Objectif Liberté

Logement: ma tribune "libérons le foncier" dans "Le Monde"

Les choses bougent-elles en France ? "Le Monde" publie (édition papier du 12 mars, page 28) une tribune où je défends un retour à la constructibilité des terrains par défaut, pour vaincre à la racine le logement trop cher.

>> Lire la tribune dans "Le Monde" (accessible sans abonnement)

>> Egalement dans Objectif Eco (accès libre permanent)

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Logement: la bulle immobilière est d'abord une bulle foncière

La bulle immobilière française s'est formée entre 1996 et 2007. Les statistiques de l'INSEE montrent sans ambiguïté que si les prix ont monté, c'est à cause de la rareté foncière. 

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Quand les socialistes parlent de logement, la consternation s'ensuit

Que propose "Terra Nova", officieusement considéré comme "le think tank du PS", pour sortir de la crise du logement ? Rien de bien nouveau sous le soleil: des taxes, de la planification, des subventions...  consternation !

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Interview: Sauvons le logement du marasme, restaurons son marché !

Le texte ci dessous est une fusion de ma dernière Interview "Logement" pour le magazine Atlantico, et d'une partie d'un entretien précédent que j'ai trouvé intéressant de relier à celle ci. Au menu: comment sauver  le marché du logement du marasme, non pas par un énième train de mesurettes qui ne font que bricoler des politiques du logement de toute façon dysfonctionnelles, mais par des changements de fond, et un leitmotiv: "permettons au logement de redevenir un vrai marché !"

 

Interview pour Atlantico : Duflot, quel bilan ?

Co-interview avec Julien Damon et Thomas Guénolé, pour Atlantico, à propos des années Duflot au ministère du Logement.

Tonalité générale: "Cécile Duflot a certes eu une action nuisible, mais elle n'est sûrement pas la seule, et tout lui mettre sur le dos, comme le fait Valls, cache peut être une volonté de chercher des boucs émissaires plutôt que d'entreprendre de vraies et courageuses réformes".

A lire sur www.atlantico.fr

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Interview: Les origines étatiques de la crise du logement

L'Interview ci dessous a été publiée le vendredi 28 mars par la magazine Atlantico (lien). Les questions du journal en gras

"Aggravation de la crise du logement: la lourde responsabilité des lois et réglementations foncières" 

- Le magazine Challenges relève dans un article (voir ici) un inquiétant contraste entre la chute des transactions immobilières et l'augmentation du nombre de ménages. Comment en est-on arrivé à ce décalage ? La situation est-elle alarmante ?

 

Certes, le nombre de ménages potentiellement à satisfaire augmente, comme votre confrère le précise, et une part grandissante du parc souffre de défauts (vétusté, surpeuplement), comme la fondation Abbé Pierre le rappelle chaque année. Dans une situation économique normale, cela pousserait les gens dont le métier est d’offrir du logement à chercher à satisfaire cette demande potentielle par une offre adaptée, à différents niveaux de standing et de prix. Seulement voilà, le marché du logement est tout sauf normal.

Selon les données agrégées par les économistes du ministère du logement, les prix de l’immobilier, depuis la fin des années 90, ont augmenté 1,8 fois plus vite que le revenu des ménages. Naturellement, ce chiffre est une moyenne. La hausse réelle est plus élevée dans les villes ou l’emploi est dynamique, qui attirent évidemment une part importante des nouveaux ménages ainsi qu’une forte dynamique migratoire interne.

 

Cette hausse des prix est bien supérieure aux gains permis par les taux d’intérêt bas que nous connaissons depuis cette époque, aussi la solvabilité réelle des ménages a diminué. Ajoutons que le climat économique général, la peur de perdre un emploi ou de devoir déménager pour en retrouver un, n’incitent sans doute pas bon nombre de ménages à se lancer dans un achat immobilier.

 

Il en va de même pour les investisseurs locatifs, confrontés à une hausse des tickets d’entrée qui obère la rentabilité brute de leur investissement. Pire encore, les lois récemment adoptées, et principalement le renforcement de l’encadrement des loyers par la loi ALUR, ainsi que l’évolution générale de la fiscalité, vont encore réduire les espoirs de gains d’investisseurs de plus en plus rares. Enfin, les messages anti propriétaires régulièrement lancés par les gouvernements successifs, l’évocation régulière de possibles réquisitions, ou la crainte d’un nouveau renforcement des droits des locataires indélicats, effraient un nombre croissant d’investisseurs potentiels. D’ailleurs, vous noterez que les investisseurs institutionnels ont largement déserté l’immobilier locatif, ils gèrent désormais moins de 5% du parc: c’est un signe qui ne trompe pas.

 

La situation est elle alarmante ? Oui, si on considère les chiffres du mal logement qui progressent, et la part croissante du budget des ménages consacrée au logement, au détriment des autres secteurs économiques. La perte de solvabilité face au logement est tout simplement la première cause de progression de la pauvreté en France.

-Le recul des transactions dans le neuf a été trois fois plus important que dans l'ancien entre 2006 et 2013 : -38%, contre -12%. Globalement, le nombre d'opérations immobilières dans le neuf et l'ancien a ainsi diminué de près de 19%. Est-ce la faute à des réglementations foncières inadaptées ?

 

Le foncier est un élément du problème, mais ce n’est pas le seul. Mais effectivement, les politiques foncières malthusiennes des pouvoirs publics nationaux et locaux poussent le prix du trop rare foncier ouvert à la constructibilité à la hausse. Tous les échelons de pouvoir sont concernés: d’une part l’état, qui épouse sans le moindre recul critique le discours ambiant (et totalement infondé) sur la peur de voir l’espace rural “mangé” par l’urbanisation, et qui oblige les communes à adopter une politique quantitative d’ouverture foncière particulièrement restrictive; et d’autre part, les communes, dont les habitants existants font plutôt pression sur les maires pour ne pas construire beaucoup. Un sondage récent a montré que 80% des français pensaient que l’on manquait d’offre de logement, mais que c’était sûrement ailleurs que chez eux qu’il fallait construire. Résultat, un maire qui voudrait ouvrir son foncier n’aurait que peu d’influence sur la disponibilité foncière totale et heurterait de front tant l’administration préfectorale que ses administrés, par contre, celui qui veut brosser son électorat dans le sens du poil a tous les outils légaux pour le faire dans notre code de l’urbanisme. Les assouplissements récemment annoncés sont trop limités pour changer les données de base de l’équation foncière.

Mais le foncier n’est pas le seul problème. Pour obéir aux objectifs imbéciles et contraignants (avec des amendes multipliées par 5 depuis 2013 !) fixés par la loi SRU, à savoir au moins 25% de logements sociaux dans les communes de plus de 3500 habitants, les communes obligent les promoteurs privés à intégrer plus de 25% de logements sociaux dans les opérations neuves: il faut bien rattraper le retard.  Dans les zones où le foncier est cher, les promoteurs sont donc obligés de revendre jusqu’à 40% de leur production à perte à des bailleurs sociaux. La différence est répercutée sur les acheteurs de la partie privée des programmes, à qui l’on cache soigneusement, d’ailleurs, cette cause d’inflation du prix du m2. Ce n’est pas un impôt en droit, mais dans les faits, c’est bel et bien un impôt déguisé. Dans le centre ville de Nantes, où la municipalité impose 40% de logements subventionnés, la pénalité imposée aux ménages acheteurs dans le secteur privé (je n’ose pas dire “libre” !) représente plus de 500€ du m2 sur un prix d’achat moyen de 3800 ! Or, l’ancien ne supporte pas (enfin, pas encore…) cette “taxe furtive” SRU. Voilà pourquoi il se porte un peu moins mal que le neuf. Mais faute d’être concurrencé par un parc neuf suffisant, ses prix restent trop élevés, ce qui limite l’apétit des acheteurs potentiels.

