not hugely above  what they were in areas where land use policies are more liberal.

But actual data, based on the ratio between median household revenues and median level of housing transactions in the same areas, show without doubt something that few observers are reporting: 10 years after, as the demand soared, due to the fall in interest rates, house prices have been widely inflated only in the places where land use restrictions were strongest. Urban areas with freer land use regulations were mostly spared by this housing price hike, even if they have known a huge demographic boom, like Houston, Dallas-Fort Worth or Atlanta. In fact, these urban areas have been kept dynamic due to their ability to provide low cost land to newcomers, even under very strong demographic pressure.

It is often argued that the housing price inflation has been caused by rising demand from low interest rates and profligate lending practices --- this is not true. The same arrangements have been available across the United States, yet only where there are strong smart growth regulations has there been material price escalation. Indeed, the three fastest growing metropolitan areas of more than 5 million in the first world --- Atlanta, Houston and Dallas-Fort Worth --- have liberal land use regulation and have, as a result, escaped the bubble.

In an atomized market, as housing market is, no speculator can « make the trend ». So the signals given by the early increase in house prices, in the places where it occurred, have been mostly misinterpreted by home purchasers and money lenders, because they only saw the « demand side » of the price equation, and didn't realize that prices were soaring not only because of higher demand, but because of the combination of higher demand and state-made struggling of housing supply in some places.

Had every US urban area had the type of land use regulation that was typical in the United States until the coming of smart growth , and the early signal of skyrocketing housing prices wouldn’t have been given to all these people. And we won't experience the current crisis, or at least not at the same level.

Some people could object that subprime crisis occurred in Texas too, even if this was in lowest proportions than in California.

That's right. But it didn't affect the same profiles of borrowers, and not in the same proportions. In Texas, bad credit practices have put in disarray poor families who wanted their share of the American dream by purchasing low cost homes and perhaps unsophisticated investors who thought that Houston prices would finally follow the same crazy curve of smart growth markets. In California, as in Texas, Georgia and most of the rest of the country, demand increased, but unlike the areas without smart growth, the planning system could not handle the increase and supply was constrained. Thus, house prices doubled or tripled relative to household incomes. This made the crisis all the more costly. 

Are these Ideas widely accepted in the USA? Do the guys in Washington understand what's happening?

These ideas are gaining momentum since data supporting them become more and more available. People like Ed Glaeser, a prominent Harvard researcher, Randall O’Toole or Sam Staley, who are liberal economists share the same diagnosis. Central Bankers, such as Kate Barker, an economist on the Monetary Policy Committee of the the English central bank, Donald Brash, former governor of the Reserve Bank of New Zealand and Ian MacFarlane , former governor of the Reserve Bank of Australia, have expressed similar views. Mrs. Barker was commissioned by the Labour government to review housing and land use in the United Kingdom and her report was very criticial of the regulatory system, to which she attributes much of the current housing unaffordabiltiy in that nation. To his credit, leftist economist Paul Krugman of Princeton University and the New York Times has been a leader in pointing out this problem.

Of course, planners don't like the idea that the regulations they're advocating is the cause of so much of the current disorders. So most of them resist to what I say. Further, I am convinced that the US Federal Reserve Baord, with special mention to chairman Bernanke, do not have clear vision of what is really happening now. The same is true of many business economists, who are quite capable of analyzing macro-economic factors, but when it comes down to understanding (as Paul Krugman does) that the US has a two speed housing market --- that seems beyond them. .

If we put aside “public choice” and self-interest oriented explanations, planners generally advocate that these regulations avoid sprawl, considered as an evil way to develop land. What’s your opinion about sprawl?

First of all, sprawl is a pejorative term. To paraphrase the late Premier Deng of China, whatever urban planners don’t like they call sprawl. I have seen the world's two most densely populated urban areas --- Hong Kong and Mumbai (Bombay) called “sprawling”. Sprawl is nothing more than suburbanization. The comfortable way that the majority of urban Europeans (yes, Europeans), Americans, Canadians, Japanese and others live in suburbs is the envy of the world and does not deserve to be labeled as an inherent evil. But perhaps, with the demise of religion, many of our urban planning friends have to grasp onto something to believe in.  Most arguments against sprawling urban areas are pure ideology and are not supported by facts, by actual data.

“Anti-suburbanites” generally say that sprawl is resource consuming, i.e. they put a lower value on urban land consumption than on agricultural or forest land uses. But real figures don’t back this assertion. In Europe, areas dedicated to agriculture have decreased by 50% more than in the last 30 years than the entire land area of all urban areas in Europe, as they have developed since the beginning of time. Yet, agricultural output has continually improved. Figures show the same thing in USA, in Canada, Australia, New Zealand and Japan. This has benefited to forest areas. This shows that urban expansion isn’t made at the expense of agriculture.

Smart growth advocates often say that sprawl increases road congestion. What's your answer to this argument ?