-A-t-on a favorisé l’investissement locatif dans un objectif de défiscalisation mais sans réfléchir aux besoins véritables en logement ?

La défiscalisation du logement devrait être interdite au niveau constitutionnel ! Dans le meilleur des cas, elle permet à des acheteurs, parmi les classes les plus aisées de la population, de faire financer l’accroissement de leur patrimoine par les contribuables: c’est immoral. C’est en outre peu efficace économiquement, puisque cela augmente artificiellement la demande des investisseurs locatifs sur un foncier rationné: au final, la subvention est captée par celui qui a réussi à bien vendre son terrain, qui est rarement, lui non plus, un pauvre, et cela augmente évidemment le prix final des logements ainsi financés. Enfin, trop d’épargnants, aveuglés par la carotte fiscale, ont plongé dans des programmes mal situés et inadaptés situés dans des zones… à faible demande ! Cela s’explique: les promoteurs, souvent spécialisés, qui vendaient ces lots à faible potentiel, pour maximiser leurs marges, avaient intérêt à les édifier dans des zones où le foncier n’avait pas trop augmenté.  

 

Les défiscalisations immobilières sont un cas d’école de mesures prises par l’état qui induisent tant d’effets pervers qu’elles détériorent la situation du “marché” qu’elles étaient censé favoriser. Mais peut on encore parler de “marché” dans un secteur tellement corseté, taxé, réglementé et perverti par l’intervention publique ?   

-La crise du logement n'est pas uniforme : certaines zones sont sur-pourvues en logements à la location mais manquent de demande et des zones sous-pourvues font face à une forte demande. Par où le secteur pèche-t-il ?

 

Le secteur pêche tout simplement par manque de liberté économique, et donc par absence d’un véritable marché, vous savez, ce “vieux truc” régulièrement critiqué par nos politiciens mais  dont la fonction est de mettre en rapport une offre et une demande, et qui, ma foi, s’en  acquitte fort bien dans les secteurs où l’Etat se tient à l’écart. Le foncier convertible en logements ne résulte pas de signaux de prix auprès de bâtisseurs indépendants, mais de négociations bureaucratiques et politiques sans rapport avec les besoins réels des populations. Les délais d’obtention de permis pour des opérations d’ampleur significative sont tels qu’ils induisent la crainte, chez les bâtisseurs, de voir leur offre arriver sur le marché à contretemps. L’expansion continue du secteur social est financée par des prélèvements croissants sur le secteur pseudo-libre, prélèvements d’autant plus importants que la construction sociale est élevée. Les carottes fiscales ineptes et immorales conduisent à une allocation des ressources dans le logement particulièrement “sous-optimale”, comme disent les économistes.

Et face à ces constats qui trouvent leurs causes dans l’intrusion croissante des autorités planificatrices, que répond l’état ? Toujours plus de planification, de logement social, un nouveau dispositif de défiscalisation, et un encadrement renforcé des loyers. On peut donc être certains que la situation se détériorera encore dans les années à venir, et que je pourrais réécrire sans fin le même article sur la crise du logement…

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L'original chez Atlantico

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Les mensonges de la lutte contre l’étalement urbain, et ses conséquences perverses

La politique française actuelle d'aménagement du territoire, cherchant à limiter la création de terrains constructibles, est justifiée principalement au nom de la nécessaire “lutte contre l’étalement urbain”, qui menacerait l’existence des terres agricoles pour les générations futures. Pourtant, des études factuelles montrent que ce discours alarmiste n’a aucune justification, mais que les effets pervers de ces politiques sont, eux, bien réels.

 

Le sujet ne fera jamais la une des campagnes politiques, mais il donne lieu, parfois, à quelques manchettes écolo-alarmistes de nos journaux. Il s’agit de l’étalement urbain, contre lequel tout politicien se doit d’annoncer qu’il lutte, sous peine d’être taxé d’être un fossoyeur du développement durable et de l’agriculture réunis. Vous avez forcément lu un titre d’article de presse vous expliquant que l’équivalent d’un département français était mangé par la ville tous les dix ans. Et cette lutte contre l’étalement urbain est un des piliers fondant les lois dites “Grenelle de l’Environnement”.

J’ai il y a quelques années écrit un long texte pour pourfendre ce dogme politiquement correct, osant arguer que l’étalement urbain n’était pas un problème mais une solution. Aussi ne cacherai-je pas mon plaisir de voir qu’une étude de M. Olivier Piron, ingénieur général des ponts et chaussées, parue mi 2013, arrive aux mêmes conclusions, avec des chiffres plus précis que les miens à l’appui.

 

 

Résumé de l’étude d’Olivier Piron

 

Son étude est lisible ici au format PDF, mais pour le lecteur (ou la lectrice) pressé(e) que vous êtes, je vous en livre un très court résumé ici:

1) Le vocabulaire employé par les instances officielles et le discours politiquement correct est volontairement péjoratif. Parler “d’Etalement urbain” plutôt que d’expansion urbaine induit l’idée d’un phénomène naturellement nuisible. Evoquer une “consommation d’espace par l’urbanisation” induit que le terrain serait “consommé”, donc, quelque part, détruit. Or, il est juste “affecté”, et même si le changer d’affectation peut avoir un certain coût, affirmer qu’il serait “consommé” plutôt que “utilisé” n’est évidemment pas neutre.

 

2) Les chiffres alarmistes souvent repris par la presse, "l’équivalent d’un département est consommé tous les 10 ans par l’urbanisation", sont faux, et proviennent d'un système de mesure satellite ("Teruti-Lucas") destiné initialement à l'évaluation des typologies des surfaces agricoles, mais qui est totalement inadapté à la mesure de l’expansion urbaine. Les études fondées sur un système de mesure mieux adapté (le système satellitaire "Corine Land Cover") montrent que le rythme d'accroissement de l'occupation "non naturelle et non agricole/sylvicole" du sol est moins élevé: environ 1 département tous les 30 ans, soit environ 14000 hectares (140 km2) annuels.

 

Ajoutons que le chiffre fréquemment cité de 8 à 9% de surface “artificialisée” en France, provient de Teruti, mais que Corine Land Cover ne donne que 5.1% (en 2006).

(NdVB, Pour être parfaitement honnête, il est probable que Corine Land Cover sous-estime légèrement le total, mais il est certain que Teruti le surestime bien plus).

 

Bref, si l’on s’en tenait aux chiffres issus de l’outil le mieux adapté pour les mesurer, l’expansion urbaine périphérique ne serait pas un sujet de préoccupation. On peut donc se demander, évidemment, pourquoi les médias et les politiciens ne reprennent que les chiffres issus de “Teruti”, alors que leurs incohérences apparaissent à l’oeil nu, plutôt que ceux de Corine Land Cover.

 

3) L'étalement urbain depuis la fin des années 80 croit moins vite que la population: le développement actuel est donc relativement dense. L’accroissement de l’expansion périphérique est en fait plus lié aux besoins d’équipements et d’emplois, qu’à l’augmentation du nombre de logements.

 

Ajoutons que l’augmentation constatée des surfaces utilisées en matière industrielle et commerciale est cohérente avec la politique de reconstruction en place, généralement intitulée “rebâtir la ville sur la ville”. En effet les activités industrielles ou d’entrepôts sont fortement incitées, par le marché comme par des volontés d’aménagement, à se reconstituer hors périmètre urbain construit, libérant des espaces à l’intérieur des périmètres urbains pour produire des logements avec une densité correspondant aux attentes de la clientèle urbaine. La densification et l’extension urbaine sont donc des produits liés, et les opposer est une erreur.

4)  Plus on veut faire dense, plus on fait cher. Le coût de construction en collectif est une fonction croissante du coefficient d’occupation du sol. De plus, raréfier la concurrence en périphérie, du rare foncier disponible dans les coeurs urbains, pousse le prix de ces derniers à la hausse. Dans un contexte ou le prix du logement est le problème numéro un de nombreux ménages, et engendre pour la collectivité des coûts de prise en charge sociale toujours croissants, vouloir densifier a tout prix est bien plus qu’une erreur économique.

 

5)  Enfin, et surtout, les ayatollahs de la densification pensent pouvoir ignorer ce que veulent vraiment les familles. Or, au delà d’un certain seuil, la densification à tout prix est refusée par les populations.

Je vous livre in extenso la conclusion d’Olivier Piron :

“Les données montrent clairement l’impasse actuelle de la politique du logement. Au nom de concepts faux, comme celui de la consommation d’espace, et de données erronées sur le risque de l’étalement urbain, elle prône une densification impossible à réaliser, dont on ne trouve aucun exemple en Europe, et dont par surcroît les Français ne veulent pas. Et l’on s’étonne de la persistance de phénomènes de mal logement ?”

 

Inutile de préciser que j’en partage chaque ligne.

 

Autre étude dans le même sens: Eric Charmes, dans “Etudes Foncières”  

 

Y-a-t-il d’autres publications qui corroborent le discours anti-alarmiste d’Olivier Piron sur l’absence de menace réelle par l’étalement urbain ? Oui. Eric Charmes, directeur de recherches à l’Université de Lyon-  ENTPE, affirme dans “Etudes Foncières” que, je cite:

 

“Ces chiffres [NdVB:  1 département artificalisé tous les 10 ans ] sont régulièrement repris dans les médias. Et ils sont mobilisés pour justifier la nécessité de mettre en œuvre des politiques draconiennes de lutte contre l’étalement urbain. Les lois issues du Grenelle de l’environnement, avec leur exigence d’objectifs chiffrés en matière de lutte contre l’artificialisation, s’inscrivent clairement dans cette perspective. Ces discours et ces chiffres sur l’artificialisation méritent d’être déconstruits avec vigueur. (...) La France n’est pas menacée par une artificialisation massive”

 

Par un calcul simple et à la portée de tout élève de collège, Eric Charmes montre que même si chaque nouveau ménage français occupait une maison individuelle sur un lot de 1000m2, et que les espaces nécessaire aux routes, aux commerces, aux loisirs et à l’emploi s’accroissaient de la même façon, avec une population croissante vers 75 millions d’habitants, la surface ainsi artificialisée tengenterait… 12%. Ce qui laisserait encore 88% aux espaces aquatiques, naturels ou agri-sylvicoles.

 

En revanche, Eric Charmes fait, chiffres précis à l’appui, le constat que j’esquissais dans un article précédent : les lois anti-étalement urbain à la périphérie des grandes villes ont contribué à transférer cet étalement urbain à la frontière des petites villes et hameaux ruraux. Cet “émiettement urbain” (je parlais pour ma part “d’étoilement”) contribue à augmenter les zones de conflit entre habitat et agriculture, et à doubler les distances domicile travail moyennes des ménages, tout en paupérisant les accédants modestes à la propriété. Voici la conclusion d’Eric Charmes :

 

 

“Et le moins qu’on puisse dire est que la focalisation des derniers textes de loi sur le contrôle quantitatif de l’artificialisation (...) va plutôt contribuer au malthusianisme foncier qui, comme nous l’avons déjà souligné (Charmes E., 2007), est une source d’étalement fonctionnel des villes et contribue à la crise du logement et à l’éloignement des accédants modestes à la propriété”.

 

Conclusion: il faut accepter et accompagner l’expansion urbaine plutôt que la combattre

La lecture complète des analyses d’Olivier Piron et Eric Charmes ne laisse aucun doute quant au caractère nocif des politiques anti-étalement urbain qui ont la faveur des politiques actuellement. Résumons ci après ces conséquences perverses:

 

Cette lutte est l’un des facteurs essentiels qui tend à raréfier le foncier constructible, et donc à maintenir le niveau des prix du logement à des niveaux qui en rendent l’accès de plus en plus difficile pour les familles modestes. Rappelons que depuis 1997, le prix du logement a augmenté 4 fois plus vite que le revenu des ménages.

 

La densification du logement à marche forcée tend à augmenter le coût unitaire de chaque m2 livré, et donc augmente aussi le coût des politiques curatives mises en place par l’état contre le mal-logement, avec l’insuccès que l’on sait. Bien entendu, des coûts fonciers élevés pénalisent aussi les entreprises et par voie de conséquence l’emploi.

 

Ces coûts ont poussé de nombreux ménages à aller chercher des logements à des dizaines de kilomètres des grandes agglomérations pourvoyeuses d’emploi, ce qui grève aussi leurs budgets de transport et altère leur qualité de vie. Les communes qui ont dû gérer cet afflux de population n’y étaient pas préparées et peine à faire face aux coûts d’équipements supplémentaires induits, alors que les villes centres, qui auraient eu les moyens de faire face à ces évolutions démographiques,  se vident de leurs classes moyennes.

 

Enfin, l’urbanisme est devenu un sujet de préoccupation majeur des services en charge de la lutte contre la corruption au niveau national. Lorsque qu’une réglementation réduit l’accès à une ressource indispensable, l’achat de passe-droits pour accéder à cette ressource tend à se développer.

 

Il convient donc d’urgence de changer radicalement le paradigme dominant de la gestion de la ressource foncière en France. L’état à pratiquement confisqué aux propriétaires le libre choix de l’usage qu’ils font de leur terre, il doit le leur rendre, en définissant seulement un cadre permettant à chacun d’en faire un usage respectueux de son voisinage, et sans la moindre subvention en matière de desserte routière ou de réseaux notamment. C’est à ce prix que nous reviendrons à un développement des grandes agglomérations à la fois harmonieux, conforme aux aspirations du plus grand nombre, et économiquement soutenable.

 

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Lire également :

Sources de cet article :

L’étude de M. Olivier Piron : “De l’utilisation des sols” - PDF, 17 pages

 

L’article d’Eric Charmes: L’artificialisation est elle vraiment un problème quantitatif ?

 

Autres textes par Vincent Benard

 

Mon livre, PDF, gratuit :

Logement, crise publique, remèdes privés (2007, Ed. Romillat)

Lien entre réglementation foncière et bulle immobilière :

 

Présentation générale (études foncières) | Les mécanismes bullaires, présentation générale | Les mécanismes immobiliers de la crise financière | Etude française : influence des PLU sur les prix du sol | Ebauche d'une loi de formation des bulles immobilières | L'OCDE souligne nos problèmes d'offre en matière de logement

 

Urbanisme libre

 

Urbanisme libre, les avantages de la liberté  |Les villes libres sont elles des enfers urbains ? | Dans quelle ville voulons nous vivre demain | La Floride abroge l'obligation de zonage | Grenelle, des lois de guerre contre le logement | En finir avec la diabolisation de l'étalement urbain

 

Externalités de l'urbanisme réglementé

 

Lois de Zonage, un transferts de milliards au profit des nantis | Lois de zonage et corruption | Bulles anglaises, échec de la planification spaciale | Bulle Israélienne et gestion socialisée du sol | Xynthia: urbanisme réglementaire et mauvaise gestion des risques | Conséquences du conflit entre droit de propriété et urbanisme réglementaire

 

In english

 

Zoning and RE bubble in France | Wendell cox Interview |

 

Et encore

 

Dossier "logement" du blog ob'lib'

 

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Lire également : autres auteurs :

 

Baudouin Bouckaert : la responsabilité civile comme base institutionnelle d'une protection spontanée de l'environnement.