They say that sprawl increases congestion, and thus want to promote more compact development for existing urban areas. Once again, they’re wrong, plain wrong. Statistics about door to door transportation times for commuters show that the average trip lasts between 25 and 30 minutes in “sprawling” urban areas like Houston or DFW.  These durations are generally lower than in denser urban areas with comparable populations. I’ve just released a comparison of Sydney and Dallas-Fort-Worth areas. These two urban areas had the same population in 1980. Since this time, Sydney’s population growth has been three times lower than Dallas-Fort Worth, which has more than doubled. Meanwhile, average two-way daily commuting time is 54  minutes in DFW, and 64  minutes in Sidney, despite Sidney’s intense land restrictions, Sydney’s higher density (twice as high as in Dallas-Fort Worth), and Sydney’s expensive and largely ineffective efforts to promote public transportation.

Hong Kong, for historical reasons, is the densest urban area in the world. They have developed perhaps one of the most successful public transport systems. Despite this, average commuting times approach 100  minutes, two ways, each day Clearly, actual data say that high density doesn’t reduce congestion. On the contrary, high density intensifies it (and as a consequence, air pollution).

How do you explain that sprawling cities are more “congestion efficient” than smart-growth cities?

There’s a simple fact that smart growth advocates always underestimate: When urban areas are expanding at their fringe, jobs tend to follow people, reducing the need for radial commutations.

Yes, we observe this phenomenon in France, too. Enterprises are looking for less expensive land at the fringe of the cities. But are you meaning that efforts to build effective  railway based transportation are pointless?

No, I’m not so systematic, I refuse dogmatic approaches. Places with very high densities of population, like the ville de Paris, Manhattan, inner London, Tokyo, Hong-Kong, couldn’t breathe without their metro. In these urban cores, high densities result mostly from historic patterns they have to deal with.  But the use of collective transports falls down dramatically as soon as distances from the central business oriented areas are increasing. Especially, virtually all experiments in tangential public transportation infrastructures have been ridership failures. 

Capital intensive transportations infrastructures, like metros or suburban railways, are good at bringing people from inner rings and first suburban rings to high density’s job providing downtowns. But programs to extend these transportation modes to other markets is economical and practical nonsense.

Public transportation advocates often argue against that by promoting light rail (Note to French readers: "tramways") solutions. What’s your view about them?

I haven’t seen any single light rail project achieving goals that could not be better achieved by other modes, whether in economic terms, ridership terms, or in congestion terms. Light rail infrastructures are much costlier than roads, deprive lanes that would otherwise have been used by cars, and thus reduce overall transportation capacities: Anything light rail can do, buses can do as well. Buses, like light rail, can run in mixed traffic or in exclusive rights of way. They require less costly infrastructure, the vehicles are less expensive and a program of bus based public transport will provide far higher levels of service for the same cost. If the capacity of a route cannot be handled by buses, then a metro is needed. What I am saying is that there are two principal and legitimate forms of rapid transport --- buses on busways and metros. Light rail is not one of them.

More, light rail lines totally lack flexibility. So, only people living and working in immediate proximity of light rail stations can take benefit of it. From this perspective, efficient busing system is much more desirable than virtually any light rail investment.

When a private consortium proposed building an aerial rail (monorail) system in Las Vegas, they claimed it would carry 54,000 riders per day.. I predicted that there would be only 16 000 to 25 000 travelers per day, and that the consortium transportation agency would be in default on its bonds within a few years. I wasn’t that right: yes, the ridership  were only 21.000 trips per day, but the company is now likely to  default a few years after I had predicted.

Aren't there any drawbacks in sprawling cities, that you couldn't find in smart growth ones ?

Simply said, there is absolutely no actual inconvenience to live in a so called “sprawling” urban area .

What about greenhouse gases? Doesn’t sprawl contribute to higher greenhouse gas emissions?

It is clear that public policy is committed to reducing greenhouse gases. As we say in USA, “the train left the station” and it is very important to ensure that any strategies employed do not interfere with economic growth or expand poverty. Note that I avoid the argument about whether greenhouse gases are a problem, because, frankly, that is beyond my expertise and the world is at risk of far greater poverty if some of the proposed policies are adopted.

In this context, we have to be very cautious of the way we choose to achieve real drop in greenhouse gases emissions. These choices must not undermine our growth. Some authors like Benjamin Friedman (in his book The Moral Consequences of Economic Growth) , have demonstrated that social cohesion was unachievable without growth. People lose faith in society if they don’t feel they can have better live than their parents ande see a brighter future.

So we have to choose way to reduce emissions that don’t undermine personal mobility, and are cost effective. The French are leaders in research on the relationship between opportunity, poverty alleviation and mobility. Remy Prud’homme of the University of Paris, with others, have proven that as the ability of people to reach a larger number of jobs increases, so does their ability to better themselves economically.

But if we promote costly and ineffective solutions, we will finally end up either with useless investments that will last for decades, or with a lack of resources to face future challenges when they’re facing us. In short, we will have a poorer world and one that cannot afford environmental protection.

Do you mean public transportations are not cost effective ways to decrease greenhouse gases emissions?

Public transportation lines have only limited value, because they’re unable to catch a significant part of travel, since they can’t be efficient for most point to point travel need. The modern, affluent urban area requires mobility from every square meter to every other square meter. More can be accomplished in greenhouse gases emission reduction by making traffic more fluid than by any other transport strategy.

Yet, in some places, like the ville de Paris, ideological programs take lanes out of use for cars, increasing traffic congestion at the same time that air pollution is intensified and greenhouse gases emissions are increased. Air pollution and greenhouse gases emissions are far higher where traffic is not fluid. Prud’homme estimates the annual loss to the ville de Paris economy from the unjustified bus lanes at approximately one billions euros annually.

Of course, in France, rail modes are particularly greenhouse gases friendly because so much of your electricity comes from nuclear power, unlike most countries. This give urban rail systems a considerable advantage. But you still have th problem that even the best designed public transport system can serve only a relatively small minority of trips outside the urban core. 

You know, even in the New York metropolitan area, the market share for public transport is only 9 percent (this compared to almost 30 percent in the Ile-de-France). So even with the greatest faith in public transportation agencies, you can’t expect public transportation being something else than a niche player, except for the core urban markets, which every day lose share to more peripheral markets. Reducing gas emissions supposes creating the conditions for the cars to emit less of these gases. That means you have to direct your investments towards improvements of traffic fluidity.

In fact, much more progress is to be expected from technological advances by auto makers, than by energy producers or light rail engines makers. And if, in a near future, we can expect huge reductions in CO2 emissions for each car trip made.  In those conditions, fighting individual mobility allowed by automobile is nonsense. Soon hybrid diesel cars will be marketed by several european car makers that produce less in greenhouse gases emissions per passenger kilometer than the public transport system in the New York metropolitan area. Outside New York in the USA, the average new car is as greenhouse gases friendly per passenger kilometer as public transport. 

We take our life standards for granted, but we must remain aware of the role played individual mobility in the elevation of our wealth. Killing mobility will make us unable to get the best from local job markets, unable to find the best business opportunities… A falling down in individual mobility would be a quantum leap backwards.

How could a modern collective transportation system be conceived? 

It has to be considered as a complement of auto-mobility, and not as a substitute. There are people who can’t drive, for any kind of reasons: collective transportation is, de facto, necessary for social life in big urban areas. But the best choice, for most urban areas, is to rely on a good bus system, supported by an infrastructure that helps fluidity of both collective and individual vehicles. And, finally, for very high density urban cores , underground or elevated railways may be  appropriate --- but they must be justified as the most cost effective solution. Too often, there is ideology among planners that favors rail based solutions at any cost --- and the cost is the provision of less public transport service and lower public transport ridership. It is a paradox, but it is true. 

You’ve been teaching in France for 7 years now (Ndt: Mr. Cox teaches two month every year at the “Conservatoire National des Arts et Métiers” in Paris).  Are there good or bad lessons you can take from French experience in urban  development?

I love France, and I don’t feel, with the French people I’m in touch with, the alleged anti-Americanism attributed to the French. For housing and land use questions, both the Americans and the French have their difficulties. You and we both built high-rise housing that has turned into prison like environments. We are committed to tearing ours down and many are now gone. Both in America and France these policies have created vast soviet style areas where there really is no law and no security. One of my good friends in French university told me that there were about 400 such areas in France --- I don’t know if it is true (ndt: alas, yes, it is...). But, four hundred!

At the same time, both nations have seen their successes. Many of the suburbs of Paris and other large urban areas are quite attractive, just as they are in the United States. These are models of the type of environments that people want to live in. We were particularly successful in the United States, after World War II, in using the private sector to solve the inevitable problem of the housing shortage. The post-war American suburb provided the impetus for expanding our home ownership rate from 40 percent to nearly 70 percent. The wealth that was created has changed millions of lives for the better, including those of many urban planners whose families would not have been able to send them to university if they had not been able to accumulate wealth through home ownership. Without sprawl, there are probably urban planners today in the United States who would be plumbers or truck drivers instead.

Both France and US history support the assumption that allowing private owners to develop suburban areas in the ways they choose results in greater wealth.

Thank you very much, Wendell!

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You can learn more about Wendell Cox on his three websites, www.demographia.com  (housing issues), www.publicpurpose.com  (transportation issues), and www.rentalcartours.net (travelogues on world urban areas, including all with more than 10,000,000 population).

This Interview was performed in Paris in March 2008, By Vincent Bénard.

Vincent Bénard is senior fellow at Hayek Institute (Brussels) and at Turgot Institute (Paris). He runs two blogs in French, www.objectifliberte.fr (general considerations about freedom, economics and society) and www.crisepublique.fr, dedicated to the promotion of his book about the great disaster of planned housing policies in France, “Le logement, crise publique, remèdes privés” (Housing, public crisis, private healing).

© Vincent Bénard, 2008 - Feel free to quote this interview, even totally. Just quote the author and  provide at least one link to the original interview or to this blog's homepage. Let me know if you quote this text, ( vincent at benard dot com ), so I can advertise your work.