 

Pierre Jouventin : Nier le droit de propriété en abusant du concept d'intérêt général

 

Wendell Cox: Conference at Seattle ADC's meeting, 2009 | VF de l'interview

 

Mark Pennington, the case for private land use planning

 

Oliver Mark Hartwich : Research and publications (voir celles consacrées au logement)

 

Bibliothèque de textes de l'American Dream Coalition: Land use | Bibliothèque ADC, housing affordability

 

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Le retour du "loyer fictif", une idée à abattre définitivement

Une proposition figurant, parmi des dizaines d’autres, au sein d’un rapport du CAE, a suscité beaucoup d’écho médiatique, ainsi que des oppositions violentes. Il s’agit de la réintégration d’un “loyer fictif” dans le revenu imposable des propriétaires occupants de leur logement. Une idée suffisamment dangereuse pour mériter un article à charge. (également publié sur contrepoints)

Le serpent de mer du "loyer fictif" qu'il faudrait imputer sur le revenu imposable des propriétaires occupants leur logement refait surface. Cette fois ci, la proposition émane du CAE (1), Conseil d’analyse économique auprès du premier ministre, dans un rapport plus global sur “la fiscalité des revenus du capital” co signé entre autres par Patrick Artus, directeur de la recherche chez Natixis. La menace se précise, nous ne sommes plus en présence d’une simple idée émise par un think tank proche du PS.

Pire: plusieurs économistes sérieux, y compris certains qu'il m'arrive souvent d'apprécier, comme Alexandre Delaigue, nous expliquent que cette mesure serait pleine de bon sens économiquement parlant. Bref, l’idée jouit d’un soutien qui dépasse le cercle des pseudo-économistes pré-marxistes habituels (Généreux, Fitoussi, Lordon, et assimilés). “Ce n’est plus une menace, sire, c’est un encerclement” ! Il convient donc de préparer une défense de feu contre cette idée, car il existe de nombreuses raisons de la trouver mauvaise.

Interview: En matière de logement aussi, le communisme ne marche pas

Je viens de donner une interview pour Atlantico, répondant à la question suivante : "Les gouvernements sont ils légitimes et pertinents à vouloir tenter de résoudre la crise du logement par toujours plus d'étatisme ?"

Si je vous dit que j'ai répondu "non", je suppose que vous ne serez pas surpris. Début:

Atlantico : Vous semble-t-il légitime que l'État se donne pour mission la gestion d'un parc immobilier devant accueillir les plus modestes ? Est-ce son rôle naturel et cela peut-il être efficace ?

VB : Ce serait légitime si cela avait la plus petite espérance de se montrer efficace. Or, cela est impossible. Quand bien même une offre subventionnée de logement public serait gérée honnêtement – et de nombreux scandales d’attributions privilégiées ou de gestion sulfureuse d’offices HLM nous ont montré que cet idéal est loin d’être atteint – elle ne pourrait pas engendrer plus d’avantages que d’inconvénients (...)

>> Lire la suite chez Atlantico

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Logement: les prochaines mesurettes du gouvernement, hors sujet

"Suite à la publication de chiffres désastreux par le secteur de la construction, le gouvernement a réagi, comme semble l'exiger la mauvaise tradition Française, par des annonces de "réformes urgentes" qui se voudraient spectaculaires mais qui tiennent lieu, pour la plupart, du gadget de circonstance"

>> Lire la suite de ma dernière tribune sur atlantico : "Baisse de la TVA sur le logement social, le gouvernement hors sujet"

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Leçons du passé non retenues: villes nouvelles et autres chimères publiques

Je ne résiste pas à l'envie un tantinet sadique de vous infliger 26 minutes de propagande produite par le ministère de la construction, en 1962, vantant le "renouveau urbain" que constituaient les quartiers HLM et les villes nouvelles. Attention, les images qui suivent peuvent provoquer un état d'hébétude incrédule.

 

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Pour ceux qui n'ont pas le courage de visionner tout le document

Dans un "Soviet Style" du plus bel effet, le narrateur nous vante les mérites de l'urbanisme étatisé de masse promu depuis le milieu des années 50, suite aux actions revendicatives de l'Abbé Pierre. Sans résumer toute la vidéo, en voici l'introduction: sur des images en vue aérienne d'une ville nouvelle où les barres disputent l'horizon aux tours, la voix désincarnée nous annonce que :

"La où voici 10 ans, s'étendait cette banlieue confuse, anarchique, étriquée dont nous rougissions, se déploient aujourd'hui les images d'un pays neuf"

Le ton est donné. Pourtant, vers 2'40", éclair de lucidité: le ministère de la construction évoque les ravages du blocage des loyers de l'entre deux guerres, qui a détourné l'investissement privé de la construction, puis les conséquences du conflit lui même.

Hélas, l'éclaircie n'est que passagère. En tire-t-on la conclusion que, l'état ayant bien semé la misère de toutes les façons possibles et imaginables, il devrait se retirer du marché du logement, et laisser les forces du marché satisfaire la demande énorme née de la situation extraordinaire de l'après guerre ? Non. Bien au contraire. L'état, nous dit on, "a pris ses responsabilités". A la façon d'un Staline ou d'un Krouchthchev, il va ériger sur deniers publics des millions de logements "tours et barres" pour "résourdre le problème de l'habitat". Dont nous constatons tous, 60 ans plus tard, à quel point il est résolu. 

Le narrateur nous emmène ensuite dans à peu près toutes les cités à problèmes d'aujourd'hui: Epinay, Sarcelles, Massy, Bobigny, Bron-Parilly, Marseille Nord... A chaque fois, le narrateur -qui, je le rappelle, s'exprime au nom du gouvernement de l'époque- vante l'inventivité des architectes pour concillier entassement de masse et "une certaine vision de la beauté formelle", dans un sabir fleurant bon le concours public d'architecture où l'important n'est pas de produire un beau bâtiment, mais de flatter l'égo -et, parfois, par dessous la table, le portefeuille...-  de l'élu local qui devra prendre la décision de lancer le chantier...

Quelles leçons tirer de ce document ?

- Tout d'abord, il montre à quel point la pensée de l'état prétendûment  "visionnaire" n'est qu'utilitarisme: il fallait loger du monde ? On a construit des cubes habitables, on les a enrobés de "subtiles variations de volume et de couleur pour créer des surprises dans les perspectives", afin de pouvoir dire qu'on ne faisait pas "que" de la cage à poules. Comment ces quartiers allaient ils vivre ? Quel tissu économique, scolaire, culturel, pourrait s'y développer ? Qu'importe.

- Il est fréquent d'entendre dire par les adversaires du libéralisme que celui-ci ne serait qu'un utilitarisme économique au profit des puissants. Qu'ils regardent cette vidéo. Puis qu'ils viennent nous expliquer comment des promoteurs privés chargés de VENDRE leur production à des acheteurs non contraints et non subventionnés auraient pu produire de telles abominations en série... Le promoteur privé, qui risque sa chemise s'il propose aux gens un produit mal conçu, n'aurait-il pas dû, mieux que l'état, se préoccuper d'esthétique ? Du bon équilibre entre logements et services ? De la desserte des quartiers par des infrastructures adaptées ? Aurait-il pu sombrer dans le gigantisme bétonnant ?

- Si on considère ce que sont devenus ces quartiers, on se rend compte à quel point les grands plans d'état sont porteurs de risque systémique pour les sociétés. Certes, aucun promoteur privé n'aurait pu prévoir, lui non plus, les changements de la politique migratoire,  l'émergence des politiques monétaires laxistes post-étalon or, ou les effets secondaires du renforcement de la prohibition des drogues, et l'effet de ces politiques sur la vie des quartiers. Mais un marché du logement non segmenté, où l'adaptation des individus aux changements sociologiques et économiques serait la règle, aurait aidé les personnes à s'adapter à ces évolutions. Alors qu'aujourd'hui, au contraire, nous trainons comme une cicatrice jamais refermée plus de deux millions et demi de logements de "cités" pas vraiment radieuses dans lesquels nous concentrons tant de problèmes que ceux-ci échappent totalement à notre contrôle, mais nous nous entêtons dans la folie du logement "social". Le même "modèle", reproduit partout, a permis la métastase de ses vices de conception.

- Or, les "grandes politiques publiques" sont plus que jamais omniprésentes dans notre quotidien: politique de la ville, du logement, développement à marche forcée des transports en commun, lutte contre le CO2 et "transition énergétique", lutte contre l'étalement urbain... Sur chacun de ces sujets, l'Etat reproduit les mêmes schémas de pensée: Décisions centralisées, étendues par force à toute la population. Et s'il est impossible de prévoir tous les effets pervers de ces "grands desseins" à très long terme, force est de constater qu'ils ont déjà commencé à nous coûter fort cher, en emplois détruits, en impôts augmentés, en dettes irremboursables, en bulles immobilières, et que sais-je encore.

Ce documentaire de 1962 est un témoignage involontaire et posthume de la fatuité et de la vanité des zélotes du dirigisme public. Hélas, aucune leçon des erreurs passées ne semble avoir été sérieusement apprise. Et l'on préfère mettre tous les problèmes de notre société sur le grand méchant marché...

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Post scriptum:

Cela n'a pas de rapport direct au premier abord, mais dans cet article, Nassim Taleb (the black swan) décrit les 5 règles qui régissent les économies non-fragiles, auxquelles je ne puis qu'adhérer sans réserve :

(1) Considérer l'économie comme un animal souple, adaptable et imprévisible, et non comme une machine aux rouages bien huilés.
(2) Favoriser les business models qui apprennent de leurs erreurs et non ceux qui les transmettent à toute la société.
(3) Ce qui est petit est beau ET efficient.
(4) On progresse mieux par essais et erreurs que par applications de grandes théories académiques.
(5) Ceux qui décident doivent jouer leur propre argent, leur propre peau, pas l'argent des autres.

Vous constaterez aisément que les grands plans urbains publics n'en respectaient aucune, pas plus que les grands desseins bureaucratiques qui sont apparus depuis. 

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Le logement social n'est pas la solution, mais un des problèmes de la crise du logement

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Cécile Duflot évoque la réquisition des logements vacants - Une idée inepte et dangereuse

À cinq jours du début de la "trêve" hivernale des expulsions locatives, la ministre du Logement Cécile Duflot n'a pas exclu, ce samedi 27 octobre, de mettre en oeuvre la réquisition de logements vacants, "pour accueillir sans-abris et mal-logés".

Contester cette mesure peut aisément vous faire passer pour un sans coeur. "Comment ? Vous préférez favoriser le droit des propriétaires à laisser un logement vide alors que des sans logis vont mourir dans les rues ?"

De bons sentiments ne font pas une bonne politique. Il convient d'insister sur les effets néfastes d'une réquisition, si elle venait à être mise en oeuvre de façon intensive. Cette réquisition, loin de résoudre les problèmes des mal logés, signerait sans aucun doute la fin définitive de leurs espoirs de trouver un logement décent.

J'ai déjà dénoncé cette ineptie en 2010, et l'article n'a pas pris une ride:  "La réquisition des logements vacants: une idée inepte, liberticide et socialement calamiteuse"-

Egalement Reposté sur Objectif Eco

Bonne Lecture.

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Le renforcement de l'encadrement des loyers pénalisera d'abord les ménages les plus modestes

Article initialement paru dans "La Revue Parlementaire" (septembre 2012) et sur Objectif Eco. A noter qu'au moment du "bouclage" (mi Août), l'annonce de la sortie du dispositif "Duflot" pour remplacer le Scellier n'était pas encore connue, expliquant l'erreur de l'antépénultième paragraphe.

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Comme annoncé par Mme Cécile Duflot, Ministre du Logement, au 1er Août est entré en vigueur un décret interdisant à un propriétaire d'augmenter un loyer plus vite que l'indice officiel du prix du logement lors d'un changement de locataire dans les agglomérations les plus chères.

L'encadrement des loyers renforcé

Auparavant, le loyer était libre à la signature du bail, mais ne pouvait augmenter annuellement plus vite que l'indice officiel du logement (IRL) qui suit peu ou prou l'indice officiel des prix à la consommation. Rappelons que jusqu'en 2005, c'est l'indice des coûts de la construction (ICC) qui servait de référence à la réévaluation des loyers, non sans conséquences: l'ICC, de 1965 à 2000, a évolué bien en deçà de l'indice des prix, aussi l'habitude a-t-elle été prise de profiter du changement de locataire pour réévaluer les loyers à la signature d'un nouveau bail.

Le changement d'indice n'a pas fait disparaître cette singularité, car dans les agglomérations les plus dynamiques, le prix du logement à l'achat tend à augmenter beaucoup plus vite que l'inflation depuis 1997. Même si la hausse des loyers n'est pas aussi importante, elle a tout de même atteint 50% à Paris au cours de la dernière décennie, soit deux fois l'inflation. La hausse moyenne à la relocation est de 8% à Paris et 5% dans le reste de la région Ile de France (1). Le décret se propose de la limiter au niveau de l'IRL, soit 1.1% en 2011. Dans le cas où le précédent locataire était resté très longtemps dans les lieux, induisant un loyer en retard par rapport au prix moyen du marché, le rattrapage ne pourra excéder 50% de la différence.

Comment les propriétaires réagiront-ils à cette nouvelle limitation de leur liberté contractuelle ?

Des rendements de plus en plus faibles

Aujourd'hui, le rendement locatif brut moyen d'un bien immobilier est passé de 5% en 1997 à 2.5% en 2010 en région parisienne, et de 6% à moins de 4% en province. Car si les loyers ont augmenté de 50% à Paris, les prix à l'achat, eux, ont fait un bond de 149% dans la même période (2). La moindre augmentation des loyers s'explique d'une part par leur encadrement, d'autre part et surtout par la baisse des taux d'intérêts rendant extrêmement compétitif l'achat par rapport à la location.

A ces rendements bruts déclinants, le bailleur doit retrancher une fiscalité galopante : CSG (passée à 15.5% début 2012), impôts sur le revenu, voire ISF... Il ne peut déduire que 14% de sa base imposable pour travaux contre 30% avant 2004*. Il est donc compréhensible qu'il essaie de profiter de toute "fenêtre de tir" en marché haussier pour réévaluer le loyer de son bien, simplement pour que son capital immobilisé continue de lui rapporter un peu. D'ailleurs, en cas de marché baissier, les locataires ne se privent pas, tout à fait normalement, de négocier des baisses, et personne ne songerait à les en empêcher, fort heureusement.

Au départ d'un locataire, le bailleur, s'il estime le plafond imposé par l'état trop bas, ne sera aucunement obligé de relouer. Il aura comme alternative la revente, à des niveaux de prix qui excluent totalement les ménages simplement "moyens" aujourd'hui, ou la conservation d'un logement vacant, comme réserve de valeur, car en ces temps d'incertitude sur le futur de la monnaie, nombreux sont ceux qui préféreront conserver un actif tangible.


Des logements attractifs mais vacants

Revenons sur l'apparent paradoxe que constitue la présence simultanée d'appartements vacants et d'une pénurie de bons logements, forçant les loyers à la hausse et condamnant de nombreux ménages modestes à occuper des logements insalubres, voire pas de logement du tout (3).

Sur le 1.9 million de logements vacants que compte le pays (4), selon l'INSEE, environ 22% ne sont ni en grande vétusté, ni dans une ville à faible demande, ni mis en vente, ni bloqués par succession difficile, ou en vacance temporaire entre deux locations. Ce sont donc environ 400 000 logements en zones "tendues" qui pourraient trouver facilement un locataire mais que leurs possesseurs laissent volontairement vides.

Que les rendements locatifs faibles combinés à une fiscalité lourde ne séduisent guère, soit. Malgré tout, le sens commun suggère qu'un propriétaire devrait préférer un rendement faible à pas de rendement du tout, ne serait-ce que pour payer sa taxe foncière. C'est sans compter sur le risque que constitue, aujourd'hui, un locataire mauvais payeur, qui peut rester 18 à 24 mois dans son logement s'il est "bien" conseillé, en usant et abusant des recours législatifs possibles. Aussi les conflits pour non paiement de loyers sont-ils en progression constante, et si 100 000 jugements d'éviction ont été prononcés en 2010, nombreux sont ceux qui ne sont pas exécutés dans des délais raisonnables. En outre, les mauvais locataires sont rarement les plus soigneux: les propriétaires récupèrent souvent leur logement détérioré. En cas de mauvaise location, non seulement le bailleur ne pourra pas revendre le logement mal occupé, mais en plus, il perdra de l'argent. La combinaison de l'encadrement des loyers et d'une grande protection des mauvais payeurs a transformé l'immobilier en placement à la fois peu rentable et de plus en plus risqué... Un signe qui ne trompe pas: les investisseurs institutionnels, qui ont représenté jusqu'à 25% du marché locatif privé dans les années 70, n'en représentent plus que 3% aujourd'hui.

Les familles modestes pénalisées

Le renforcement de l'encadrement des loyers ne peut que renforcer la désincitation à la location des logements existants et à l'investissement locatif. Ajoutons que compte tenu de l'orientation idéologique du gouvernement, les propriétaires n'anticiperont certainement pas un rééquilibrage des lois gérant la relation entre propriétaires et locataires en leur faveur, accentuant la perception du risque de perte sur investissement précédemment décrit.

Ces premières mesures gouvernementales vont tarir un peu plus l'investissement locatif et donc l'offre de logements décents et abordables. En outre, elles renforceront les exigences des bailleurs quant aux garanties exigées des aspirants locataires: cela nuira aux familles les plus modestes, dont les prochains rapports de la fondation Abbé Pierre souligneront, année après année, l'infortune croissante.



Les solutions que nous ne verrons pas

Nous avons vu que le privé ne serait guère incité à produire les 350 000 logements annuels rêvés par Mme Duflot. L'état n'aura sans doute pas l'argent nécessaire pour financer les 150 000 logements sociaux annoncés, et il est peu probable** qu'il puisse renouveler des dispositifs de subvention de type "Robien" ou "Scellier", ce qu'il ne faut pas regretter, tant ces béquilles fiscales conduisent le plus souvent à une très mauvaise allocation des ressources.

Les pistes explorées par le gouvernement se bornent à rafistoler le triptyque "logement social - niches fiscales - encadrement des baux" appliqué sans faiblir par la gauche comme la droite depuis l'après guerre et qui a amplement prouvé son incapacité à améliorer les conditions de logement des plus modestes. Un changement de paradigme fondé sur une plus grande liberté des acteurs privés du logement serait à même de renverser cette spirale de l'échec: une libéralisation foncière non limitée au secteur public abaisserait fortement les coûts du logement neuf (5), forçant l'ancien à revenir à des niveaux raisonnables. Les loyers baissant moins vite, les rendements locatifs redeviendraient plus attractifs, incitant les propriétaires à ne pas laisser vide leurs logements, et les investisseurs, notamment les institutionnels, à revenir sur un marché qu'ils ont depuis longtemps déserté, et ce sans recours à de coûteux cataplasmes fiscaux.

Enfin, un moindre laxisme vis à vis des mauvais payeurs, loin d'être inhumain, créerait au contraire une véritable incitation à la remise sur le marché de logements attractifs mais aujourd'hui vacants, soulageant la peine de ménages aujourd'hui maintenus à la porte du logement. Le Québec, où l'on expulse rapidement les mauvais locataires, même en hiver, ne connaît pas de pénurie de logement locatif, les ménages modestes y trouvent à se loger sans avoir à présenter un paquet de garanties, et les expulsions... y sont rares, les familles dont le logement devient trop cher à la suite d'un coup dur financier trouvant facilement à se reloger à moindre prix avant que l'huissier n'ait à intervenir (6).

Dans un tel contexte, la demande d'intervention sociale en faveur du logement se limiterait à des familles réellement très modestes, à un coût raisonnable pour la collectivité, et ne nécessiterait pas que l'état torde le bras aux élus locaux en menaçant de multiplier par 5 (!) les représailles financières envers ceux qui estiment que le salut en la matière ne passe pas par la discutable loi SRU. Car non contentes de ne pas atteindre leurs objectifs, nos lois jacobines, niant aux élus locaux le droit à rechercher des solutions plus intelligentes que celles concoctées par les grands ministères, sont une offense à la démocratie locale. Et si on osait la liberté pour sortir enfin de la crise du logement ?

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* Un lecteur me signale que les pourcentages de déduction sont plus complexes en fonction du type de travaux et que la modification date de 2006 et non de 2004. Dont acte.

** Perdu ! Voir avertissement avant-texte

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Lire également:

La rubrique "Logement" du blog Objectif Liberté
La rubrique "Politique du Logement" d'Objectif Eco 

"Contrôle des loyers, histoire d'une arme de destruction massive"
"Défiscalisation, un piège à cons nommé Scellier"

Le sénateur Charon dénonce les mesures Duflot sur le logement social

Mon livre "Logement, crise publique",  en PDF gratuit
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Crise du logement: Le logement social n'est pas la solution mais une grande partie du problème

Tout gouvernement se doit d’afficher de généreux objectifs en matière de construction de logement sociaux. Madame Duflot (NdVB. Ministre du Logement) a annoncé qu’elle allait renforcer la proportion exigible de HLM au titre de la loi SRU, sous peine d’amendes surmultipliées pour les communes fautives. L’Etat Jacobin entend ainsi interdire à des élus locaux d’envisager d’autres solutions que la construction sociale pour résoudre la crise du logement. Après 50 ans d’échecs en la matière, le pays compte plus de 700 000 personnes sans domicile et 3 000 000 de personnes en logement insalubre (source: fondation abbé Pierre). Ne serait-il pas temps de se demander si le logement social, au lieu d’être la solution, ne serait pas une grande partie du problème ?

(article initialement publié par Atlantico sous signature collective avec Aurélien Véron, Anne Bourdu, Arnaud Dassier, Charles Beigbeder, respectivement président et membres du PLD)

 

"Libres !" - "Foncier réglementé, familles mal logées" sur Atlantico

Le magazine en ligne "Atlantico" a décidé de reprendre quelques articles de l'ouvrage collectif "libres", le livre aux 100 auteurs dont je vous parlais il y a peu.

Et l'article qu'ils ont choisi pour inaugurer cette série est... Le mien, intitulé: "Foncier réglementé, famille mal logées". J'en suis très flatté.

En voici le début:

"En France, nous venons de connaître quinze années d’une bulle immobilière, c’est-à-dire d’une hausse du prix du logement de 150%, totalement déconnectée du revenu des ménages qui ne progressait que de 20% dans la même période.

La plupart des commentateurs attribuent ce phénomène à la seule hausse de la demande, liée à la division par deux des taux d’intérêt entre 1997 et 2007. Ce à quoi tout professeur d’économie répondrait que ce ne peut être qu’une explication incomplète. Dans un marché comme l’immobilier, où aucun monopole ne contrôle la production, et où les compétences pour s’établir en tant que constructeur ne sont pas rares, l’offre de logements devrait répondre très favorablement à un tel signal sur les prix. Or, cela n’est pas le cas, les chiffres de construction de logements neufs ont réagi avec beaucoup de retard à la formation de la bulle. (...)"

>> Lire la suite sur Atlantico 

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Lire également:

- Ma présentation de "Libres !"
- Le site du livre "Libres !"

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Vidéo - Un sénateur dénonce l'ineptie de la politique du logement social

Nos idées commenceraient elles à faire leur chemin au sein de la classe politique ? Une fois n'est pas coutume, je vais féliciter un politicien, en l'occurrence le sénateur UMP Pierre Charon, pour son excellente intervention face à Cécile Duflot au Sénat le Mardi 11 septembre, lors de la présentation du projet de loi  prévoyant, entre autres choses, d'augmenter le seuil de logements sociaux des communes de plus de 3500 habitants de 20 à 25%. Ci dessous, la vidéo et le texte de l'intervention, que j'ai jugé utile de retranscrire en presque totalité, car c'est la première fois que j'entends un élu tenir un langage aussi tranché contre le logement social en tant que paradigme dominant. Voilà qui change de la soupe habituelle des élus sur le sujet ! Je soupçonne le sénateur d'avoir lu, outre l'excellent rapport de l'IREF sur le logement social qui est cité, un certain livre sur le logement dont je parle souvent, ou, au moins, un article iconoclaste sur le logement social.

Remarque accessoire: Les travées du Sénat sont bien vides, et la moitié de l'audience semble se désintéresser éperdument des propos de l'orateur. En tant que contribuable, cela fait mal.


 

http://youtu.be/cQnHoVbK-9s

 

(Intervention du sénateur Pierre Charon, UMP, lors de la présentation de la loi de "mobilisation du foncier public", 11 septembre 2012)

Madame le Ministre, (...)

Il y a douze ans, vos prédécesseurs socialistes du gouvernement Jospin mettaient en place la loi relative à la solidarité et au renouvèlement urbain. L’objectif était clair : régler une fois pour toutes les problèmes de logement en France. 

Il me semble que si cet objectif avait été atteint, nous ne serions pas en train de discuter ce texte aujourd’hui. Devant le bilan très mitigé de ce dispositif, avec maintenant plus de dix ans de recul, le bon sens devrait vous inviter à changer sinon d'horizon, au moins de méthode ! Mais non. Vous persistez dans une direction qui n'en finit plus de démontrer son inefficacité et de multiplier les effets pervers. Cette obstination est inexplicable, et nous pouvons malheureusement d'ores et déjà prévoir les échecs des mesures de renforcement de la loi SRU que vous présentez aujourd'hui.

La première raison est très simple, et tient au principe même de logement aidé. En subventionnant un parc locatif public pour qu'il soit moins cher que l'offre privée, on entretient une demande qui sera toujours supérieure à l'offre. Le système engendre ainsi lui-même sa pénurie. Il manquera donc éternellement des logements sociaux, pour la simple et bonne raison qu'il y aura évidemment toujours des candidats pour vouloir payer leur logement moins cher.

Mais après tout, si effectivement, ces logements étaient occupés par les familles les plus pauvres... Mais là encore, les bonnes intentions se heurtent à la réalité. Les chiffres présentés dans le récent rapport sur le logement produit par l'Institut de Recherches Économiques et Fiscales indiquent que près de la moitié des occupants du parc locatif aidé ne devraient pas en profiter. En effet, quand bien même ils étaient éligibles au moment de l'attribution de leur logement, leur situation économique a pu favorablement évoluer, et ils n’ont pas quitté le logement qui leur avait été attribué.

Dans le même temps, de nombreuses familles très pauvres vivent à l'étroit dans des logements privés. Cette situation est malheureusement inextricable car les bailleurs sociaux ont besoin de ces « bons payeurs » pour financer le système, et pour assurer une forme de mixité sociale. En 2007, 53.000 ménages appartenant aux foyers les plus riches de France étaient hébergés en HLM. François FILLON avait alors d'ailleurs saisi les préfets pour, je cite : « améliorer la transparence de l'attribution des logements ».

Vous conviendrez qu'il est assez insupportable sur le plan moral que des contribuables aux revenus parfois très modestes financent par l'impôt le logement de familles aisées, qui ont simplement su demander la clef d'une HLM à la bonne personne. C'est sans doute cet embarras qui a poussé votre collègue Ministre de l'écologie à quitter son logement de la RIVP au mois de mai dernier.

Et, bien au-delà des problèmes d'occupation abusive, se posent : ceux du manque à gagner pour l’État, avec la cession gratuite ou presque des terrains vacants, des difficultés et du coût de gestion du parc immobilier, de sa dégradation accélérée, et des problèmes urbains que posent les projets de logements collectifs en terme de concentration. Il ne s’agit pas de répéter l’erreur des cités dortoirs !

Comme Sénateur et Conseiller de Paris, je peux vous parler de l’exemple de la ZAC des Batignolles, (...)(NdVB ... passage sans intérêt, je zappe...)

... Autant de questions qui devraient vous inspirer la plus grande modestie vis à vis des municipalités dont vous exigez aujourd'hui qu'elles s'alignent sur vos chimères, sous peine de sanctions très lourdes.  Ce renforcement de la coercition visant les mairies est une atteinte directe à la démocratie locale. Quel autre message est en réalité adressé aux maires, sinon :" Vous n'êtes pas assez intelligents pour inventer des solutions plus efficaces" ?

Pourtant, qui mieux que nos élus locaux connaît les particularités de nos territoires ? Les problèmes de logement ne sont évidemment pas les même à Paris et à Vendôme ! Et en tant que Sénateurs, nous avons une responsabilité particulière vis à vis des territoires.  Nous ne pouvons admettre cette négation de la démocratie locale. Nous ne pouvons accepter les oukases d'un gouvernement qui devant l'échec de son idéologie, l'impose par la force en tapant les récalcitrants au porte-monnaie. 

La sur-réglementation est en réalité le moyen pour l'administration de reprendre aux élus locaux le pouvoir que la décentralisation leur avait confié en 1982 ! Vous vous rendez compte que vous nous faites presque regretter Gaston Defferre ?

Pour finir, et c’est le plus désolant, ce texte ne créera pas un seul logement supplémentaire. En passant de 20 à 25%, il alourdit simplement la proportion de logement social dans le parc locatif mais ne génère aucun logement supplémentaire pour l’ensemble de nos concitoyens !

Malheureusement, devant autant de mauvaises raisons d'aller plus loin dans une stratégie qui montre tous les jours son inefficacité, devant la précipitation qui a conduit ce texte devant le parlement, et devant l’amateurisme de sa préparation, nous craignons qu'une fois de plus, il s'agisse d'un projet de loi politique, fonctionnant sur une idée aussi simple que cynique : plus de logements sociaux, c'est plus d'électeurs socialistes.

Voilà pourquoi mes chers collègues, soucieux des vrais problèmes que connaissent les Français pour se loger aujourd'hui, je ne voterai pas ce texte. Je vous remercie.

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Lire également :
- Le logement social remplit-il sa mission sociale ?
- Logement, crise publique, remèdes privés (livre PDF, gratuit)
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Le renforcement de la lutte contre l'étalement urbain va accroître les difficultés des ménages pour se loger

A l'issue d'une conférence environnementale où aucun poncif écologiquement correct n'aura été épargné aux observateurs, Jean-Marc Ayrault (photo), dans son discours de clôture, a annoncé que la France entrait dans une phase de "transition écologique", car le "Grenelle de l'environnement" voulu par le gouvernement précédent était sans doute jugé un peu vert pâle... Taxes, énergie plus chère, subventions aux investissements jugés pertinents par la bureaucratie, et coercition foncière sont au programme, tout comme sous le gouvernement précédent, mais Ayrault l'a promis, il y aura encore plus de taxes (renforcement du malus écologique), encore plus d'éoliennes (votre facture d'électricité va s'en ressentir), encore plus de subventions (pour la rénovation thermique du bâtiment, c'est la Saint Gobain aujourd'hui ?), et encore plus de coercition foncière, car le premier ministre l'a dit, "il faut renforcer la lutte contre l'étalement urbain", et notamment contre "l'artificialisastion des espaces agricoles et naturels". C'est sur ce dernier volet que je voudrais insister.

Ayant déjà à peu près tout écrit sur le sujet, je me bornerai à citer mes articles précédents. Le renforcement de la lutte contre l'étalement urbain, désigné comme l'ennemi public numéro un de tout "aménageur durable" qui se respecte, promet surtout des temps plus durs pour l'immense majorité des français, et ce sans raison environnementale valable.

 

Mission impossible: vendre l'économie de marché à Cécile Duflot

"Bonjour M. Benard. La personne figurant sur cette photo répond au patronyme de Duflot, Cécile. Ne vous fiez pas à son visage faussement angélique. Elle vient d'être propulsée au poste de ministre du logement de la république du Socialistan, où elle exerce une tyrannie sans partage sur les propriétaires. Votre mission, si vous l'acceptez, consistera à informer Mme Duflot de l'existence d'un vieux truc un peu oublié appelé "l'économie de marché". Pour cela, il vous faudra réussir à résumer pour Mme Duflot les idées de votre livre, "logement, crise publique, remèdes privés", dans un article de 3500 signes. Après quoi, vous signalerez votre article sur le compte twitter de la demoiselle. Si vous échouez, le gouvernement niera avoir eu connaissance de vos agissements. Si vous réussissez aussi, d'ailleurs. Vous avez 24 heures chrono. Bonne chance, M. Benard."

>> Mission accomplie sur le site "Débat Eco"

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Ah au fait, pour ceux qui peuvent lire un peu plus que 3500 caractères, il y a le livre.
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Immobilier français: baissera, baissera pas ?

Sur Objectif Eco, Loïc Abadie, l'ex "tropical bear", et Jean Christophe Bataille, de Blog-futures, ont livré récemment deux visions radicalement opposées de l'avenir de l'immobilier en France. L'un pense qu'il est mur pour un grand plongeon façon 1992-1996, l'autre pense que les facteurs pouvant déclencher la baisse sont absent et ne voit au pire qu'une correction de 5 à 20%. Qui croire ? Et bien, tous les marchés immobiliers ne réagiront pas de la même façon

>> Lire la suite sur Objectif Eco

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Encadrement des loyers : une proposition totalement démagogique du candidat François Hollande

François Hollande préconise un "renforcement de l'encadrement des loyers" dans les zones de "forte tension", à la suite d'un conseiller PS de Paris, René Dutrey, auteur d'un (mauvais) rapport sur le sujet. Une telle proposition, si elle venait à être mise en œuvre, nuirait aux aspirants locataires au lieu de les aider.

>> Lire la suite sur "Débat & Co", le site de l'Institut de l'Entreprise

>> Egalement publiée sur Objectif Eco, comme d'habitude

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(Tribune initialement parue le 16 février dans "Debat & Co", dossier "le logement, un casse tête aussi pour les entreprises")

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A State Made Paradox: Simultaneous Housing Shortages And Vacant Homes

The following lecture was given at the annual congress of UIPI, Union Internationale de la Propriété Immobilière, in Liège, Belgium, in december 2009.

A French Abstract / Un résumé en Français est accessible via Objectif Eco.
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Simultaneous housing shortages and vacant homes
The incredible outcome of misguided state's anti-property policies
Liège, dec. 9, 2011

 

I've always heard and read, during my life, that "Housing is in a crisis". When we look at historical records of how the situation of housing is perceived in the press, "housing" seems to be inseparable from "crisis".

And, by the way, in my living country, it's not difficult to see that this crisis is real.

What "bad housing" means for real world families

According to official sources or Non Profit Organizations, in France, about 700 000 households have either no home, or "precarious" ones. Many of them use derelict caravans or Mobil homes. For the least lucky, cavities in bridge pillars or carton boxes on the sidewalks are common places for sleeping.

Our bridges are their homes

If the exact figures of people in such poor conditions are difficult to grab, sharper statistics released by our national statistic office (INSEE) show that about 2.5 million individuals (about 1 million households) live in a housing unit presenting "severe problems" of obsolescence, heating or water adduction, overcrowding, or all problems together. Another 3.5 million individuals are experiencing more moderate problems of discomfort or slight overcrowding.

For sure, if these people were solvent, there would be a huge demand for new homes, either for rent, or for purchase. But these people, at current market conditions, can't find homes matching their needs.

On the other side, we're told that there are too many vacant homes in France, and some people say that if these vacant homes were properly used, a good part of the housing crisis could be solved. We'll see further that this predication is a bit overrated. But of course, from this statement, many people suggest that vacant homes should be subject to a "special legislative action" to force owners to bring them either on the market, or, even worth, to occupiers without any market process.

Before examining what diverse NGOs are proposing, let's see what reality do the "vacant homes" phenomenon covers.

 

Logement: mon livre en PDF, gratuit - "Logement, crise publique, remèdes privés"

En marge de mon article d'hier, j'ai décidé de remettre en ligne, gratuitement, mon étude sur le logement de 2006-2007 réalisée alors pour l'Institut Turgot, qui allait devenir un livre (l'étude est presque équivalente au livre, à quelques tournures de phrases près, et sans la préface du livre).

L'étude comporte 154 pages, PDF, intitulées "Logement, Crise Publique, Remède Privés" [mise à jour: je viens de le mettre en PDF sur Scribd.com - plus pratique] et sous titrées "Osons la liberté !" - Avec le recul, évidemment, j'améliorerais volontiers certains passages, et je modifierai quelques parties sur lesquelles mon opinion a évolué, par exemple le tout premier chapitre sur le taux de propriétaires, rétrospectivement critiquable. Mais l'ouvrage a somme toute moins vieilli que son auteur, et toutes les propositions faites à l'époque me paraissent encore parfaitement valides.

D'après ceux qui l'ont lu (si, si, il y en a), il est assez facile d'accès malgré la complexité des sujets parfois abordés. J'espère que vous en tirerez le plus grand profit. Feedback welcome.

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"Logement, crise publique, remèdes privés" - Vincent Benard, Institut Turgot, 2007